買房子不如有塊耕地

qpwo0852

筆者 李雪雯  最近在被非常多人詢問「物價上漲、為了抵抗通膨之下，是否應該買房子」的問題時，總是這麼回答對方：為了要能順利因應未來的變局，你可以沒有房子，卻可能需要一塊可以耕種養老的地。
這幾天，因為「富二代」開名車撞死人的新聞，一件件地像連續劇般，被搬上電視螢幕。有媒體報導，這些真正開創財富的第一代，行事都是低調再低調；但含著金湯匙出身的富二代，卻是毫不避諱地炫耀、揮霍。

就以造成3人死亡的富二代葉冠亨來說，據了解，他的父親葉錦堂是做房地產起家，後來經營放款，1個月20億流動資金，光收月息就有6000萬。媒體報導包括酒駕闖禍的葉冠亨，以及其他10幾位富二代，經常開著名車，到新崛江商圈的PUB狂歡…。


與富二代高調炫富相對的另一面，則是社會上大多數人的辛苦寫照。根據360d才庫-JCASE外包網公佈的「養家薪不薪苦大調查」，碰上油電雙漲，即使是電價最後改成分階段調漲，但是薪水並沒有跟著調高，77%的上班族感覺到荷包縮水，大嘆「養家好辛苦」。


在此之前，yes123求職網調查974名20~45歲的上班族後顯示，71%的人月薪不到35000元，目前帳戶裡不到5萬元存款的人超過一半（56.2%），更慘的是有26.2%是零存款，成為標準的月光族！


這些數據代表著：住在都市裡的上班族，除非之前累積了不少充足的資產（老實說，就算擁有不少投資標的，只要再一個金融大海嘯襲來，資產就可能腰斬或減少幾個「零」），否則，一旦面臨失業、減薪或放無薪假，就可能讓自己及全家「斷了生路」，並且陷入嚴重的財務危機之中。


因此，當筆者最近被非常多人詢問「物價上漲、為了抵抗通膨之下，是否應該買房子」這個問題時，總是這麼回答對方：為了要能順利因應未來的變局，你可以沒有房子，卻可能需要一塊可以耕種養老的地。


筆者的理由是「房子不但可能無法『抗通膨』，更有可能變成不折不扣的『不動產』；然而，農地的功用就不太一樣了，它雖然不一定能夠「抗通膨」，卻可以靠著在上面耕種、收成，而餵飽、養活自己或一家人。


老實說，台灣人（或者可以說是所有華人）只要有點錢，都愛買房地產來投資。除了中國人「有土斯有財」的根深蒂固思想之外，台灣稅制上的不公平最是難辭其咎（其中，當然與政府官員不作為有密切關聯，可參考相關報導）。


根據1310期《新新聞》週刊的報導，一位上億資產的富豪，在2005年買進仁愛帝寶，2011年賣掉，一戶賺進1.7億元，土地增值稅、地價稅與房屋稅合計共課不到200萬元的稅，資本利得稅課祇有1%多。


而就算把5月份開始新增的「豪宅稅」算在內，一戶上百坪的帝寶儘管房屋稅漲幅有4倍，但也只是「小兒科」的課徵30萬元而已。與一戶要價1、2億元的價格來看，每年稅率是千分之2都不到。


除了資本利得稅負極低之外，由於公告現值實際成交價之間有一大段差距，也成為許多有錢人可以「藏富」、「節遺產稅（因為房地產價格的認定，是以公告現值為準）」的重要工具。


就以台北市指標案件帝寶為例，儘管公告現值連年調漲到每坪128萬1297元（2012年），但與業者所公佈的實際成交價－每坪260~280萬元，還是有將近38%~48%的價差。其他非指標房地產的公告現值，更是大幅落後於實際成交價。


與房地產相比，投資股票的稅負可就高得多了。姑且先不算可能會開徵的證所稅，單就淨賺的1.7億元房屋差價（實際賣價以市價每坪260萬元來看，100坪的房價大約要2.6億元以上）來計算，賣出一次（只在賣出時收取）千分之三的證券交易稅就是51萬元（如果以實價2.6億元為買賣股票本金，賣出一次的稅金就有78萬元）。假設每年都賣出一次，9年下來就可以「貢獻」給國庫近460萬元。


