持分地未繼承遭列管

littleblack61

各位前輩，大家好，看到站長發的 "持分房產遭法拍 小心投資客投機" 這篇主題，正好有個相關問題想請教大家，因為站長那篇的癥結，主要是都市精華區的問題，跟小弟的鄉下2home，有點不可同比，所以還是提出來請教大家 !

事情是這樣，小弟的2home其實是祖先留下的老房子，和另外兩戶人家共同持有1100平方公尺左右的丙建，我佔十分之六，建物是水泥樓房、鐵皮屋、花園，另一親戚佔十分之三，建物是水泥樓房，另一外人佔十分之一，建物是磚造房。
不幸的是，我的持份其中六分之一(也就是全地的十分之一)，是曾祖父時代向親戚買來的(有買賣契約但沒有過戶)，最近被政府列管了，@@，悽慘 ! 真不知當初為何沒有過戶，看起來不像是有爭議，因為那親戚的後代，從來沒提起過這事，顯然他們是認為我們已經過戶了，我看是我祖先的疏忽機率比較大，現在要過戶當然絕無可能，想叫他們辦繼承，又怕讓他們得知我沒過戶，問題更大條，所以我現在傾向讓政府列管十五年後拍賣，然後我再把那持份買下，或者，花園就直接送給天啦 ! 現在問題如下，，，


一、如果十五年後，政府拍賣，我不買，那之後最有可能遭遇的 "下場" 是甚麼 ?? 因為我實在不甘心祖先己經買過的地，我還要再買一次，目前公告現值一坪36000，真要買心有點痛 !

二、有祖先的地未繼承，是否後代一定會得知 ?? (如果答案是肯定的，那他們一定有人知道我沒過戶。)

三、拍賣的時候，要如何得知拍賣的消息 ?? 要自己去查嗎 ?? 還是政府會通知 ?? 又，政府是否也會通知那後代 ??

四、我們三戶的建物全是沒登記的違建，政府的登記資訊好像是 "土造" 還是甚麼的，反正就是已經完全不存在的東西啦 ! 而持有人更是早已作古多時，想請教為甚麼房子沒有被列管 ?? 還是說，建物過一定年限，政府就會視為已消失 ??

五、我的房子有甚麼方法，可以變合法 ?? (樓房40幾年、鐵皮20幾年)


問題有點多，第一個問題我最想知道的是真實的案例，希望前輩們不吝相告 !

yuank

一、拍賣，又不買，看誰拍定繳錢，就是誰的。可以要你搬離。
二、會通知繼承人。
三、縣市政府會公告。   不確定是否會通知。
四、政府可能知道舊的建物已不存在
       現有的建物，有房屋稅籍？納稅義務人是誰？
五、樓房是已經40年，還是加計土造的時間？
       如果已40年，可咕狗"實施建築管理前  建物"

六、處理
1.這有點麻煩，可能要跟賣方全體後代聯繫，看他們是否願意補辦過戶。
  如果不肯，要提民事訴訟。   但對方抗辯過了15年時效，你就會敗訴。
2.可主張是買受人，有權使用土地。
3.將來政府拍賣時，你可以主張優先購買權。
   拍賣的錢，會交給賣方的後代。  可能還是要透過訴訟去跟賣方要。

http://www.yl-land.gov.tw/chaspx/Content.aspx?websn=544

2home

有些農地列管後，收歸國有，也不一定會馬上拍賣，以我鄰地來說，己超過15年，，又等了兩年，國產局也沒公告要賣，會不會主動告知鄰地主或關係人，好像沒有，都要自己留意，不時要留意公告訊息。

littleblack61

yuank 發表於 2018-3-2 19:40
一、拍賣，又不買，看誰拍定繳錢，就是誰的。可以要你搬離。
二、會通知繼承人。
三、縣市政府會公告。   ...

感謝yuank前輩的回復


一、拍賣，又不買，看誰拍定繳錢，就是誰的。可以要你搬離。
拍得人可以要我搬離嗎 ? @@，那可嚴重了，可是，他只取得十分之ㄧ，應該沒這麼大權利巴 ! 那我花園給他好了，，，

二、會通知繼承人。
如果真的會通知繼承人，那就是我最怕的了，慘 !! 不知道拿買賣契約跟他們盧有沒有用 ??


三、縣市政府會公告。不確定是否會通知。
看起來還是要自己注意公告才可靠 !

