請問國有土地承租與購買問題

frankfd

各位前輩、先進們:
近日在花蓮玉里購買一塊土地，緊鄰後方是大片的國有土地(3萬多平方公尺)，想請問~
1) 可以主動跟國家申請承租或是購買嗎?申請的地主有麼必要條件?

2)可以要求承租或是購買【部分】需要的土地面積，還是一次就需要【全部】3萬多平方公尺國有地面積都要承租或是購買?

3)代書、仲介說，先佔先贏，有耕作的事實後再跟國家申請，這樣對嗎?好像有侵占國有土地之嫌。

請各位先進不吝解惑。

笨羊

1)  首先請網上申請該國有地號的電子謄本，
確認是「農牧用地」，若是「林業用地」，租了也只能種樹，不能農牧。

根據<國有財產法>第46條：
http://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?PCode=G0370001

] 國有耕地得提供為放租或放領之用；其放租、放領實施辦法，
] 由內政部會商財政部擬訂，報請行政院核定之。

和<國有耕地放租實施辦法>第6條：
http://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?PCode=D0060065

] 國有耕地放租對象及順序如下：
] 一、中華民國八十二年七月二十一日前已實際耕作之現耕人或繼受其耕作之現耕人，並願繳清歷年使用補償金者。
] 二、中央農業主管機關專案輔導之青年農民。
] 三、實際耕作毗鄰耕地之耕地所有權人。（你可以用第 6條第 1項這一款申請）
] 四、實際耕作毗鄰耕地之耕地承租人。
] 五、農業學校畢業青年或家庭農場從事農業青年。
] 六、最近五年內取得農業主管機關農業專業訓練四十小時以上證明文件者 。
] 七、農業生產合作社。

2)   你申請承租國有耕地時，可以註明只要承租多少面積。
請承辦單位進行鑑界、分割，核准之後，再進行承租國有耕地簽約。


3)  「代書、仲介說，先佔先贏，有耕作的事實後再跟國家申請」

按照<國有耕地放租實施辦法>第6條，
你可以發現，法規是按照不同優先順序放租國有耕地的，不是「先佔先贏」。

如果你不是「毗鄰耕地之耕地所有權人」，你先佔了，
也爭不贏「毗鄰耕地之耕地所有權人」。

除非你是「民國82年7月21日前已實際耕作之現耕人或繼受其耕作之現耕人」，
才有最優先的「第一順位」承租資格，但是要補繳歷年使用補償金。

（國有地歷年補償金：現在公告地價 x 5% x 平方公尺面積 x 5年
國有耕地歷年補償金：當地地方政府公告當期正產物單價 x 租約約定之正產物收穫總量 x 25% x 5年）

你如果是「民國82年7月21日之後」才占用的，
也沒有什麼「先佔先贏」的好處。一切按照法規的排列順序。

佔用國有耕地，有不當得利，才要補繳補償金。
用第 3款「毗鄰耕地之耕地所有權人」申請承租，不必補繳補償金。


4)  申購國有耕地，是不同問題。建議先取得承租資格，再考慮申購。
核准承租且簽約當日，你就可準備好資料，同時申購了。

chen168

D-Day 中華民國八十二年七月二十一日;
非此日前已佔用，經檢舉或查獲佔用國有土地，
限期復原並告發。

frankfd

謝謝各位先進的提醒與專業清楚的說明，受益良多!

笨羊

再補充一點。

如果用第 1款「民國82年7月21日前已實際耕作之現耕人或繼受其耕作之現耕人」承租，
因為已經有佔用事實，
自申請承租日（譬如 107年 2月 1日）到簽約日（譬如 107年 8月 1日）這段期間的租金，也要補繳。

如果用其他各款，譬如用第 3款「毗鄰耕地之耕地所有權人」承租，
因為還沒有使用事實，租金就從簽約日（譬如 107年 8月 1日）開始繳交。

frankfd

笨羊 發表於 2018-8-26 11:01
再補充一點。

如果用第 1款「民國82年7月21日前已實際耕作之現耕人或繼受其耕作之現耕人」承租，

好的，謝謝前輩的指導與提醒。

frankfd

笨羊 發表於 2018-8-26 11:01
再補充一點。

如果用第 1款「民國82年7月21日前已實際耕作之現耕人或繼受其耕作之現耕人」承租，

再請問一下前輩:
我會使用您提到的第 3款「毗鄰耕地之耕地所有權人」去申請承租。
申請後一般您的經驗，大約會多久?
我們可以自行畫出想要承租(請求國家分割)的土地去申請嗎?

謝謝您!

綠鄰居農場

frankfd 發表於 2018-8-27 21:04
再請問一下前輩:
我會使用您提到的第 3款「毗鄰耕地之耕地所有權人」去申請承租。
申請後一般您的經驗， ...

還是跑一趟國有財產署問最清楚喔～

曾經有朋友申請承租後兩年才公告出來，不要期待作業速度會很快。

笨羊

frankfd 發表於 2018-8-27 21:04
再請問一下前輩:
我會使用您提到的第 3款「毗鄰耕地之耕地所有權人」去申請承租。
申請後一般您的經驗， ...

申請承租時，你可以寫想要承租的面積，
再註明一下位置，譬如「毗鄰你的耕作地」等等。

因為你只要承租「部份」國有地，所以申請承租之後，
國有財產署會轉到「地政事務所」通知「鑑界」，
你是申請人，所以會寄通知書給你。

這要花一段時間，地政事務所的作業時間很難估計，應該是幾個月，
我的經驗是「自申請到通知鑑界 6個月」。

鑑界時，到場的有國有財產署（出租方）及地政所（鑑界單位）的承辦人員，
你（承租方）再跟國有財產署的承辦人員當場說明，
你想要承租「靠哪邊」或是「哪個部份」的國有地。
當然，承辦人員應該是以「方便分割」及「毗鄰」為第一考量原則。

若國有耕地是山坡地，山上鑑界有困難，
也許承辦人員會用地籍圖，跟你簡單討論，決定分割的部分。

鑑界完再進行「分割」，這個是政府機關的作業，
我的經驗是「自鑑界到分割 5個月」。

最後分割出來的面積大小，通常和你申請的面積會有些微出入。
因為是「耕地」，分割部分也有最小面積的限制。

如果是國有耕地，接下來應該比較快，
估計「分割到通知簽約 2個月」吧！

（如果是都市計畫區域內的國有地，國有財產署還要行文詢問許多機關的意見，
他們回函若很慢，「分割到通知簽約」就會拖延很久。）

由前述可知，因為需要鑑界、分割，時間通常會增加一年左右。

笨羊

綠鄰居農場 發表於 2018-8-27 21:11
還是跑一趟國有財產署問最清楚喔～

曾經有朋友申請承租後兩年才公告出來，不要期待作業速度會很快。

對不起！我弄錯了。

「國有耕地」放租也要公告。