買農地問題請教

raylin

最近看中了一塊農地,有可能會快到了簽約的階段了(目前議價中)
心中有些忐忑,有些問題想請教各位前輩.

一.土地方面問題=>賣方須提供甚麼證明文件:
1. 如何確保土地沒有持分的問題?
2. 如何確保土地沒有質押或設定?
3. 如何確認有無套繪問題?

二.買賣流程問題:
1. 一般土地買賣,除了地價,仲介費,代書費之外,還有其他的費用要支出嗎?
2. 付款流程先後順序是否如下:
訂金->鑑界完成->土地證明文件取得->尾款交付

三.土地取得後續問題:
1. 土地所在地是否可以鑿井該如何查詢?
2. 鑿井前請專業人士進行評估->若評估可鑿的到井水,請問大家的經驗,可信度高不高?
3. 此土地分為兩個地號,分別為730坪+180坪,土地經查詢兩地號有相連,且使用分區相同
請問將來做地號合併,是否容易?

請各位先進幫忙解答一下我的疑惑,若有我該注意的事項,也請大家提醒我一下
謝謝各位

快樂農夫

關於一.土地方面問題=>賣方須提供甚麼證明文件:
1. 如何確保土地沒有持分的問題?
2. 如何確保土地沒有質押或設定?
以花蓮縣為例,你可以上網到 花蓮縣光特版地政電傳資訊系統(網頁有系統使用說明)
http://pqt-hletw.land.nat.gov.tw/
花20元就可以了解那塊地號的土地是否持份(查土地所有權部)是否有質押設定(查土地他項權利部).
地籍資料查詢：
提供查詢各縣市地政相關資料，包括土地標示部、土地所有權部、土地他項權利部、地籍圖、建物標示部、建物所有權部、建物他項權利部、建物測量成果圖等項目。

3. 如何確認有無套繪問題?
聽說可向鄉鎮公所的農業課查詢.但我不清楚.
要蓋農舍要756坪以上才可以申請,但目前很難被核准.

二.買賣流程問題:
1. 一般土地買賣,除了地價,仲介費,代書費之外,還有其他的費用要支出嗎? (你可以要求仲介先請代書將你必須支付的全部項目與近乎精確的金額事先估算報價給你,有政府收據的照付,其餘就依事先講好金額付,怕被坑時依慣例,買方可以指定代書,你可以找你信任的代書)
2. 付款流程先後順序是否如下:
訂金->鑑界完成->土地證明文件取得->尾款交付(給你一個建議,這是最好最安全的方式. 你可以要求採用[履約保證]方式進行買賣. 費用是買賣總價款的萬分之6,沒有其他額外費用,買賣方各負擔萬分之3. 付款流程就不重要了,沒有過戶完成且塗銷設定,賣方是無法拿到你付出去的錢. 土地交易總價假設1000萬,你要付的履約保證的費用就是3000元)

3. 此土地分為兩個地號,分別為730坪+180坪,土地經查詢兩地號有相連,且使用分區相同(你買的是都市計畫範圍內的農業用地?)
請問將來做地號合併,是否容易?
-->合併地號很容易.問題是聽說目前申請蓋農舍很難核准.
以上就我所知告訴你. 若有錯誤尚請海涵.

ken1789y

一.土地方面問題=>賣方須提供甚麼證明文件:答(權狀、印章、身份証、農用證明)、
1. 如何確保土地沒有持分的問題?答：(依地段號去地政調謄本，但重要的是地是對的不是他說a你調b)
2. 如何確保土地沒有質押或設定?答：(土地謄本上就會有注明)
3. 如何確認有無套繪問題?答：不管什麼套繪問題重要的是土地要有鑑界，尤其跟私人土地的界線最好測出來)

二.買賣流程問題:
1. 一般土地買賣,除了地價,仲介費,代書費之外,還有其他的費用要支出嗎?，只有雜支如印花稅或調資料費用，但有特殊情況要先告知約定誰出
2. 付款流程先後順序是否如下:
訂金->鑑界完成->土地證明文件取得->尾款交付。答：有點對又不太對，現在的買賣都是履保，必需你錢都在指定銀行金額無誤代書才會辦理過戶，而若有需要清償也是要塗銷才能辦過戶，所以賣方是沒辦法先拿到錢，這是對買方的保障，而第三方的保管也能杜絕土地有瑕疵，因此買賣還是辦理履保

三.土地取得後續問題:
1. 土地所在地是否可以鑿井該如何查詢? 答：這要請專業的來會勘，他們會有儀器可以測
2. 鑿井前請專業人士進行評估->若評估可鑿的到井水,請問大家的經驗,可信度高不高?答：這沒辦法預測，因為挖出來的井水能不能用還是一個問題，基本上平地要挖到地下水比較沒問題，山上就比較難，而且挖井可是要申請的不能想挖就挖
3. 此土地分為兩個地號,分別為730坪+180坪,土地經查詢兩地號有相連,且使用分區相同
請問將來做地號合併,是否容易?答：只要二塊土地的使用分區及類別是一樣的則可以合併為一個地號，辦理是好辦但問題是土地沒有違規使用的情況，不然也是過不了。

raylin

感謝 快樂農夫與ken大的解惑
看來只要有"履約保證"跟確認地號與農地位置是"一致"的
大致上好像就不大會有問題了,對吧

dmreader

土地有無套繪問題可以要求代書行文相關單位
會有一張回覆函當作依據

至於合併分割和違規使用的關係
這裡有可以參考
耕地上有違法建物或違規使用時，可以分割嗎

有無套繪和有無無違規使用很重要
都可以行文相關單位取得回覆
建議最好在買賣前先確定

oldcatlo

我最近遇到的問題，幸好仲介有幫我，註記土地無佔用情形，如有賣方要負責處理)

鑑界時，發現被種了幾顆落羽松，樹葡萄。鄰居沒有表示意見。

等我尾款付清，過完戶要整地時，才說樹種了7.8年。一顆要5000。

昏到，後來賣方才出來解決。