我的秘密花園

2home4me

自從搬進這2home，後院的花草樹木一直是我的最愛，一天看個千百回也不厭倦。

看似野草卻冒出美麗的花朵是最大的驚喜。對不知名的，我一概稱為unknown flowers。

這花園就像藏著無數秘密，等著我去發掘和探索的treasure garden。

這兩種花是最近開的(已經被我除掉大部分，因未開花前看似野草)



開花前的樣子


第二種小紫花

eastern

"秘密花園"處處是驚喜...
隨著四季變化花草各異...
所謂:花朵不只盛開在大地,更在心裡!
發芽的不僅是種子,而是夢想與歡喜!
希望您的"秘密花園"也隨時賜給大家驚喜!!

2home4me

2# eastern

謝謝eastern大大和阿璋大大加分鼓勵

我若有eastern大大的文采，一定可把這一帖寫的很精彩。

都要怪罪學那八股文的時代和沒時間多看課外讀物，和高等教育是學那硬梆梆的東東。

我雖沒這文采，但我很努力寫和PO。

曾在2home園地提到第一次看屋時，在屋旁大柳樹等了房仲一個小時。事後回想，若我不願等候，或我不阿莎力看屋一次就講定價格，或沒....等因緣合和，就買不成這2home。


在我第一次看屋前，這房子已under offer(即有他人已出價且買賣雙方對價格已合意)，它又如何回到我手上呢？

在我細數我和這2home的因緣前，先再PO一張最近開花的照片




在英國買房子的法律和實務流程和台灣很不一樣，為便說明，先了解一些基本名詞：賣方要價asking price；買方出價offer；買賣雙方對價格合意這房子叫under offer STC(subject to contract)； 房仲發出確認under offer的信confirmation letter；調查和評估investigation and survey；買賣雙方互換合約exchange contract；交易日期completion date；交屋時間check–in；交易完成completion；產權登記完成the completion of the purchase registration；取得權狀the obtainment of the title deeds。

我去吃點東西，一會兒再來寫。

黑色的大鳥

真好，又要搬板凳聽故事了，坐坐坐，大家來坐坐，這故事過"鹽水"a哦！呵呵呵。

sjju

熱茶與小板凳都傳妥了！準備賞心悅目了！

2home4me

簡單的流程如下(每一點也都有很多"美角"，容我以後再慢慢細說)：
1, 上售屋網站搜尋和向房仲登記基本資料和買屋簡要條件，如區域、價格、房間數、公寓或house等。
2, 與房仲約看屋：就網路已搜尋資料記下應詢問仲介或屋主(或房客)的問題
3, 買賣雙方價格合意，房仲給雙方和雙方律師發出確認信函，確認房子under offer(但還未簽買賣合約subject to contract, STC)。
4, 買方進行調查與評估：就是請律師和surveyor和其他工程人員(視情況所需)進行。了解產權範圍、房子結構等等。
5, 買賣雙方交換合約
6, 完成交易；支付全部價金和交屋
7, 完成登記，取得產權

2home4me

6# 2home4me


1, 上售屋網站搜尋和向房仲登記基本資料和買屋簡要條件，如區域、價格、房間數、公寓或house等。

主要的售屋網站如
http://www.rightmove.co.uk/
http://www.findaproperty.com/searchresults.aspx?edid=00&salerent=0&areaid=0303
http://www.mouseprice.com/


2, 與房仲約看屋：就網路已搜尋資料記下應詢問仲介或屋主(或房客)的問題
去看屋時，有時屋主(或房客，若房子已出租)會恰巧(或沒刻意迴避)在，直接問屋主比較可得到正確答案。若屋主(或房客)不在就只好透過仲介詢問。
其中最重要的問題是屋主有沒有chain?
就是屋主需不需要以賣掉這房子的錢去買另一個房子？若屋主有chain，就必須了解屋主是否已找到要買的房子，還有屋主的前手有沒有chain？這樣一直下去chain有時落落長。
至於買方有沒有chain也是賣方會考慮的重點。就是買方有沒有要賣掉現有的房子，再以賣的錢來買。若買方有chain，是否已找到買主，又這買主是否又有chain。這個chain也可能落落長。
以我自己是買方為例，我既沒chain(沒既有房子要賣)又是cash buyer，是條件最好的買方。所以我可利用我的優勢，更有殺價的空間。
我這2home在我看屋前，已有他人出價(offer)，且賣方也同意這offer，這房子就是under offer，但因買方有一個很長的chain，這個長長的chain中間斷了，以致於交易沒完成。又重新上市，我才看到。
所以有時在網路看到的房子掛under offer，一掛就一兩年的也有。


3, 買賣雙方價格合意，房仲給雙方和雙方律師發出確認信函，確認房子under offer(但還未簽買賣合約subject to contract, STC)。
此階段買方不須繳交任何訂金，買賣雙方也不須簽署任何文件。
也就是買賣雙方皆可反悔，買方可不買，或賣方可不賣或賣給出價更高的人。
在買賣雙方交換合約exchange contract，買方一般須繳10%訂金，並訂下交易完成日期。雙方就須受到合約拘束。

我在真正買到這2home前，從網路看過幾百間房子，親自與房仲前往看屋也有幾十間。而前後有四間房子我的出價已被接受(under offer)，最後卻因下列原因失敗：
第一間：在買賣雙方交換合約前，我反悔不買。

