淺談農地貸款

ax5589

在基層金融的貸款徵審單位打混也近10年了，近期在板上努力爬文汲取前輩们的智慧;有幾篇文是板友對農地貸款的一些疑難，約略拼湊下腦袋中的瑣碎，或能對有資金需求的人有所幫助。
    由於在放款徵授信單位眼中，農地相較房屋來講是變現性較差的擔保品，是以農地貸款利率高於房貸利率一直是常態；而又因商業銀行受制法令不得承受農地，是以願承作農地貸款的商業銀行比率並不高(土銀、合庫除外)，農地貸款目前是以農會承作為主；但各地區農會財務與管理是各自獨立，故利率又有其差異，一般較都市化之鄉鎮農會因受眾多銀行競爭包圍且地區內農地變現性較佳，利率較合理的；而越是偏遠鄉鎮幾無競爭者且其農地變現性差，故其利率偏高。
    若以農地屬性區分，山坡地一般辦理貸款是較有難度的，且其貸款成數也會偏低(很多山坡地是無法取得貸款的)。平原區農地若是未重劃農地若無臨農路(或所臨農路為私人所有)，辦理貸款亦是有其困難的。
    另關於有地上建物之農地，若地上建物未辦妥保存登記(即無建物所有權狀)，因民法物權規定未保存建物屬起造人所有，而起造人認定與舉證常出現疑義，故有未保存建物之農地辦理貸款亦常出現阻礙(小型農具室除外)。
    農地貸款目前有農委會推出的多種低利1.5%的專案農業貸款可供申請；有加入產銷班者可申請產銷班經營貸款(額度最高250萬)，年所得未超過21萬者可申請農民經營改善貸款(額度最高250萬)，有農會會員或農保者可申請農家綜合貸款(額度最高30萬)；受理貸款單位是以當地農會為主，專案農業貸款之資格審核並不嚴，是很不錯的取得低利率資金的途徑。(詳農委會農業金融局-農業發展基金貸款:http://www.boaf.gov.tw/boafwww/? ... it=29&BaseDSD=7)

阿俊

在基層金融的貸款徵審單位打混也近10年了，近期在板上努力爬文汲取前輩们的智慧;有幾篇文是板友對農地貸款的一些疑難，約略拼湊下腦袋中的瑣碎，或能對有資金需求的人有所幫助。
    由於在放款徵授信單位眼中 ...
ax5589 發表於 2010-9-16 23:10

農會會員或農保者可申請農家綜合貸款(額度最高30萬)我有申請到咩
拿去買股票了

lusong7

樂活族最近才剛找過農會

除了(有農會會員或農保者可申請農家綜合貸款(額度最高30萬)；受理貸款單位是以當地農會為主)這項是真的...其餘有很多的技術可以卡你....反正要有辦法才貸得到
...
...9月初看上一塊地(地主有貸款還曾被法拍...還沒人買)...但手頭緊(前一塊地才剛過戶完成)
...想說缺一點直接找農會好了...(之前買的3筆農地+預購農地價金370萬)...你猜能放款多少
農會告訴我最高給我100萬...還要信保....
白癡才會拿4筆農地貸100萬....(拿1間房子+4筆農地...找個常往來的銀行...才可以貸很多)

我常常接到銀行的電話:....宋先生你是我們優良客戶.你只要簽名..我們有最優惠的利息讓您取得資金(....名目一大堆)....其實至少10家銀行亂打行銷電話..

難怪卡奴越來越多...抵押給它還借不到錢...利息高...簽個名就有....銀行就像有牌的地下錢莊(管好風險就可以賺錢)....

