債務人將可以用拍定價買回抵押品

pineman

pineman 發表於 2015-5-6 12:29
　　這裏只討論一般常態情形，也就是沒有超貸，債務人也沒有異常動機（一定是欠錢搞到被法拍而不是有什 ...

　　我再舉個對新修法方向債務人不一定有例的例子。大家知道會有心濫用漏洞的經常會有黑道的份，現在若有這制度，黑道看上好標的，可以協迫正常無力還款的債務人用黑道代墊資金優先承購，再來高價出脫謀取差價，正常債務人敢和黑道鬥嗎？不要認為這制度一定有利債務人。

山林雅境

以我們參與過法拍的人都知道，如果有優先權的，，大多數是以不參與拍賣為多，原因是拿了一筆錢標到了，法院還要花很長時間去確定優先權的購買意願。
如果本法案果真正式立法，參與拍賣的人出價反而更低，以中和優先權帶來的資金成本與成功率。銀行以後對物權的鑑價核貸金額會更低，這樣反而不利社會資金的融通與利用

pineman

山林雅境 發表於 2015-5-6 12:43
以我們參與過法拍的人都知道，如果有優先權的，，大多數是以不參與拍賣為多，原因是拿了一筆錢標到了，法院 ...

如果本法案果真正式立法，參與拍賣的人出價反而更低，以中和優先權帶來的資金成本與成功率。銀行以後對物權的鑑價核貸金額會更低，這樣反而不利社會資金的融通與利用

　　這一點對正當貸款買房的人而言或許只是自備負擔加重，也許還不算最致命的。另一個可能後果是銀行為了確保債權，可能會讓逾期還款更早點進入拍賣，協商也變更困難，以免所需提列的呆帳越來越高。這一切不利因素，只因為守法良善人士（不論債務人或是法拍買家）大多數正常狀況下用不到的債務人優先承購權。

FlyNews

pineman 發表於 2015-5-6 12:29
　　這裏只討論一般常態情形，也就是沒有超貸，債務人也沒有異常動機（一定是欠錢搞到被法拍而不是有什麼奇怪的盤算故意不還錢使房子故意被法拍），銀行一定是希望第一拍就拍掉。以上是前提。
　　假設市價1000萬，貸800萬，一拍就拍掉最低得標價是800萬（先不考慮大環境市價漲跌等變動以及搶手房當然有可能更高）。債務人可能只積欠應還本利和兩百萬元，現在若債務人連先拿出兩百萬或更高（看銀行要求多高，我就拿多 ...

你"常態"的前題是....大家都很乖,都沒問題...這是不可能的!
問題在於債務人亂花錢,銀行又亂超貸,若銀行很乖沒超貸,債務人沒亂花錢,就不需要修法了啊!

就是因為銀行常常擔保品不足,又高額亂放款,
到時債務人沒法還錢,銀行破產虧損呆帳要用納稅人的"存保"解決。
現在是景氣好房價漲,較沒差,但房貸幾乎10-30年,跌下來怎麼辦?
中華民國來到台灣也不過才66年,難不成這期間都不會景氣不好?
景氣差時,某個亂放款的銀行就可把股市/社會搞得動盪不安,且造成連鎖反應。

依"常態"而言,債務人幾乎不可能標回被法拍物件了! 過去若有本事標回,大多是以他人名義。
但若只討論常態情形,債務人根本沒錢,躲債都來不及了,也不用擔心債務人標回法拍物件了!

基本上,這是債務人(借錢)和債權人(銀行)的事,
只要可以避免他們胡搞瞎搞,別扯上其他納稅人的荷包,都算好的法規政策!

FlyNews

山林雅境 發表於 2015-5-6 12:43
以我們參與過法拍的人都知道，如果有優先權的，，大多數是以不參與拍賣為多，原因是拿了一筆錢標到了，法院 ...

目前有優先權的物件大多是共同持份,處理這種物件也很麻煩,

但修法過後,是所有物件的"產權持有人"都有優先權,對所有物件的風險都相同!
就像有些物件看了老半天,卻突然被撤拍一樣。對當初要投標的算是做白工,遇到也只能認了!  