關於「買房子到底可不可以抗通膨」這件事，筆者過去已經寫過不少篇的文章進行探討。也就是說，除了少部分位於台北市都會區地段的最佳物件，而且是在起漲階段購買的標的之外，未來是否能夠「抗通膨」，其實還有滿大的未定空間。


更重要的是：如果房價上漲的幅度，剛剛好等於物價上漲的幅度，這樣的結果只能算是「保值」，而不能算是「抗通膨」。因為「抗通膨」的前提在於：房價漲幅超過物價上漲幅度。


然而，就算房地產只能「保值」，但是對抗不了通膨，也有不少民眾抱持著「租金收益高於銀行定存」的想法而購買房地產。關於這一點，國內除了少數地段（主要集中在大台北地區）、少數個案（例如出租給學生或外籍高階經理人，或是購買時間已經很久，目前貸款已經還清，或是完全沒有貸款的房東）之外，大多數的實際租金報酬率，並不如房地產業者算盤所撥出來得高。


這是因為房子的租金報酬率計算是以「每年的租金收入，減去各項成本後，再除以購買房屋的價格」。然而，許多業者所計算的數值，都並沒有把房貸金額計算進去。同時，租金收入的估算也過於樂觀。特別在人口越來越少的未來，租金收入將是每下愈況。


根據去（2011）年年初，房市仍然非常熱絡，也還未實施「兩年內移轉要課奢侈稅」時，英商人力資源公司所公布的2010年居住報告結果顯示：東京是亞洲租金最貴的城¬市，台北市則名列第13名。但租金投資報酬率上，東京可達7%，台北市卻只有1%。


根據房仲估算，以當時台北市大安區20坪房子來說：一個月一坪平均租金1000到1400元，20坪月租2萬到2萬8000元，但平均房價一坪55萬到65萬，要買20坪的房子就¬要1100萬到1300萬元。


依照一般房地產業者的估算，每月2萬元租金乘上12個月，再除以總價1100萬元的租金報酬率是2.18%。這數字看起來很高，但實際上，大多數想當包租公、包租婆的人，都不是用現金去購買，而會向銀行貸款。


以房貸8成、20年房貸利率平均1%來計算，每月還款金額就高達4萬元以上（4萬471元）。也就是說，20坪房子每月出租2萬元，連每月還銀行貸款都不夠，如何能夠有「正的報酬率」？


更何況，「20坪房子每月出租2萬元」這個數字還是平均數，目前在大台北地區有非常多的例子，租金水準都不及這個數值。除非房東動手將房子改裝成獨立套房，或是自行購置高檔的家具設備。否則，很難有如此高的租金收入。


當然，多出的成本也將再度壓低租金報酬率，而當所有房東都朝向改裝成獨立套房發展之後，也都面臨到「套房市場供過於求」的窘境。以「20坪房子隔成兩個各10坪的獨立套房」為例，就算每間可以租到1萬元。但因為市場競爭關係，可能也只有一間能夠租得出去，總體租金報酬率還是達不到業者所訴求，以及房東所期望的報酬率。


儘管有能力做包租公、包租婆的人不多，但也有不少人仍然把「買一棟房子」，當作這輩子的唯一要實現的心願。他們的想法是：在自己年紀大時，還有一個可以棲身的地方，也可以當作留給子女的遺產。


只是這些人都忘了：房子雖然可以住人，解決了老年之後的居住問題，但它卻是「既不能吃，又無法『生財』」，空有一棟房子的最後，很有可能是「窮到只剩下房子」而已。


更重要的是，在全力為子女及家人努力打拼，辛苦賺錢之際，高昂的房貸更可能是壓垮一家財務的最後一根稻草。因為收入沒了，有儲蓄的人會「先吃老本」；等到老本也吃完了，全家人就可能陷於饑餓，以及因為付不出房貸，而被銀行給「掃地出門」…。


當然，這個「買房不如擁有耕地」的原則，也同樣適用在原本想「養兒防老」的每一位天下父母身上。因為與其有可能養到「啃老族」子女，還不如靠著自我耕種照顧自己的下半輩子，更何況自我勞動也能夠保持身體健康。


而如果天下父母擔心子女無法自食其力，需要靠一筆豐厚的遺產維持生活，恐怕也不及留一畝田來得有效得多。撇開因為人口減少而造成的租屋市場不景氣的因素，留給子女一口田反而能讓他們養成自食其力的好習慣。至少，子女們想要求得溫飽，至少要靠自己雙手、雙腳的揮汗勞動才行。