2home會員有銀行家的嗎?...銀行經營要賺錢的...把錢放在能賺10%的地方多一點...政策性放款放少一點...自己人要挖洞的(掏空)就給多一點

其實要條件好才能借得到錢...(不缺錢...錦上添花)
真正需要錢的...通常借不道...因為條件差..銀行算算有風險

catbooth55

原來貸款那麼難喔!
說說自己的經驗,第一次買農地,因為沒現金,剛被倒了將近250萬的會,所以很窮,看開了將已投保十幾年的壽險貸來買了第一筆農地,當初投保時的利率有8.5%,所以現在保貸一般都在6.5%,又不用馬上攤本金,在來因為買了三分地可休耕,算算利率更便宜了,當初125萬買的農地過戶後,以農地跟銀行貸了100萬,利率3.1%本利攤環,還掉保貸,所以算算其實還滿華算的.三年後很幸運的賣掉了,其實還算不錯的投資.
之後又買了一塊6分農地260萬,跟土銀直接貸了180萬,利率現在剩2.5%,20年本利攤環,
其實現在銀行很缺業績,最近一次把房貸轉貸,利率也從2.85%降到1.33%20年本利攤還,或許很多人認為跟銀行借錢很丟臉,所以對銀行都必恭必敬,其實現在的行員業績壓力大,只要貸款人本身沒信用不良,其實銀行想盡辦法也會讓你貸的.

ax5589

目前幾乎所有政策性放款,政府都會給經辦的金融機構很優渥的補貼息以利政策的推動; 舉凡"優惠購屋房貸","青年安心成家","勞工貸款","農業專案貸款"等等都是. 所以,金融機構正常情況下都很樂意配合辦理, 當然也有的金融機構的承辦人員很"懶"或是當下案子已經太多忙不過來了,多個申貸案子就多了工作,能踢就踢,這也並非不可能; 每個人對待工作態度總有不同的. 在放款徵審單位近10年了,若反問自己是否曾因為案件太多忙不過來而多退了一些申貸案? 答案很肯定是有的,而且次數不少...
但,有時申請貸款也是需要技巧的,優先選擇向常往來的金融機構申請是正確的,特別是無固定薪資所得者,如自營小生意者,個人工作室類的優活族;由於無法舉證所得資料常被誤判成無足夠還款能力, 即使能提供足額擔保品也是無助益. 所以申請貸款時個人財產資料所得資料準備是否充分,也是很重要的~~

shuai

找農會貸款是你去跟他要錢.給不給你是要看他的心情
所謂的專案農貸.中央政府的政策到了地方還是不管用
前年上完園丁訓練我還傻傻的拿著結訓證書跑到農會去貸款(農家綜合貸款)
結果....沒人要理我!
想說沒關係.那我就用農漁會會員身份去貸應該可以吧?
結果還是不行....
問了農會的行員他說:沒聽說過有這種貸款項目.我們這裡借錢一定要有抵押擔保品及保證人.....等等!
跟農業金融局反應也沒下文!所以上有政策.下有對策....給錢的最大
...

胡媽媽

事情常常都有兩面的,我在退休前拿房地產向銀行貸款,銀行像撿到寶一樣"沒問題"您是鐵飯碗利率好說是第一優先,過了不到一年我買新房要求比照之前辦理,行員面有難色,礙難同意,我說前後不到一年怎差這麼多,而且怎麼說我的退休金也比那些剛入門的新手好,他說 沒辦法在職時若繳不出錢可由我薪水中扣,但政府規定為保障退休人員的生活不能扣退休金,還要求要保證人免的我賴帳,更有意思的是我女兒找到工作,公司依慣例要有保證人,我就當仁不讓....想當年......拿個稱頭一點的印章就給他蓋下去,結果被退回,原因也是退休人員不得作保,真是......,女兒只不過做一般業務又不是管錢的,至此才知道原來退休已讓我變得"無價"了

ax5589

找農會貸款是你去跟他要錢.給不給你是要看他的心情
所謂的專案農貸.中央政府的政策到了地方還是不管用
前年上完園丁訓練我還傻傻的拿著結訓證書跑到農會去貸款(農家綜合貸款)
結果....沒人要理我!
想說沒關係.那 ...
shuai 發表於 2010-9-18 01:09