第二間：在買賣雙方交換合約前，我進行調查與評估後(花錢請surveyor看房子結構)，發現房子旁邊大樹太多，房子已下沉subsidence，決定不買。

第三間：在買賣雙方交換合約前，有他人出更高價格，我不願提高買價，就破功了。
因我也聽很多仲介的惡形惡狀，當房仲電話通知我有其他人出價比我的高出46,000英鎊。我認為我被耍，很氣憤。但也無可奈何。

第四間：在我花錢請surveyor評估結果我很滿意後，就通知仲介通知賣方盡快交換合約，交付訂金並訂下交易完成交屋日。仲介起初告訴我說賣方身體不適在醫院檢查，過幾天又說賣方檢查結果得乳癌須化療，要等幾個月。我天天去催仲介，仲介終於承認 最主要原因是賣方有chain，且遲遲找不到可買的房子，無法搬離。
在我等了六個星期時，看到我現住的2home，在買賣雙方交換合約確定後，我就告知仲介我已另外找到合意的房子，不再等了。

回想半年的覓屋過程，從一開始的羞澀，不好意思和房仲約看屋子，看了也不敢出價。後來是網路一看中意，搶先約看。從房仲一副我沒錢買不起房子不太理我(有家仲介問我如何購買，我說cash。他又說要看銀行證明才能取信賣方，我雖不高興，也證明給他看)。後來是我電話一打報上我名字，他們雖沒把我奉為上賓，也知道我是玩真的，常主動通知我一些訊息。

人說一經一事不長一智。我覺得這整個購屋過程讓我是長了一識(膽識)。

2home4me

再輕鬆一下，上一張後院不知名的小小紫花
再來二指神功慢慢敲打細說我的2home取得的波折

2home4me

謝謝各位大大加分
有興趣看的多，二指神功敲的就更起勁

我第一次在網路上看到我的2home，打電話給仲介得到的答案是已under offer，而且是別家仲介賣出的。我又繼續追問那為何你這家又在網路刊登廣告呢？答案是just in case那家的under offer 交易失敗。 (賣出的房子但交易未完成，在網路和實地插牌會註明sold STC或under offer STC)(STC就是subject to contract) (有時因買方出價很好，賣方也很滿意，買方可於交換合約之後，但未完成交易，就要求從網路和房子實地撤掉所有廣告)。

我只好留下我的基本資料(包括email)和所找房子的條件。事隔幾個星期，有天我特早起床(因找房子越來越迫切，所租住房子租期只剩不到一個月，且因諸多因素無法續租。時間壓力大，house hunting網路搜尋範圍越來越廣，買的租的同步進行)，打開email發現那仲介又傳來這間房子的資料，一時還心裡不爽浪費我的時間，但想想也沒更好的房子，就打個電話給仲介問到底怎麼回事。果真那個under offer 的買方chain斷掉，交易失敗。又重新標價上市，我是第一個預約看屋的 。

就約了仲介隔天看屋，仲介特別聲明這房子是probate property，且是抵押權人要賣。這probate是啥東東，經仲介解釋我大概了解。掛了電話我就努力上網作作功課。

porbate就是所有權人死亡，由遺囑執行人處理遺產。這也難怪仲介要特別提到是probate property. (有時買到probate property要等法院裁定給予probate要等一年半載。還好這房子法院已下裁定了)。

這是我第一次和這家仲介約看房子，也是第一次和這仲介見面。看屋當天我和小女兒特別穿戴上最好的衣鞋。要讓仲介知道我是玩真的(serious)，不是看好玩的。在屋前的大柳樹下等了房仲一小時才進屋，屋裡有所有權人的兒子一家人住，兒子也是遺囑執行人。兒子上下打量我一番，問我很多(住哪裡？從哪裡來？家裡有哪些人？買屋要自住還是投資？現金或抵押購買？喜不喜歡花花草草？....)。我當然也沒什麼好隱瞞誠實回答。就趁我和仲介在討論問題時，那兒子又向我女兒打聽我是不是喜歡種種花草，他得到肯定答案後轉身對我說“我母親生前很喜歡種花花草草，這房子賣給喜歡花草的人，她會非常高興的”。

當下三方聊了一個多小時，大家都很愉快(見面三分情)。重點是我也很喜歡這房子，它符合我所要的所有條件(近地鐵、上班上學都方便、有車庫、有花園、有天有地的house、小社區、大環境不錯、價格在預算內、最重要的是賣方沒有chain可以很快交屋)。

接下來是最緊張的時刻，價格問題。那兒子先開價說“若你可用現金購買且在哪一天交易交屋，就以這價格which is 30,000 pounds lower than the price the last buyer offered”。我雖馬上回答我的條件優於上個買者(因我沒有chain and cash buyer)，但也難掩喜色一口答應。因為以這價格計算稅金就省了5,000英鎊。

那天房仲特地載我和女兒回家。房仲對一次看屋就under offer，他覺得太幸運的。

相較之下，其他和我有無數次聯絡，看過幾十間房子的不同房仲不下十幾家，結果卻沒有一間成交，沒賺到仲介費。

人生何事不是因緣合和而成。若我那天沒開電腦，若我沒耐心等房仲，若我看屋時所有權人的兒子不在屋裡，若我沒在交易過程中催促我的律師趕快簽約(這在下文再繼續)。我現在和家人會落腳何處呢？

綠房子

聽過這個買屋故事之後
更相信那句老話
福地福人居
功喜您啊