最後，筆者想要再次強調的是：老祖宗「有土斯有財」的說法是對了，但是，它指的是「有生產力（遠離現代化都市、汽車及工廠廢氣及污染，水源充足且土質肥沃）」的耕地，而不是指都市裡的水泥鴿子籠！


當個人或家庭有了一塊地理位置良好的土地，才能算是擁有了財富的根基。至少，當失業或糧食價格昂貴之際，就算這畝田無法讓全家「吃飽」，最起碼也不致於「捱餓」，或是沒有「棲身之所」。



全文網址: udn個人理財 - 理財高手 - 李雪雯 - 我是有錢人-迷思341》買房子不如有塊耕地 http://money.udn.com/wealth/stor ... 63777#ixzz1uTf5TiYN
Power By udn.com

全文網址: udn個人理財 - 理財高手 - 李雪雯 - 我是有錢人-迷思341》買房子不如有塊耕地 http://money.udn.com/wealth/stor ... 63777#ixzz1uTeosx4J
Power By udn.com

ws085886

應該說要看自己需求

陳青

買到地點好的土地，像聚寶盆，您的財富越聚越多。要脫手，很快就脫手。
買到地點不好的土地，20年都賣不掉。

我有一個小舅，擁有上億的土地，賣20年都賣不掉，用這土地貸款幾千萬被人借去，連本帶利騙光光，連生活都有困難。

dance

還在尋尋覓覓中 ! ! 找地...........累ㄝ...............只怪口袋太淺.............

[url][/url]

e99friend

筆者 李雪雯  最近在被非常多人詢問「物價上漲、為了抵抗通膨之下，是否應該買房子」的問題時，總是這麼回答對方：為了要能順利因應未來的變局，你可以沒有房子，卻可能需要一塊可以耕種養老的地。
這幾天，因為「富 ...
qpwo0852 發表於 2012-5-10 22:35

資歷太淺不能加分，否則加你10000分，真是心有戚戚焉。

dance

1# qpwo0852

這個觀念很實際  也多個角度思考  讓偶對號入坐  ㄏ ㄏ 目前心境  以後"莫哉影"啦...........

Smile

" 買房子不如有塊耕地 "

嗯，這想法不錯，當大家都認同時，就是農地飆漲之時。 因為價格，永遠來自需求與炒作。

台北市，為何房價這麼貴？因為房地有限，需求遠大於供給，以及投資客等人為炒作(養屋養地)。何時台北市房價會變便宜？ 除非人口少1/3， 每人限購一間住宅，實價課徵房地買賣稅，徵收空屋稅(未設籍他人或無實租與住，便算空屋)  與空地稅(蓋停車場非停車大樓也屬空地)，或有天災人禍等發生，譬如陽明山火山爆發，台北盆地被海水淹沒，核一，核二與核四廠爆炸，輻射污染台北市等。

如何哄抬與炒作房地價格？ 跟炒股手法有點類似: 籌碼集中 (大量買進有增值潛力房地)，散佈利多消息(捷運，商辦金融中心，都更，名人加持....)，邊拉邊出 (房地: 20萬/坪 -> 60萬/坪 -> ....，農地 2000/坪 -> 6000/坪 -> ....，沒人跟轎拉抬時，左手賣給右手，刺激與引誘拉高交易價格)。

註: 炒股跟炒房炒地，還是有些不同，炒股: 易漲易跌，但炒房炒地: 緩漲難跌。

sampisam

有了地，還是要有房子阿.
評估自己的條件，口袋的深淺以及價值的目的
口袋深淺:沒有房子沒有地--該買房子還是該買地?---買了地要住哪?
價值目的:有了房子沒有地--要再買間房子還是買地?--做投資還是過生活?還是並存?

copy

呵呵...
這篇文看到的還是比較財富多!
房子與耕地的價值性?
可否填飽肚子其實根本不是重點.

swc

買農地最好量力而為, 以增進生活品質與情趣為本, 否則投資不成被套牢, 反而會死得很慘.

該篇文章作者寫得很好, 不過論時間點只能算事後之明, 如果文章發表於10幾年前, 就真是高明. 就如同許多股票名嘴, 往往在股票漲了一陣子, 才拿出來吹噓自己有多厲害. 如果在股王股后還是小咖時, 就敢推薦才算有先見之明.