購地~~整地....

windidf

斷斷續續找地也找了1-2年....
終於在心灰意冷前....找到一塊感覺還不錯的地!!
雖然~~這塊地離1home有段距離(6-70km)....
但迫於預算....也只好試看看我們與這塊地的緣分~~開始斡旋!!
今天~~仲介告知我們與地主地價差額部份，已告知地主由仲介費扣!!
地主決定賣了!!明天就要給訂金了!!
買賣要約書中註明將委託仲介公司專任代書辦理!!
請問若地主不只一人，則買賣過程中交付代書各人之印鑑證明與委託書外....
還有"無套繪證明"之外....這樣請問買賣中間有沒有需要特別小心與注意的??
"履約保證"仲介說要問看看地主....
請各位前輩看看有沒有要注意的!!感謝!!

陳青

斷斷續續找地也找了1-2年....
終於在心灰意冷前....找到一塊地!!
雖然~~這塊地離1home有段距離(6-70km)....
但迫於預算....也只好試看看與這塊地的緣分!!
今天~~仲介雙方金額差額部份，已告知地主由仲介費扣!!
...
windidf 發表於 2012-7-13 21:52

如果沒搞清楚，不要急著定。
細節談清楚，把買賣契約書帶回家詳細研究，最好請專業代書幫忙研究清楚。

（仲介雙方金額差額部份，已告知地主由仲介費扣!!）
↑要地主和仲介同意吧？不是告知就OK了。

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交易的任何事項在買賣契約書皆可以附加方式寫入以供證明.
尤以金錢細節部份.當然包含仲介費,付款方式.
銀行履約保證的費用,一般為買賣雙方要付的費用.
仲介如此說是看地主是否願意付擔?
有些地主如不願意付擔就看您心中想法如何?
恭禧您,交易成功.

有感而發:
這二年來看了很多朋友的尋地及買地過程,
我總覺得買農地或山坡地比買都市的房屋難度要高出不少.
成功跨出這一步,個人深感佩服.

windidf

2# 陳青
斡旋的時要約書已經寫上我們的出價!!
之後~~仲介說跟地主有跟她們說底價!!但有差距!!
這2天要我們多少加點....
但~~口袋有限!!怕貸款容易....還款壓力大!!SO一直沒加....
今天~~仲介打來說地主同意賣了!!
這樣簽約時應該還是寫我們的出價吧??

windidf

3# copy
感謝!!
但~~還待努力!!
簽約完就是要用房子貸款來給付~~還有貸款程序!!過戶等等....
履約保證仲介說要等全部完成才能拿到....SO要問地主同不同意!!
還是能辦簽約10%後之之各階段履約保證??==>30%備件(謄本+印鑑證明等)+30%(鑑界)+30%(過戶)
再來還要申請打井+圍籬+資材室....也要遷電!!
有沒有比較省錢的廠商??或者要到"峨嵋公所"問??
另外，請問外縣市該怎樣遷戶籍呢??
再次感謝!!

ey5701

4# windidf
我剛好有一次這樣的經驗.提供您參考

我買的一塊地.有9個人有不同大小的慈芬.

簽約當日竟然有印鑑未到齊.您說簽不簽?

還是簽了.因為契約上面有處罰條款.

如果簽了約.賣方後悔.將有兩倍定金的處罰條款.

如果您確定要買.您千不簽?懂意思了嗎?

當初也是用履約保證.交地過戶時.地主才把款項領回.

提供給您參考

copy

地過戶至您名下後您才能處理打井+圍籬+資材室+遷電,所以先完成買賣交易.
除非買賣契約闡明上述動作完成後再過戶也可.

買賣不動產是要先交屋(地)?還是先付款呢?
履約保證簡單說就是保障雙方交易過程的安全.
以下為網路轉貼請參考~

所謂履約保證，指以銀行做為履行契約的保障方，在交易過成中，買方陸續付出的買屋款，都先保留在「履約專戶」中，等所有買賣手續全部完成，價金才會提出撥給賣方；如此，可 免除詐騙集團從中做手腳，甚至如賣方房屋延遲交屋、查封、違約等狀況，買方價金就會被凍結在銀行或第三人的帳戶，不至被賣方領取。

          保證責任安全範圍
  (一) 對買方的保證：
          過戶前房屋價款由銀行專戶保管，不怕過戶中房屋被查封或無法過戶；及避免賣方一屋二賣的風險。賣方若未能依約如期履行契約所定之義務，買方可依「成屋履約保證制度」約定方式完成催告並解除買賣契約，履約保證之銀行可為履行買
賣契約買方已給付之價金(扣除稅額)歸還買方。

(二) 對賣方的保證：
        銀行專戶保管，不怕買方反悔不買，不怕過戶拿不到尾款。
買方若未能依約如期履行契約所定之義務，經賣方依「成屋履約保證制度」約定
方式完成催告並解除買賣契約者，履約保證之銀行保證可回復賣方不動產所有權
；惟如因故致賣方無法回復所有權者，保證銀行確保賣方可收到全額買賣價金。
  
          履約保證分為兩種

(一) 買賣價金履約保證
        也就是說:如果交易失敗，銀行會把得利一方已經取得的非法利益.例如:剩下的價
金或物品歸還給受損失的一方，這種履保要收萬分之5.5~6的手續費。

(二) 已收價金履約保證
       也就是說銀行只對已收之價金總額做保證的動作。

windidf

7# copy
感謝!!
我知道要過戶完才能去動....
只是心理先有個後續....
明天先在問看看仲介"履約保證"能不能辦??及怎麼辦!!
再來請教!!
謝謝大家!!

陳青

地主同意的意思就是同意您出的價。

山林雅境

請問若地主不只一人，則買賣過程中交付代書各人之印鑑證明與委託書外....
還有"無套繪證明"之外....這樣請問買賣中間有沒有需要特別小心與注意的??
"履約保證"仲介說要問看看地主....
請各位前輩看看有沒有要注意的!!感謝!!windidf 發表於 2012-7-13 21:52

履約保證交付銀行的金額不小.還要看仲介的這個代書是否具有履約保證銀行所認可的資格.
地主不只一人契約裡當然要把所有的人都交付土地當作完成的註明.少一個人也要視同毀約.沒註明清楚中間如果有一人沒完成交付,再跟履約保證混在一起.有時候雙方都會卡住.