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國有建地申購難題?舊屋子倒塌已久,新蓋房子要申購卻卡關 [複製鏈接]

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發表於 2019-5-19 10:02:44 |顯示全部樓層
本帖最後由 好笑 於 2019-5-19 10:42 編輯

我在南投買的農地中央有一塊,前地主承租的國有財產局的建地,原先上面有一老屋(有門牌),很久之前因颱風損毀,地主就把它鏟平了。本來想說要用此建地蓋房子,但那時說因為格式要照舊的房子去蓋,說是房子老舊去整修,然後再申購該建地。但當時考量限制太多,且有不過的風險。所以就在農地上合法蓋了農舍。後來國有財產局因空拍圖顯示目前已無房屋來勘查,我沒多想,就帶對方來看。後來去問代書,本來應該要終止承租,但經由代書爭取,又能繼續承租。又過了好幾年。地主提醒最好在他還沒走掉之前處理好,他無法確定子孫是否會把建地過給我們。所以我們就一同去找代書,代書又去詢問國有財產局,說明目前的狀況,得到的訊息是先蓋一間房子,然後再繳交未經許可新建房屋的罰金即可申購。但是目前房子已經蓋好,請代書去申請,他卻又改口說,因為申購要經過兩個單位核可,目前已可能會無法申購,且承租權有可能會被收回。所以要等適當的時機。所以還當在那邊。請問此狀況有辦法處理嗎。還是只能請地主終止承租,然後再用公開標售的方式,把建地買回來。這樣能保住房子,且買回建地嗎。上次有問過當地的另一個代書,他說只能公開標售,但是可以跟國有財產局要求可否寫該地不臨路,這樣就比較不有外人來買。此法是否可行。另外鄰居說他認識朋友可以處理土地疑難狀況,是靠關係去處理,這樣是否得當,又怕得罪原來的代書。
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發表於 2019-5-19 15:59:21 |顯示全部樓層
本帖最後由 笨羊 於 2019-5-20 09:23 編輯

> 我在南投買的農地中央有一塊,前地主承租的國有財產局的建地,
> 原先上面有一老屋(有門牌),很久之前因颱風損毀,地主就把它鏟平了。

國有基地(違建蓋房的土地)上的老舊房屋剷平,
依法應該終止承租,國有財產局收回土地。

> 本來想說要用此建地蓋房子,但那時說因為格式要照舊的房子去蓋,說是房子老舊去整修,然後再申購該建地。
> 但當時考量限制太多,且有不過的風險。所以就在農地上合法蓋了農舍。

1. 照舊屋格局重蓋,說是整修,若被發現,因為仍有承租關係,會以違規重建,要求繳交罰金。
2. 農地蓋農舍,與此承租國有建地無關,無影響。

> 後來國有財產局因空拍圖顯示目前已無房屋來勘查,我沒多想,就帶對方來看。
> 後來去問代書,本來應該要終止承租,但經由代書爭取,又能繼續承租。

1. 承租國有基地之老屋剷平,本來應該終止承租。是的。
2. 爭取繼續承租,算是國有財產局「裝作不曉得」的「通融」。

> 又過了好幾年。地主提醒最好在他還沒走掉之前處理好,他無法確定子孫是否會把建地過給我們。

國有建地是國有財產局的,地主無權「過給你們」。
只能說是「擔心子孫不了解過去歷史,無法幫忙作證」或是無法把承租權「轉讓」給你。

> 所以我們就一同去找代書,代書又去詢問國有財產局,說明目前的狀況,
> 得到的訊息是先蓋一間房子,然後再繳交未經許可新建房屋的罰金即可申購。

這也是國有財產局當作「你們違反租約重建」,以繳交罰金方式通融,繼續承租。

> 但是目前房子已經蓋好,請代書去申請,他卻又改口說,
> 因為申購要經過兩個單位核可,目前已可能會無法申購,且承租權有可能會被收回。

1. 違反租約重建,繳交罰金再繼續承租。符合法規。
2. 但若接著,要以承租人身分申購國有基地,因為老屋已拆又重建,
的確,在彙整「相關單位意見」時,可能會遇到阻礙。

> 所以要等適當的時機。所以還當在那邊。
> 請問此狀況有辦法處理嗎。還是只能請地主終止承租,然後再用公開標售的方式,把建地買回來。
> 這樣能保住房子,且買回建地嗎。

