換地的條件？

pineman

leejyhchyun 發表於 2017-5-30 10:23
2分半對我來說是還好，反正現在無法蓋也無能力蓋，農地目前沒有排水系統，隔壁地主去年申請時已經被打搶一 ...

　　如果是這樣，基本上你是立於不敗之地，剩下只是看要不要維持良好鄰居（不論是誰）關係。

"然後再扣掉20年的租金總和（直接月租乘20年，不用考慮折現問題）"
這個我不懂??

　　對方想通行不外乎直接買下通行用地，或者主張袋地通行權，但是要付租金。上面引言就是簡單計算袋地通行權租金收入，如果換地是把地換給人後沒這筆收入。

　　定20年是抓個簡單數字，一般貸款也是20年，20年不長不短，抓太短是你總收入變少，抓太長是對方的總支出增加，隨著期限增長，想要長久使用的租方可能也會覺得一次談買斷比較划算。一般目前都市房地產對雙方都合理的點是抓房價租金比300倍，也就是300個月（25年），農地不像都市那麼值錢又有機會滿租，抓20年OK。

　　至於折現，那是投資學的基本概念，將來的一萬折算到現值（現在當下的價值）是不到一萬，越晚才拿到的錢現值越少。一般若沒特別優秀投報率的個人特殊考量，是以通膨率來折現（用定存利率也可以，但定存利率通常低於通膨率），所以如果每月租假設是2千（隨便舉例，非樓主的實際狀況），是把20年每期的月租金2千透過折現率折算到現在再加總，實際現值是小於2千乘以240個月。但是反過來若考慮到隨通膨調漲租金，那就是每個月折算到現在都是2千元，所以才說不考慮折現，直接月租金乘20年(240月)。

山林雅境

leejyhchyun 發表於 2017-5-30 10:23
2分半對我來說是還好，反正現在無法蓋也無能力蓋，農地目前沒有排水系統，隔壁地主去年申請時已經被打搶一 ...

看對方買地高於行情價四成，以及有交換土地來提升自己土地的價值，還有跟您土地交換的條件。您這位賣地鄰居是充分展示協調能力的人，談判開始當然會拉高自己有利的條件。當然他也不會認為最後的談成是那個賣價，以及跟你換地的條件。當然您也要拉高您的換地條件。這樣雙方的觀念頻道才有通。 他碰到有趣的對手才會有感。
對方的開價在目前的市況肯定會賣很久，最後還是會降價下來。我覺得可以用當初您買地的單價，與後方袋地的成交價，這兩個價格價差乘以對方土地的面積，當作交換土地後的增值效果。這個增值效果對方要拿多少？您又要取多少？若是我就是雙方各取增值的一半，來當作交換土地的面積比。這樣的說服力最佳。當然這是最終的目標，您還是要先拉高條件，最終談判時再把換地公式拿出來。這樣才有可能達到預期目標。
這個鄰居應該算是有彈性的好鄰地主。保持彈性談而不破也蠻有趣的。即使最後交換土地是多是少就不這樣重要了。 起毛子爽雙方有感這個好！

pineman

leejyhchyun 發表於 2017-5-30 10:35
對於袋地通行權的意思我不是很確定，但看圖後他要到馬路最簡單的情形就是經由我的地，距離也是最短。還有 ...

　　袋地通行權稍微搜尋一下本站以及站外文章都有一堆資訊。主要特別要注意的是站大之前貼過的文，如果袋地的形成是因為當初從你的地（母地，在先前某任地主時代）分割出去的，那麼你這塊有義務要提供（意思是他的通行路可能有多種選擇，走你這塊的路線非影響最小的，但是因為是從你這塊母地分割出去，那麼你這塊母地提供通路的義務性比其他人高）。

　　所以如果他的袋地是和你無關的別塊母地分割後所行成，然後也可以從那裏去通行，那你就沒有義務要提供。

　　大概是這樣，若記憶有錯誤請先進更正。另外建議去搜尋到站大那篇提到從母地分割行成袋地的文。

yuank

對方若能主張民法787或789，他就有談的籌碼。  如果不能，那就價格滿意再說。

他的地沒臨路？為何形成袋地，是因買賣、分割才造成的嗎？
可能要查一下地籍登記資料、地籍圖、空照圖,並看一下土地現狀。


這個請參考
http://law.moj.gov.tw/LawClass/L ... DF=&SNo=787-789
1.袋地通行權  民法787
   (1)原本就是袋地。
   (2)向法院訴請確認。
   (3)要給償金。
2.袋地通行權  民法789
   (1)因讓與、分割、原一人所有數筆土地分別讓與 等原因而形成的袋地。
   (2)向法院訴請確認。
   (3)不必給償金。
   (4)只能走分割前的同塊土地。

另外，注意 合併分割 可能會影響取得土地時點。如果你將來要申請興建農舍， 要再等2年。