購農地前-通行權要先解決吧

renoirlin

請教2home 的大大，我最近在看地，跟仲介看了幾次地，也作了溝通，目前比較有問題的是通行權的問題，以下為我這幾天和他的信件往來…想請2home 的專家指導一下。另外，這塊農地有和農會貸款，所以我認為現在的地主多少也想趕快處理掉土地，雖然是只貸了65萬。再者沒有確定價格前，有誰會開本票的…

4/16 仲介回覆

如果有意願要買，就要寫斡權但是不是付現金，可能陳先生不懂斡權的意思，我們斡權不收現金的只寫本票，有一條是特別約定事項，就是說斡權時間給地主1個月到2個月的時間地主簽收了斡權也收了本票就是要處理通行權的問題，要經過幾個地號就要打出路權不然此契約無效的才可以展現買方的誠意，如果都不下斡權的話只叫地主去打，地主也不急著這塊地要出售要一直去跟別人溝通，都協調好了買方不買了，地主通常都會怪仲介，所以下斡權在特別約定事項可以注明就是說如果路權路要經過的地號其中有一塊沒有打到的話，此契約是無效的，所果路權打出來了就是確定要買了，不然地主是不可能去跑的必竟這麼便宜的地，地主也懶的東跑西跑！妳的認知可能是朋友灌輸的，袋地通行權方面可以 了解一下，郭台銘的老婆地是墓地阿誰要走，根本就沒有袋地通行權的法律，鬼是直接用飛的，說實在的仲介費不多地主也廉售沒有斡權是誰也不願意跑這麻煩事，除非地主很缺錢，重點就是斡權附加條件可以了解一下打不到路權可注明契約無效相信想要買地的買方是會試試的因為下斡權地主與仲介就會儘力跑流程了，不然可以考慮別塊比較優質的地，一分錢一分貨嚕！下個斡權路權沒打到對您也無任何的損失對吧！


4/15 買方提問：

應該是說
如果地主不願意做這樣的事情,表示這條路的協調是有困難的
那是會影響買方的意願,因為誰也不想以後沒路可走
就像郭台銘老婆的墓地,前面路的地主就是不讓他走,即使他是台灣首富
一樣不能通行
更何況是我們這種市井小民

這幾塊地的地主，應該都是親戚
當時會有這條路，是因為為同一各地主
只是原地主將土地過戶給現在的地主
既然大家都是親戚
應該很容易解決通行權問題才對
而且如果地主協調好通行權問題
對他的好處最大
因為他土地轉賣的機會變大了
所以地主要拿出誠意來解決通行權問題
沒有處理好通行權的問題
任誰都不會輕易付斡權金，畢竟通行權的事搞定了，再來談價格才是比較正確的…

4/14 仲介回覆

可以下個斡權 在特別事項註明要求地主，經過的地號要求有路權同意書，或有鄉公所得證明文件，地主比較會願意跑，因為是確定要買的，
不然地主也想會不會達到了又不買了，會比較有誠意！

4/11 買方提問：
我們看完土地後，目前針對"產業道路" 的使用權相當在意。因那條產業道路有通過5個地號，1335-51/1335-52/1335-53/92/92-1，其中以1335-51 佔產業道路最大的部份。您有提到是鄉公所所興建的，但至少應該有什麼的文件可以証明這條產業道路是不會被封掉的。不然至少要有1335-51 的地主/所有權人
所提供的"土地使用同意書" 給 1335-53 的地主。不然日後，1335-51 若產權移轉後，不知情的地主也可能會封路。既使有"即成道路" 的事實，也沒有人願意走到法律的途徑。 希望通行權這件事有比較明確的回覆。

Example

我們的經驗是，透過仲介買農地，要跟地主議價的時候就要簽本票了。這位仲介先生大概想要把議價跟路權確定綁在一起，比較快進行。不過您的顧慮是正確的，雖然水泥路面是公所鋪設，但若是道路通過的地主反悔，地主是可以把水泥路面打掉不給人走，所以您看到這塊地仍然是袋地。

我們前陣子買的一塊地原來也是袋地，前一任地主花了很多時間跟精力去跟臨路的地主買持分，總算打通一條路出來，那地價也就漲了不少。結果最近我們跟另一個仲介聊起這件事的時候，她提醒我們除了買持分之外，最好把道路使用約定書拿去護貝並到地政公證，以免農地幾經易手死無對證。我們最近也要去進行這件事。

