屏東山林農莊民宿

akirahsiao

站長大大此議題在此如果不合適的話通知一下!會趕快挪窩!

http://farmhouseking.com/087/sho ... 961102788&A4=10


剛好看到售地網站此民宿要賣,真的相當訝異!10年前剛開始看農地,

心理很多想法,開民宿也是其中之一的選項!看到他的廣告就跑去參觀,

當時僅有主建物,附近還是一片原始林態!女主人滿熱心的的介紹環境及住宿問題!

同時也提及原來是種咖啡,開民宿創業初始家人很反對!

後來出租情況逐漸熱絡,雜音就漸漸小了!經營方式是整棟出租,也有申請合法民宿!

當時跟豬隊友說這種環境及經營方式很容易成功!

因為現代人愈來愈喜歡跑山上圖清靜,而整棟出租又不會跟不相干的人混雜!

有度假的環境及在家的自由感受!後來陸續開發增加了咖啡館賣起咖啡!

心理還真有股衝動,開一間民宿來玩玩！

有一次豬隊友曬完棉被要我鋪床裝枕套,搞得我身心俱疲,再也不提開民宿！

打電話問了仲介是原民保留地！如果要買可能要借原住民人頭購買登記.

可利用設定抵押方式保障自己的權利.此種說法還是持保留態度!

同時每年預估收入 300天＊7000元(平日每晚住宿7500)約等於210萬.

目前還是評估階段,是有考慮買下當退休後的據點,不過是請人管理！

2home

日出租一年超過300天？這麼強，這個持保留態度。

smhu

呵呵...有很多都是一種傳說...聽說過泰武國小的古謠傳唱隊嗎？就是這間傳奇的國民小學。

那泰武國小在那裡呢？這句話問得有點讓人丈二金鋼摸不著頭似的，因為現在的泰武國小落腳於萬巒鄉裡頭的泰武鄉裡頭，沒有寫錯，但是有點難理解。因為在那個泰武國小所在的吾拉魯滋部落確實是泰武鄉，只是它有點像東西德分治時候的西柏林，它的外頭都是東德，除了西柏林。(就放過了那一夜我們說相聲裡頭那個村子裡頭的街道名吧!)簡單的說就是在八八風災之後，在萬巒鄉的萬金營區對面，找了一塊地，將泰武鄉上的泰武村整個遷村下來...

akirahsiao

站長大大很多事情不用懷疑,有疑問就直接去求證!年紀大了真的比較懶!懶得猜來猜去!

https://blog.xuite.net/a0912445581/blog

這民宿我還真的有去求證,還連跑了三個月!出租率還真有那回事!

豬隊友一直抱怨我的個性!老喜歡沒事找事作! 方文山是我的偶像,他那把簡單複雜化的功力,

簡直讓人五體投地!像那青花瓷的歌詞,怎麼看都是花瓶,他都可以搞出一堆事兒! 好了閒話少說!

此成功案例要懂得分析人家成功的背景(個人看法):

1.合法民宿,所以不怕別人眼紅.

2.北大武山風景秀麗,契合現代人往高處爬心態.

3.獨棟出租適合家族朋友團聚,無其他人干擾.

4.附近一堆咖啡館,已有群聚效應.

http://newbetty.cc/blog/post/464 ... 9%AB%94%E9%A9%97---

至於胡大所提,山上部落已整體遷村!當然一定有原因,土石流、水土保持應該是元凶!

所以此民宿出租收入高勿庸置疑,但以下卻是我的疑點:

1.目前的開發已可稱過度了,看相片山坡地已全數開發種植咖啡樹,咖啡館看起來就不是合法建築.

2.原民地未來產權真的是問題.

3.胡大沒有明講的問題!

豬隊友一直很怕我真的去買!年紀大了真的很怕麻煩,光原住民保留地這項就讓我打退堂鼓!

但我一定要去參觀了解更進一步細節,因為

真相只有一個!

2home

akirahsiao 發表於 2018-9-15 11:10
站長大大很多事情不用懷疑,有疑問就直接去求證!年紀大了真的比較懶!懶得猜來猜去!

https://blog.xuite.n ...