若標法拍屋連這也在抱怨,法拍屋不能看屋內是不是更要抱怨?

pineman

FlyNews 發表於 2015-5-6 13:29
依"常態"而言,債務人幾乎不可能標回被法拍物件了! 過去若有本事標回,大多是以他人名義。
但若只討論常態情形,債務人根本沒錢,躲債都來不及了,也不用擔心債務人標回法拍物件了!

　　所以您也同意正常債務人幾乎都不會用到優先承購權（這和共有人優先承購的情況並不相同，他們不是債務人或保證人），那去修一個正常債務人幾乎不會用到，真正會用到的人幾乎居心都有問題的一條法令是要幹什麼呢？

　　一碼歸一碼，要扼止銀行超貸，是從金融監管著手，不是從這種和監管無關的法令的地方著手。

　　最後真正引發金融機構呆帳大增的，是大型企業的問題貸款以及之前的亂發雙卡（信用卡現金卡）。房地產呆帳這塊主要也是因為大環境景氣下滑引發不少人還不出錢逾放比大增，而不是超貸。超貸本身是弊端，也是少數（一般人沒關沒係，也是正常守法小老百姓，如何超貸？），為了減少超貸這種情況，去修這條法，真不知所為何來？

FlyNews

pineman 發表於 2015-5-6 14:04
　　所以您也同意正常債務人幾乎都不會用到優先承購權（這和共有人優先承購的情況並不相同，他們不是債 .
　一碼歸一碼，要扼止銀行超貸，是從金融監管著手，不是從這種和監管無關的法令的地方著手。..

就像我前面說的,這是債務人(借錢)和債權人(銀行)的事,
只要可以避免他們胡搞瞎搞,別扯上其他納稅人的荷包,都算好的法規政策!
制定出公平的遊戲規則, 讓債務人/債權人 狗咬狗一嘴毛就好了!  

原屋主都已在法院繳錢買回了,銀行可拿回借款,若有土地還不用繳土地增值稅,
若拍定價格相同,銀行可比他人標得拿回更多錢,真不知銀行在窮緊張什麼?

比較倒楣的是法拍投標者做白工,但可幫助原屋主,讓社會更安定,應該也ok吧!?
而標法拍屋...這還只是小問題而已...其他的問題還更多咧!
(理論上,原屋主應該會出點錢給法拍得標者,要求他同意。)

我想,銀行只是擔心沒法超貸, 多賺點利息,所以銀行不爽!
債務人只是擔心沒法超貸, 多貸點錢放口袋裡花而已! 所以想借錢的人不爽!
大多人都喜歡特權,不喜歡"很正常"。太正常就很難賺!

建立適當狗咬狗一嘴毛 債務人/債權人 的制衡體制,
就不用花那麼多納稅人的錢,去監管銀行超貸借錢還錢了!
花納稅人的錢金融監管超貸或少量異常,要付出多少社會成本和代價?

就像最近茶葉標示不實或含農藥一樣,只靠政府抽驗,早就不知多少吃下肚了!
但若有窩裡反/抓耙子的檢舉獎金,有既得利益的關係人,自然會有人檢舉。

山林雅境

FlyNews 發表於 2015-5-6 13:52
目前有優先權的物件大多是共同持份,處理這種物件也很麻煩,

但修法過後,是所有物件的"產權持有人"都有 ...

法拍屋看屋內的的確還是有風險，但看看同一棟鄰居的格局老舊，問問鄰居對標的物的看法，以及債務人的總總生活型態，是可以猜出八九成的屋內實況…。
兩三年前我也標到一筆有優先權的持分地，等了很久很意外其他三人都沒動用優先權，主要還是其親戚彼此之間的心結與更大的餅都恨著流失了。還有地籍通訊與實住地址的問題。
猜猜我標價與市價差多少？＿只有市價的四成不到哦。所以持份與優先權都對賣方債務人的拍賣價，非常不利

STSHAOWW

山林雅境 發表於 2015-5-6 15:28
法拍屋看屋內的的確還是有風險，但看看同一棟鄰居的格局老舊，問問鄰居對標的物的看法，以及債務人的總總 ...

這種無償優先權本來就是很不合理


如果每個法拍優先權都是有償的
例如 要給原拍定人 3% 或 5%
相信 整個社會會更和諧