1. 既然已經重建,國有財產局願意當作「你們違反租約重建」,以繳交罰金方式通融,讓前地主繼續承租。
是「退可守」的辦法。建議你:

a. 先讓前地主繼續承租,
b. 因為你已經買了農地,再順便把國有建地上重建的房屋買下,
如果重建房屋是你蓋的,就(形式上)寫個買賣契約,去辦理「新違建房屋」過戶。

c. 再一起去國有財產局辦理,將前地主的承租租約轉讓給你。
d. 先不要申購國有基地。

你若擁有國有基地的承租權,
就至少取得租約期間的「使用權」,並且取得「優先讓售的權利」。


2. 一旦前地主終止承租,你也無法承接「國有基地」的承租權,就只能經由「公開標售」想辦法買了。
這是最差的辦法。

> 上次有問過當地的另一個代書,他說只能公開標售,
> 但是可以跟國有財產局要求可否寫該地不臨路,這樣就比較不有外人來買。此法是否可行。

讓前地主終止承租,再經由「公開標售」購買,是最差方法。
若真的走到此步,國有財產局是否願意註明「該地不臨路」,無法保證。

> 另外鄰居說他認識朋友可以處理土地疑難狀況,是靠關係去處理,
> 這樣是否得當,又怕得罪原來的代書。

公務員基本上就是依照法規辦事,旁人不清楚法規的道聽塗說,不信也罷!
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發表於 2019-5-27 08:54:12 |顯示全部樓層
本帖最後由 好笑 於 2019-5-27 09:05 編輯

感謝您逐一細心的回覆,關於您的回覆還有些疑問請教您
>因為你已經買了農地,再順便把國有建地上重建的房屋買下,
>如果重建房屋是你蓋的,就(形式上)寫個買賣契約,去辦理「新違建房屋」過戶。
房子是在今年我蓋的。這樣是要找代書辦理,寫買賣契約,然後再請代書去辦過戶嗎。

>c. 再一起去國有財產局辦理,將前地主的承租租約轉讓給你。
>d. 先不要申購國有基地。
此時承租權已經是在我身上,我可以用自己的名子去申購此國有地嗎。

我有問到另一個說法不知是否正確,
他建議我先用我的名字申請稅籍後,原地主不需終止租約,直接申購。
申購申請後仍會公開標售。
這樣原地主跟你都會有優先購買權。是如此嗎。
您會建議我直接去問國有財產局承辦員嗎

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發表於 2019-5-27 09:30:00 |顯示全部樓層
本帖最後由 笨羊 於 2019-5-27 10:25 編輯
好笑 發表於 2019-5-27 08:54
感謝您逐一細心的回覆,關於您的回覆還有些疑問請教您
>因為你已經買了農地,再順便把國有建地上重建的房 ...



> 房子是在今年我蓋的。這樣是要找代書辦理,寫買賣契約,然後再請代書去辦過戶嗎。

重建房屋是你蓋的,但國有建地是原地主承租的,
你得先和原地主商量好,一起找代書辦理「新違建房屋」的「形式上」買賣和過戶。
原來協助買賣農地的那位代書,如果願意,繼續請他處理應該比較順理成章。

房屋買賣契約,就用官方那種「表格式買賣契約」就可以了。

另外,因為房屋其實是你出錢蓋的,你可先請教代書,如何處理才能確保自己的權益。

> 此時承租權已經是在我身上,我可以用自己的名子去申購此國有地嗎。

只要國有財產局願意轉讓承租契約,基本上就是承認你對「老房屋」的承租權利,
只是現在「老房屋」已經違規重建了,必須繳納罰金。
這筆罰金,如果承租契約轉讓給你,於情於理應該由你支付。

買了「重建房屋」,再請原地主「轉讓承租契約」,
你就有了「承租事實」,也繼承了「老房屋的承租權利」。

原地主擁有的「承租國有基地唯一讓售權」,或是如果有什麼「公開標售優先權」,都由你繼承了。

只要國有地有人「承租」,就不能「公開標售」,別人搶不走。
時間在你這邊,你再慢慢處理,尋找最佳方案就好。

> 我有問到另一個說法不知是否正確,
> 他建議我先用我的名字申請稅籍後,原地主不需終止租約,直接申購。
> 申購申請後仍會公開標售。
> 這樣原地主跟你都會有優先購買權。是如此嗎。

