天啊 !我買到袋地了

小宇宙

請教各位大大,小弟三年前在麟洛買了一塊地,想說滿兩年可以一圓農村夢,蓋個小農舍,而在買地時也請對方委任的代書確認必須有路達農地,過戶前還特別注意路的地役權是否轉移,兩年後,慘劇發生了 ,當初買的地是一對兄弟相鄰的地,大哥以前爭取到一條通往兄弟田地道路的地役權,而此道路的地役權亦在我買地時轉移1/20給我,沒想到一年前無意間發現此道路只到大哥的農地,而我的地又在大哥地的後面,竟沒到我的農地.經過一年的交涉及等待,對方始終拖延不給正面回應,原地主亦說是大哥的地,他無權干涉
查閱站上之前發帖,有大大po文,"若為袋地,便自然無償具有(袋地通行權),無須簽訂任何同意書或設定地役權"不知道這項權力有無任何申請管道?我的意思是有沒有像地役權著樣有證明的文件,是向法院還是要向哪個機關辦理?真的不想在無止境的等待,想這樣就給他蓋下去

樂活族

官司打贏了才會有權

小宇宙

一.他現在並沒有封路,我要向法院提申訴嗎?
二.假設以後他的土地易主,我是否又要再和另一的地主對簿公堂?

cylin60

小宇宙 發表於 2013-12-14 01:04
一.他現在並沒有封路,我要向法院提申訴嗎?
二.假設以後他的土地易主,我是否又要再和另一的地主對簿公堂?

1. 袋地通行權，規定在民法第787條：「土地因與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用者，土地所有人得通行周圍地以至公路。但對於通行地因此所受之損害，應支付償金。（第一項）前項情形，有通行權人，應於通行必要之範圍內，擇其周圍地損害最少之處所及方法為之。（第二項）」
要符合袋地通行權，前提必須符合袋地的定義。另外，袋地所有人要支付償金給對方地主。

2.所謂的袋地，是指沒有公路通行的土地，而由於袋地沒有公路經過，無適當的道路經過，因此沒辦法像一般土地作經濟上的利用，減損了土地使用以及交易上的價值。而司法實務上對於袋地的認定，採取較為寬鬆的立場，以促進物的經濟上使用價值，依照最高法院53年度台上字地2996號判例認為，「民法第787條第1項所謂土地與公路無適宜之聯絡，致不能為通常之使用，其情形不以土地絕對不通公路為限，即土地雖非絕對不通公路，因其通行困難以致不能為通常之使用時，亦應許其通行周圍地以至公路。」擴張袋地的解釋到「通行困難至不能通常使用」，即屬於袋地。

3. 袋地通行權是物權，得對抗後手。假設網友符合袋地通行權的條件，地主轉讓土地給第三人，也不影響通行權。

以上淺見，僅供參考。

cylin60

cylin60 發表於 2013-12-16 21:49
1. 袋地通行權，規定在民法第787條：「土地因與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用者，土地所有人得 ...

再補充，

目前如果可通行，可以先繼續通行，不用打官司。

如果怕日後麻煩，可以先找地主約定通行範圍與方式以及補償金金額。金額可參照地價稅協商。姿態放軟，地主比較願意談。談好記得要寫成書面。不要只是口頭約定。

如真有封路不准走，可先聲請假處分，定暫時可通行的權利。再提袋地通行權訴訟。不過，本案訴訟通常要花相當時間，一兩年時間也很有可能。一般人會壓力不小。

2home

袋地通常很麻煩,雖有法規,也很難主張,鄰地主也有自己的權益,不可能白白送上土地,大多民事協調為主,購買前最好要求合併分割,直接把路畫到自己的土地上再交易,比較有保障! 有些袋地地主會用300坪換100坪的鄰路,來解決袋地問題,所以有些土地就長的像湯匙一樣,有個長長的柄,那個就是路.

有些鄰地地主很會做人,你可以走路進去袋地,但不能開車進去,也不能打水泥路,若無法開車到自己的地上,等於廢了. 另外袋地還有個問題,水管電線桿要進入,也要對方的許可.

若主張袋地權,告上法院,只會惹的鄰地主更不爽,最後雙方權益問題,也是要私下協調,所以送個禮請里長協調看看,最好是在鄰地主心情很好的時候,請求合併分割,把路畫在自己地上,並立即執行,免得對方變掛.

小宇宙

謝謝樂活族 ,cylin60,2home的寶貴意見

benmeng

建議版主大大賤價拋售,雖有不甘,但仍須設停損點,世上花錢學教訓的比比皆是,本人既曾因一時不察,簽約後才發現所購買之農地位於隱密的老舊墳場旁,雖於購買前曾向仲介人員強調所仲介之地附近不要有墳地,但因中間隔著一條馬路,地號完全不同,也無法要求仲介賠賞,最後花費近百萬完成解約,但此學費似乎太貴,當下懊惱已無濟於事,只有讓時間沖淡不愉快的交易,所謂花錢學教訓,正是如此,若不當機立斷,則可能勞民傷財,賠下去的時間,精神,心情不說,還無法解決,請版主深思!

黃瑞榮

購置未重劃之農地之首要:就是通行路權的疑慮，現今政府對8米下之道路,尤其是既成道路大都皆不願徵收。因而延申許多紛争之封路,尤其是徵收道路之餘剩畸零地。不僅引發民怨對立,土地價值貶損,甚無法指引建築線。
又現政府修法將遺產稅從最高50%稅率降為10%，之前尚有富者為避稅,常購買低於公告現值的交通道路用地,綠地來抵繳稅額。
未重劃農地之通行農路因耕作所需，大都彼此讓路而來,經久成為既成道路。若該地係數大面積農地切割出售，往往道路通行權的糾葛,就應然而生。
屏東區農地,多數種植多年生檳榔,不需農機翻田播種。故彼此連通道路亦屬田埂,借道溝渠,水利地通行。
未通往公路的農地，謂袋地或裡地,一般金融銀行皆不願承作借貸,依法亦不能申蓋農舍，故買賣農地不可不慎,
(可参拙作“南部2hme如何選擇農地數則。)