您可以有兩個選項：一個是請原地主去買持分並與持分者寫道路使用約定書，那這塊地就不是袋地，價格會漲很多。另一個選項是以袋地的價格去買這塊地，買到之後再自己（或透過仲介）與鄰地主談持分買賣，自己把路打通。

哪一種作法會比較便宜，得要問一問。有時候相鄰農地雖然都是親人，但未必感情就好，這就要靠自己跟左鄰右舍打聽，看看周圍鄰居對原地主的風評如何才知道。

小美

2# Example
我同意example的看法，除了路權同意書外，還要有持分，即使1/100 or 1/1000的持分，才更有保障。
如果仲介沒有拿到斡旋金本票，他也不會去幫你去議價和談路權，如果他都幫你談成了，買方反悔了，仲介就難以面對地主了。但我要提供一案例給你參考。
地主開價$5000/坪，買方出價$4000並提供本票給仲介去進行，結果仲介議價成功並以4000先和地主簽約（未告知買方），之後仲介告訴買方只能殺到4500，買方也欣然接受，直到和地主見面簽約時才知道被仲介賺了差價，當然買方也可以拒絕簽約，但大家都知道從看地到決定下手，常常都已花了一年以上的時間，好不容易進行到最後這一刻-- 田園夢就在眼前了，買方雖然知道被坑了還是簽了。在簽約前你如果要求要和地主見面或商議，仲介都找很多理由不安排，大家就要小心囉。

renoirlin

那本票的金額，應該可以用例如5% or 10% 的預計成交價，來開立吧。若成交的話，則視為價金的一部份，後續另行支付其他的款項。 畢竟應該沒有人會去開100% 成交價的本票吧？
這樣的資金的壓力不是很大嗎？

ch

2# Example
       公所鋪設的會有紀錄,地主不能反悔就打掉,否則是毀損公物喔
公所鋪的路可以封嗎?答案也是不行,公費當然需要公用
公所鋪路會通知地主嗎?答案是不一定,因為我的被鋪水泥路也沒有通知我
以上大家看起來會不會覺得有點怪怪的

renoirlin

請問農舍臨6米道路的法令來源一？我查了"農業用地興建農舍辦法"，上面寫的也只針對集村而已。這裏所說的道路有含農路或是產業道路嗎？

阿俊

請問農舍臨6米道路的法令來源一？我查了"農業用地興建農舍辦法"，上面寫的也只針對集村而已。這裏所說的道路有含農路或是產業道路嗎？
renoirlin 發表於 2012-4-18 23:09

你要看的是新版農舍條例  而非舊版
因為你是將來要蓋  不是現在
http://www.ilan039.com.tw/

你去下載2/24日的版本和4/16的追加修正內容...這個才是你須要的
因為要指定建築線才能蓋...

Example

2# Example
       公所鋪設的會有紀錄,地主不能反悔就打掉,否則是毀損公物喔
公所鋪的路可以封嗎?答案也是不行,公費當然需要公用
公所鋪路會通知地主嗎?答案是不一定,因為我的被鋪水泥路也沒有通知我
以上大家 ...
ch 發表於 2012-4-18 10:46

我的地上是有一條水利會做的水溝，當初跟前前地主談好，地主出地、水利會施工。結果後來地主反悔了，所以這條溝在圖面上就不見了，那工程就只有做了一半.....所以如果地主夠惡霸的話，是可以反悔不給公用的。

不過公所去您家鋪路沒有經過您的同意也很奇怪，除非是泥土面的既成道路。

renoirlin,
新的建築法規規定（農建地都適用），如果土地沒有臨六米以上道路，而且鄰路的面寬沒有超過一定寬度就視同袋地，袋地不會核發建照喔。這裡所說的道路指的是您可以走，不會遭到阻礙的路（可以是農路、公路甚至是其他人的私有土地而您取得道路使用權）。最近看地的時候聽到仲介說的。

阿俊

8# Example


我是沒聽到要六米以上的路才能蓋\r
只有都巿計劃內的建地有規定 我知
一般道路不足六米的地區  要蓋房子  要退縮建築基地
也就是說  假設你的地前是4米路  你就要自路心退縮3米才能作建築基地  也等同你必須自路旁再退縮一米
PS:興建農舍草案第9條第八項有詳細說明

Example

9# 阿俊


我聽到仲介說的是建地法規, 農地她只有說也一樣, 我倒沒有特別去查法規,
這是您的專業, 以您說的為準囉