「老房屋」原先有門牌(有門牌就有稅籍),也有承租契約,名字都是原地主,
你最好想辦法讓原地主把「承租契約」轉讓給你。

採用「轉讓承租契約」方式,你已經「承租」國有基地,就有「唯一讓售」的權利。
何必採用「公開標售」方式,讓自己去跟別人搶「優先購買權」呢?
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發表於 2019-5-27 10:50:38 |顯示全部樓層
本帖最後由 好笑 於 2019-5-27 11:04 編輯

> 房屋其實是你出錢蓋的,你可先請教代書,如何處理才能確保自己的權益。
您的建議要如何確保呢,是像您說的辦理「新違建房屋」的「形式上」買賣和過戶,就可以保全了嗎。或是用我的名字登記稅籍,還是有其他的方式。如果用上述方式,是否有可能會被國產局發現後,認定是違建而要求拆除呢。

我的目標是取得土地的所有權。所以採取我的名字申請稅籍後,原地主不需終止租約,直接申購。這樣會直進到公開標售的程序嗎。如果進到公開標售,我有優先購買權(因為土地上有我稅籍的房屋)。這樣是否更直接。還是說這種情況我仍沒有「優先購買權」,有可能會被別人買走呢。或是別人會有跟我相同的優先權,所以無法保證我一定買的到。或是在過程中有其他可能的衍伸問題,最後有可能會讓別人買走呢。

另外您覺得在開始相關動作之前,是否需要去國有財產局一趟,以相關權益人的身分,去做諮詢呢。先前詢問有在做土地投資的朋友在處理此建地問題時,他的建議是買主自行出面,有時會比代書去處理更來的有效且直接。

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發表於 2019-5-27 12:03:54 |顯示全部樓層
本帖最後由 笨羊 於 2019-5-27 12:20 編輯
好笑 發表於 2019-5-27 10:50
> 房屋其實是你出錢蓋的,你可先請教代書,如何處理才能確保自己的權益。
您的建議要如何確保呢,是像您說 ...


> 您的建議要如何確保呢,是像您說的辦理「新違建房屋」的「形式上」買賣和過戶,就可以保全了嗎。
> 或是用我的名字登記稅籍,還是有其他的方式。
> 如果用上述方式,是否有可能會被國產局發現後,認定是違建而要求拆除呢。

你沒搞懂。
這間房屋是「違建」,國有財產局本來就知道了。

原地主雖然承租了國有建地,但他的「老房屋」也是「佔用國有地」的違建。
不論「他」或「你」重蓋了房屋,這間「重建房屋」也是「佔用國有地」的違建。

形式上你「購買」了重建房屋,門牌當然歸你,稅籍同時也會轉讓給你。

只要國有財產局願意出租給你,
雖然是違建,他不能也不會拆掉你的違建房屋。
(除非政府對那塊國有建地,另有使用的計畫。不過,一般是不會。)

> 我的目標是取得土地的所有權。所以採取我的名字申請稅籍後,
> 原地主不需終止租約,直接申購。這樣會直進到公開標售的程序嗎。
> 如果進到公開標售,我有優先購買權(因為土地上有我稅籍的房屋)。這樣是否更直接。
> 還是說這種情況我仍沒有「優先購買權」,有可能會被別人買走呢。
> 或是別人會有跟我相同的優先權,所以無法保證我一定買的到。
> 或是在過程中有其他可能的衍伸問題,最後有可能會讓別人買走呢。

原地主把承租契約轉讓給你,你是承租人,不但擁有「唯一讓售國有基地」的權利,
而且國有建地已經出租,不能「公開標售」,別人不能來搶。

為什麼要讓自己,由「沒有人競爭」的狀態,掉入一個「要跟別人競爭」的狀態呢?

> 另外您覺得在開始相關動作之前,是否需要去國有財產局一趟,以相關權益人的身分,去做諮詢呢。

不需要。以免橫生枝節。
你只要按法規手續,準備相關資料,依法完成「承租契約轉讓」就可。

你真正應該優先處理的是,趕快把原地主的承租契約轉讓過來,
讓自己變成承租人的身份。

這樣,進可攻(你將來可申請讓售),退可守(無人能申請公開標售)。
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