農地維持農用，將來若興建農舍前政策改變不准蓋了？

Piggy

請問～
1）現在買了800坪農地維持農用，將來若興建農舍前政策改變不准蓋了，那是否會溯及既往，就蓋不成農舍了？
2）簽農地買賣契約書時，可否加註：「過戶後若因政策改變無法申請合法農舍，則賣方無條件全額退還買方」嗎？這具法律效力嗎？
謝謝

pineman

請問～
1）現在買了800坪農地維持農用，將來若興建農舍前政策改變不准蓋了，那是否會溯及既往，就蓋不成農舍了？

  因為農地有兩年閉鎖期，所以就算不溯及既往，你也可能卡在閉鎖期，期滿後無法興建。

2）簽農地買賣契約書時，可否加註：「過戶後若因政策改變無法申請合法農舍，則賣方無條件全額退還買方」嗎？這具法律效力嗎？
謝謝

   加註內容應該是無條件以原價買回才對，總不能你地照拿，錢也要回來，對方錢地兩失。不過不論怎麼約定，重點是會不會有賣方願意簽這種約，只要設身處地想想，換做你買了後有天要賣，買家對你提出這種要求，你會願意賣他嗎？

   不能蓋農舍的地，地價通常比較低。這種約定就類似於成交後的跌價損失要由賣方承擔，理論上沒有賣方會肯簽。通常合約內容要甲乙方都公平，如果合約是跌價由原賣方承擔，但漲價收益也歸原賣方，就可能有賣方願意簽了，不過這樣子除了所有權之外，和租用好像沒有差別？

alpha

加註：「過戶後若因政策改變無法申請合法農舍，則賣方無條件全額退還買方」,當然可以加,就算賣方願意簽,這一條是否違反公平正義的原則,不公平的合約是可以主張無效的,另外,會賣地有一部分的因素有可能是資金運用的原因,即使合約有效,賣方錢用完了,加註這一條意義不大

山林雅境

倒不如現在就去申請個資材室。不論兩年後結果如何，房子肯定會有？

Piggy

謝謝達人解答！
其實那條契約上的加註是仲介提議的，我也是質疑可行性才在次提問。
所以假如我只是將來要自住，其餘農地維持種稻（出租），可以先蓋資材室，滿2年後若政策不變再增建嗎？

小毛蟲

我900坪先蓋資材室，滿3年後再增建

阿俊

第一點會..

第二點不合情理  賣方可以告訴你"別買"..
一般來說可以解約的  都是
已被套繪過  無法解除套繪
才有可能讓你解約


不然你買配建的  就可以加註這一條

佐文

昨天朋友說他位於新竹縣湖口鄉的農地無法申請農舍,真實無言,等了2年......
聽他說是因為今年農發條例修正後"非都市計畫之特定農業區"都禁建,沒時間幫查資料,所以只好請他再找別的建築師事務所確認一下.....

阿俊

佐文 發表於 2013-10-8 13:55
昨天朋友說他位於新竹縣湖口鄉的農地無法申請農舍,真實無言,等了2年......
聽他說是因為今年農發條例修正 ...

誰說的....
是集村不能在特定農業區而已

佐文

阿俊 發表於 2013-10-8 14:00
誰說的....
是集村不能在特定農業區而已

俊大,是朋友去找一家建築營造的問,結果他們調地籍資料出來看,就跟朋友說不能蓋,朋友聽了差點暈倒唄,所以我只好請他去找別的建築師事務所問問看,等他確認清楚後我再來說明是怎麼一回事囉!