四、政府可能知道舊的建物已不存在，現有的建物，有房屋稅籍？納稅義務人是誰？
現有的建物沒有房屋稅籍，我現在只交地價稅，因為按照殘值來看，"土造" 應該是零了。

五、樓房是已經40年，還是加計土造的時間？
是現有樓房就40年，光土造應該就上百年，因為我高祖父的父親(是叫大祖嗎?)，就已經住在那，其實我的持份都是歷代祖先陸續從他們兄弟手中買下的，而傳到我這一代，很神奇吧，但不知道為甚麼那十分之ㄧ沒過戶到，我想一定是有故事在，不得而知囉 !! 我爸可能從來沒注意這事吧，我想，如今我自己也得花錢了。


六、可主張是買受人，有權使用土地。
好啊，這條可能可以給我ㄧ些靈感，謝謝 !!

littleblack61

2home 發表於 2018-3-2 20:39
有些農地列管後，收歸國有，也不定會馬上拍賣，以我鄰地來說，己超過15年，，又等了兩年，國產局也沒公告要 ...

感謝站長的回復，，


如果能按照站長所提供的那種案例，那對我是最好的，，，看來早點被政府拍賣，可能會比較心安一點，我在想政府會不會馬上拍賣，或許跟土地價值程度有關，像這種不熱門的地，可能不會認真處理，這只是我的猜測，希望是這樣比較好。


另外想請教站長跟前輩們，這種鄉下的持分地，局外人會有興趣買嗎 ?? 買到的持分應該不能蓋房子吧 ??

2home

littleblack61 發表於 2018-3-2 23:05
感謝站長的回復，，

大部份的人應該怕麻煩不會去買這種有障礙的持分地，除非有心人要買來囤，再慢慢解決，或是其它持分人也想買，或鄰地主也想買，就會炒高價錢，因為您的是丙建，還是可以不限坪數可以任意分割，300坪持分10分之1也有30坪。另外都市計劃區的持分農地，也是不限坪数也可分割，這種也有有心人會去收購。再想辦法分割成小坪數獨立產權

持分地最大風險變數，除了繼承造成分母變大之外，在於持分人之中有些可能有財務問題，導致持分被法拍，或有些人拿去地下錢莊借錢，黑道介入。就會複雜化。

當然上面的狀況也只是有可能，但不一定會發生。

yuank

列管15年以後，才會移送拍賣。

到時要注意
因為，共有人未經其他共有人同意，不得占用共有物的特定部分。
即使只拍到1/10，成為共有人，還是可以訴請您拆屋返還共有物於全體。
你可以提裁判分割，不過未必就分到房子坐落的土地。

littleblack61

2home 發表於 2018-3-3 00:04
大部份的人應該怕麻煩不會去買這種有障礙的持分地，除非有心人要買來囤，再慢慢解決，或是其它持分人也 ...

感謝站長提醒，我還真沒重視到丙建可以再分割哩，想想我另一個共同持分人，他就是十分之ㄧ，房子還幾乎蓋滿了。(違建的好處嗎 ?)

昨天晚上，我認真盤算著我的 2home ，建地座落在十幾戶的小聚落，一條雙向小路連接中興路，路口就是大型社區，而往埔心火車站是四、五分鐘車程，說真的，其實不是太鄉下，，，以桃園的發展，十五年後，真的沒有局外人會買嗎 ?? 我看我得認真思考了，錢先準備好。

littleblack61

yuank 發表於 2018-3-3 00:05
列管15年以後，才會移送拍賣。

到時要注意

我看完您這番話，我臉都綠了，，，，如此看來，如果有個惡意的局外人持有，那我們三戶都麻煩了，我原本還想花園送他好啦，說不定他可能還對那位置有意見哩，太嚴重了，除了買下來這個方法外，有沒有甚麼好法子，可以保住我樓房的坐落 ？？ 因為那是我祖父的心血，以後還要傳給兒子勒 !


另外，假設我們的建物是合法，那我們就是合法建造在那持有人持有之前，照邏輯，他有他的權利要求建地分割，但我們的建物、地上設施勢必有可能要拆除、更動，那我們的損失該由誰彌補呢 ?? 不知道前輩看懂我的意思嗎 ?? 我的法律知識不是很夠，只是照自己的想法推斷而已。

2home

littleblack61 發表於 2018-3-3 16:17
感謝站長提醒，我還真沒重視到丙建可以再分割哩，想想我另一個共同持分人，他就是十分之ㄧ，房子還幾乎蓋 ...

你描述的那裡我蠻熟的,應該在南勢平鎮和埔心交接 附近....現在正在發展....一直蓋大樓.......

我的經驗可以給您參考....我外祖母過世後 留了一塊地給兒女.....我媽媽也有分到部份的持分,幾個舅舅也有在上面蓋房子,父母也在持分地上打造桃花源,後來外祖父怕他走了,以後兒女會為了家產吵架,所以他趁活著腦袋還清楚有威嚴時,就請代書處理,做分割......

基本上分割很順利......己經在上面蓋房子的舅舅就沒得選了,就分到原地.......,我父母因為也己在持分時也先佔位置了...也就留在原地,其它部份就抽籤決定分割點....

如果要趁早處理..避免複雜化....可以請代書處理....他們會給建議....,也會將分割最佳化....