整棟出租 5000~9000算薄利多銷，若口碑好，回籠客不少，是有可能累積不少客戶。

如果有查證，售2160萬，一年有收益210萬，月平均有17.5萬收入，蠻值得投資的，約10年就回本了。己經可以當一份事業來經營了，這比在清境買原保地蓋民宿還划算

不知為何屋主想賣，是做的很累嗎？還是收益己開始向下想賣？或是其它？這部份可去了解了解。

如果有興趣，原保地平地人是需要設定抵押，但地上物合法民宿是否產權可合法轉移到平地人身上，還是需一起移轉，可以去查查。

akirahsiao

2home 發表於 2018-9-15 13:19
整棟出租 5000~9000算薄利多銷，若口碑好，回籠客不少，是有可能累積不少客戶。

如果有查證，售216 ...

仲介說民宿要賣是因為:

老闆心肌梗塞過世了,老闆娘忙不過來!另外睹屋思情想要離開這個環境!

其實家族其他人都不願意賣!

重新評估及調整獲利

300(天) * 5000~7000 = 150萬 ~ 210萬---> 住宿每年收入

200(天) * 1000 =  20萬 ----> 賣咖啡年收入

(此部分較難估,要去喝一下咖啡才好推估,有誰要一起去喝咖啡?)

整體年營業額估約落在 170~230萬之間!

仲介說業主忙不過來要賣!那問說:

我買了也會忙不過來怎麼辦?

2home

akirahsiao 發表於 2018-9-15 16:34
仲介說民宿要賣是因為:

老闆心肌梗塞過世了,老闆娘忙不過來!另外睹屋思情想要離開這個環境!

農莊經營，其實消粍體力蠻大的，除了民宿內部要整理，另外戶外坪數大，要不斷的維護花草，維持乾淨景觀，如有賺錢，花錢多找幾人幫忙，自己就會比較輕鬆。

2千萬投資有報酬率5%的股票或基金，涼涼的領股息，錢夠用就好，還是想多賺一點，做牛做馬，侍奉客人，清馬桶，倒垃圾，洗棉被，還要擔心奧客在網路亂報料，氣傷身，就看自己的個性是否能適應民宿經營囉。

若甘之如飴，退休有個生活目標前進，也給自己的小孩有份備份事業，可以考慮考慮，

不過原保地設定抵押這問題還蠻大的，想要當祖産，一代一代傳下去，有風險，通常玩原保地，大都是土地和房子的投資都很少，沒了，就算了

akirahsiao

以下是粗略推估經營模式.

一、怕苦怕累的經營方式:

每年收入費用估計:

300(天) * 5000~7000 = 150萬 ~ 210萬---> 住宿每年收入

200(天) * 1000 =  20萬 ----> 賣咖啡年收入

年營收 : 粗估 200 萬

費用:

店長薪資   : 4萬 * 12月 = 48萬

園丁薪資   : 3萬 * 12月 = 36萬

店員薪資   : 3萬* 12月 = 36萬

水電瓦斯費 : 1萬/月   -> 12萬

設備維修及其他費用     30萬

估計年固定管銷費用約 170 萬

年結餘約 30 萬

二、不怕苦怕累的經營方式:店長自己負責包辦

費用:

園丁薪資 : 3萬 * 12月 = 36萬

店員薪資 : 3萬* 12月 = 36萬

水電瓦斯費 : 1萬/月  -> 12萬

設備維修及其他費用  = 30萬

估計年固定管銷費用約120 萬

年結餘約 80 萬 ---> 有寫"約"採保守估計,不是算術不好

三、不怕苦不怕累的經營方式:店長(妻)及園丁(夫)自己包

費用:

店員薪資 :  3萬* 12月 = 36萬

水電瓦斯費 : 1萬/月  -> 12萬

設備維修及其他費用  = 30萬

估計年固定管銷費用約 80 萬

年結餘約 120 萬

所以真的是夫妻一起經營才能真的獲利!

仲介還真沒唬弄我(少一個人真的會太累!)!

smhu

akirahsiao 發表於 2018-9-15 11:10
站長大大很多事情不用懷疑,有疑問就直接去求證!年紀大了真的比較懶!懶得猜來猜去!

https://blog.xuite.n ...

有看見紫中的一點白嗎？那裡就叫泰武鄉。為什麼會白白的，其實是粉紅色啦，意思是降雨量超過300毫米。那又為什麼雨都降在那裡？因為那裡有個神山叫做大武山...大武山有分南與北，剛好就在泰武鄉的東南與東北。然後...嗯...沒事...

米粒

這間我有經過，還差一點成為鄰居，要不是原保地難搞，那區塊還真的是好山水...

退而求其之，在山腳下買塊有權狀的地，再每天遠眺也是一種幸福...