2個月前小弟自己也貸了150萬的產銷班貸款,過程倒還挺順利的..  剛也電話詢問好友,以下就提供參考了: 農委會近幾年每年編列數百億的專案農貸額度提供符合資格人士申辦,至目前全台享受此專案農貸優惠利率人數已達數萬人.. 朋友單位今年至上月底止已核撥4億多的專案農貸..  至於shuai大的問題,可能有兩種情況, 其一可能是無擔保品情況下申請專案農貸,也就是純信用科目的貸款,這樣過件機率真的很小,到那都一樣的,我這樣比喻吧:我們自己向朋友借30萬,有幾個朋友會借? 這就是無擔保貸款很難過件的道理..; 另還有一種情況就是偏遠地區農會,由於地處偏遠民眾謀生不易,而擔保品均處近山區或近海地處份極不易,先前放款呆帳率過高,致使部份偏遠地區農會只得消極面對新申辦貸款..(所有政策性優惠貸款,政府只有補貼息,若產生呆帳則需經辦單位自行吸收處理.)

ax5589

事情常常都有兩面的,我在退休前拿房地產向銀行貸款,銀行像撿到寶一樣"沒問題"您是鐵飯碗利率好說是第一優先,過了不到一年我買新房要求比照之前辦理,行員面有難色,礙難同意,我說前後不到一年怎差這麼多,而且怎麼說我的 ...
胡媽媽 發表於 2010-9-18 11:25

胡媽媽的問題讓我想起上個月退了一件領月退俸退休的公務員的申貸件,原因一樣是政府法令保障退休人員生活不能查扣退休金, 他很訝異,自己有月退俸有穩定收入怎想再投資買第二間房,貸款卻辦不了...  有時法令立意是非常好的,但是多了保障的同時卻也造就一些有心人士知法玩法的空間, 退休金不能查扣的問題,舉一個傳聞的案例: 某單位公務員投資失利致使薪資遭多家金融機構查扣以沖抵還貸款,不久後這仁兄申請辦理退休改領月退俸,如此之後一堆金融機構恨的牙癢癢的卻無可奈何..  還記得好多好多年前,那時有個法令規定是:為保障志願役士官兵生活穩定,其薪資債權人不得查扣; 法令立意很好,但也造成那年代金融機構絕大多數不受理志願役軍士官申請貸款,有些軍士官缺錢急了只好跑到地下錢莊借錢了,鬧了好多新聞事件,後來這法令規定也因時代變遷修改了...  幾年前徐某立委為拯救弱勢卡奴,給予重生機會;推動了債務清償條例,救了成千上萬的弱勢者, 但相同的也有些低劣者利用這法條跟金融機構玩起借錢不用還的遊戲, 而金融機構至此被迫嚴審信用科目相關的貸款, 又是個好慘的惡性循環;  是惡法嗎? 它救了多少卡奴. 但演變成無不動產者開始越來越難在金融機構借到錢了..  借方與貸方都無奈吧!

shuai

2個月前小弟自己也貸了150萬的產銷班貸款,過程倒還挺順利的..  剛也電話詢問好友,以下就提供參考了: 農委會近幾年每年編列數百億的專案農貸額度提供符合資格人士申辦,至目前全台享受此專案農貸優惠利率人數已達數 ...
ax5589 發表於 2010-9-18 21:48

專案農貸裡的農家綜合貸款就如同阿俊大大貸到的那種30萬元
免擔保.免設定的消費性信用貸款

ax5589大大你不是才剛貸到150萬元嗎?
你應該也知道專案農貸都要送到農信基金去做擔保嗎?
所以以當時我的情形及條件他們根本就不能拒絕放款
更何況是連受理都不受理.....!

最後我還是貸到這筆錢.30萬分5年本利攤還.免擔保.免設定
結果是去隔壁鄉鎮農會信用部貸的
本身戶籍所在地的農會說沒這個業務
到隔壁鄉鎮卻貸到這筆錢........
你說這是不是應驗那句..."給錢的最大呀!"
.....