法律問題求教: 購買土地之權狀面積與實測面積有出入之問題

jerrylai63

各位先進好:

本人於101年4月購買一小塊土地要合併使用，
不動產買賣契約書約定摘要如下：

一、不動產標示：土地…面積40㎡，為12.1坪。甲方…保證…出售之不動產地號、面積及一切均與地政機關所出具權狀證明文件相符無訛，如有虛偽不實，一切責任由甲方負責。

二、買賣總價款議定為壹百伍拾柒萬三千元。…

辦理鑑界後實際面積為26㎡(減少14㎡) ，地政人員說在誤差範圍內，須重新修改權狀上的面積。另查該地於民國49年進行分割轉載(備考照舊登記簿有效部分轉載)且該地未曾辦理過地籍測量.

如果權狀確定被修訂為26㎡，請教：

一、本人可否有救濟管道？

二、本人如向前地主要求返還14㎡部分之不當得利金額約55萬元(當時口頭約定1坪13萬，原約定40㎡，鑑界實際面積為26㎡)，就法理上有立足點嗎？(甲方實際出賣的面積也是依據權狀所載，只是權狀面積與實際鑑界面積有所出入)。

三、本人可否向地政或稅捐稽徵機關要求退稅或相關費用嗎？

四、買賣契約之面積係依政府機關出具之權狀為依據，權狀登載與實際面積不符，人民因此權利受損，是否有國家賠償法之適用？

以上~謝謝~感恩~。

lola

過戶前應該都要做鑑界...

宏宏

這問題,好像可依土地法及民法規定,可提"不當得利"及買賣無效"....您查查及問問法務(對土地法有研究的先進問問)或律師....55萬不是小數目
供參~~~

kuoheidi

跟你代書或仲介反應，應該是可以作加減帳。我們家土地鑑界後也是少了10平方米，代書從尾款作加減帳，最後少付約20萬。

jerrylai63

謝謝大家~
或許當初太匆促了~忽略了先鑑界~
再者想想市中心人口密集的土地~
而且也才40㎡~不太可能權狀與實測面積會有出入~
誰知出入竟達三分之一以上~
連地政的人也覺的不可思議~
再去地政查~該地於民國49年進行分割轉載(備考照舊登記簿有效部分轉載)~
之後一直都沒測量過~
很奇怪都市土地難到都不用土地重測的嗎~
分割轉載時不用確定實際面積嗎?
26㎡會登記成40㎡~出入也太大了?
目前方向在思考國家賠償之可能性~
如果有擬好稿~再向各位請教~

jerrylai63

轉載新聞如下~今日去查我的土地~竟沒有重測過~~~~真是

買法拍地縮水 聲請國賠勝訴 ----和美鎮被測量出實際面積較地籍圖面積少3分之1的法拍地
。（記者蔡文正攝）對照地籍圖才知短少〔記者阮怡瑜、蔡文正／綜合報導〕和美鎮柯姓民眾透過法拍買下一塊土地登記面積達451平方公尺的土地，事後對照地籍圖卻發現面積整整少了3分之一，氣得向和美地政事務所及國土測繪中心聲請國賠，彰化地院5日判決民眾勝訴，2 個失職單位要賠給民眾52萬餘元。判決指出，柯姓民眾95年間透過法院拍賣，以162萬餘元買下位於和美鎮和北段一塊登記面積廣達451平方公尺（約136.43坪）的土地，事後地主對照地籍圖，發現圖上的面積似乎小了點，向地政所再調閱相關資料，才知道土地真實面積僅304平方公尺（約91.96坪），整整少了3分之一，民眾多花了52萬餘元買地，氣得向地政所與國土測繪中心聲請國家賠償，要求賠償溢付的土地價金。國土測繪中心搞烏龍對此烏龍，國土測繪中心坦承確實在民國70年進行土地重測時，測量錯誤；和美地政所則認為，是國土測繪中心測量錯誤，才讓該所登記錯誤，雖在87年間與92年間先後因前地主要求複丈土地，以及辦理地籍圖數值化過程時，已知道出現圖、簿登記不符的情況，但因前地主沒有同意，地政所無權擅自在土地登記簿上進行面積變更，所以，此案的責任，不該由該地政所承擔。2單位判賠52萬餘元但法官審理指出，根據地籍測量實施規則指出，此事件中，土地登記錯誤的原因單純是技術問題而測量錯誤，在此情況下，地政單位可自行辦理變更，無需再經土地關係人同意，但地政單位卻未變更，造成民眾多花了50多萬元購買根本不存在的土地，要求國土測繪中心與和美地政所應共同賠償這筆費用，於法有據。

sola

lola 發表於 2013-10-31 13:05
過戶前應該都要做鑑界...

請問鑑界費有規定買或賣方付嗎？謝謝

kuoheidi

通常是賣方付

lola

sola 發表於 2013-10-31 21:51
請問鑑界費有規定買或賣方付嗎？謝謝

是賣方付,買賣時由賣方付,但因為蓋屋時還是要再鑑界一次,所以當初買賣時,就有人建議我把當時的鑑界費跟賣方收下,但先不要鑑界,等蓋屋時再做鑑界就好,但為了避免問題產生,當時還是堅持做鑑界. 經驗供參考~

kuoheidi

買賣簽約時，我當著代書，賣方面前問了，萬一鑑界結果有誤差時怎麼辦？他們都說不可能。那我說萬一有誤差是不是作加減帳，多退少補。因為雙方都同意，所以代書就直接加減帳，從尾款扣。鑑界是在簽約後一個多月才進行，尾款是鑑界後才撥付，一切程序都是代書安排。