換地的條件？

leejyhchyun

我的地2分多，臨馬路，我後方的地約3分，未臨路，2塊加起來超過5分地。
現在後方的地要賣，買主要有路通馬路才要買，現在仲介（不確定是不是）要我跟他合併分割，讓我的地變成2分半，而在我的地的邊界留一條4米路通他的地。
但是4米路的部分是我跟他換地，我不足2分半的部分還要我用低於地主的開價但高於市價的價錢要跟他買，這樣不會太誇張嗎？
如果我提出同意換地，不足2分半的部分算價差，我不用出一毛錢，讓我增加到2分半，類似1坪換2坪的意思，這樣會太狠嗎？
還有這樣有辦法合併分割嗎？
因為我還嫩，很多眉眉角角還不懂，所以請各位前輩給點意見。感恩

yuank

1.要先判斷對方有無可能主張民法789？   或787袋地通行權？
2.是否屬於農發條例第3條第11款的「耕地」？
   因為耕地分割後必須每宗都0.25公頃以上，兩塊加起來有0.5公頃以上？
3.如果符合1.2.，才有須要跟對方談。
   價錢則是隨你們高興。

copy

換地是雙方有意願取得最大共同利益!
而利益就是價值,但有時雙方利益並不均等.
急不急與狠不狠都是談與不談的狀況之一.

對方出的條件,我連談都不會想談.

pineman

但是4米路的部分是我跟他換地，我不足2分半的部分還要我用低於地主的開價但高於市價的價錢要跟他買，這樣不會太誇張嗎？

　　當然誇張，是他有求於你，然後假設你也必定有求於他，也就是他認為你非常想變為兩分半（要注意，其實是2500平方公尺，2分半只是把1甲當成1公頃近似值的通俗說法）以上（抓3%地籍圖重測誤差值，也就是2575平方公尺以上比較安全），但是是否有這需求，只有你自己知道，而且因為不是你急，你可以表現得不在乎。如同房地產買賣，買方賣方誰比較「急」，誰就要多讓步，或者白話說法就是談判／協商誰急誰就輸了。

如果我提出同意換地，不足2分半的部分算價差，我不用出一毛錢，讓我增加到2分半，類似1坪換2坪的意思，這樣會太狠嗎？

　　趁人病要人命當然也是有點狠。

　　綜合以上，第一段引言是對方的條件，第二段是你的條件。雙方條件都攤開來，再來開始談判協商。

　　對方為什麼會定比低於開價高於市價的條件，應該是他認為他有展現比賣價低的誠意，開給你與他賣地開價的差值，是他心中認為和你換地這部分他貼給你的錢。我想他也做好讓你殺到比市價再更低的心理準備，如同他的開價也是讓買方來殺到市價的。

　　一般對雙方最有利的結果，應該是落在此二極端的當中某個地方。所以如果完全不出錢是你最後想要的結果，你的條件恐怕還要更狠，就是對方還要貼錢。不過達到你希望結果的機會就更低，如果你也想要變2分半，而且也不要破壞鄰居關係，最好展現誠意，一開始就定個你貼點你可接受的小錢的條件去談。

　　所謂鄰居關係分兩種情況：如果你和他的談判破裂導致他最後賣不成地，他還是你的鄰居，他會記得你對他的「大恩大德」，本站名言：「千金買地、萬金買鄰」，請自行爬文。如果談判成了賣掉，問題比較小，但有可能轉嫁到了新買方身上，這新買方將會是你的鄰居，他或許也會記得你的「大恩大德」。所以這大恩大德要搞多大，就得由你自己衡量了。

PS: 2樓yuank大寫的是重大前提，是一定要先考慮的點。如果對方可主張袋地通行權，我是覺得用市價計算來買不足2分半的地，然後再扣掉20年的租金總和（直接月租乘20年，不用考慮折現問題），就是你可以出的對雙方合理的價格，你還多換到地滿2分半的利益。

黑面

千金買地，萬金買鄰。

當與鄰地有利益分配時，想要有友好鄰居關係都不容易了。。

leejyhchyun

yuank 發表於 2017-5-29 23:42
1.要先判斷對方有無可能主張民法789？   或787袋地通行權？
2.是否屬於農發條例第3條第11款的「耕地」？
...

第1點我也不確定，對方是說路的部分解決買家才有意願購買。
第2點，2筆都是耕地沒錯，合併面積也超過0.5公頃。
再來就慢慢跟他談了

leejyhchyun

copy 發表於 2017-5-29 23:58
換地是雙方有意願取得最大共同利益!
而利益就是價值,但有時雙方利益並不均等.
急不急與狠不狠都是談與不談 ...

現在是對方急，我不急
我是覺得他的開價有點誇張
他的開價比跟他相鄰的袋地（也跟我相鄰）高4成

bytsui

如果對方無法主張袋地通行權，而您不在意土地有沒有0.25公頃，那您就有極大的談判籌碼，當然以自己合理利益為主。如果是我，我會要求重新分割後，自己要有2.5分地，4米道路共有，當然不出錢囉。

至於對方要賣多少錢？買賣雙方滿意就好。賣價愈高，愈有可能答應您的條件，不是嗎？

leejyhchyun

pineman 發表於 2017-5-30 07:39
　　當然誇張，是他有求於你，然後假設你也必定有求於他，也就是他認為你非常想變為兩分半（要注意，其實 ...

2分半對我來說是還好，反正現在無法蓋也無能力蓋，農地目前沒有排水系統，隔壁地主去年申請時已經被打搶一次了。如果最後有成交，會把面積拉高一點，增加一點保障。
我是完全不急，有就有，沒有也沒差啦，哈~~

我當然是沒那麼狠啦 ，只是聽到他開的價點有點嚇到而已~~
如果他用市價我一定沒問題，但他開的價錢!!!真的太高了
直逼我當初買這塊地的價格~~高於跟他相鄰的袋地成交價的4成。

再請問一下，
"然後再扣掉20年的租金總和（直接月租乘20年，不用考慮折現問題）"
這個我不懂??

leejyhchyun

bytsui 發表於 2017-5-30 10:18
如果對方無法主張袋地通行權，而您不在意土地有沒有0.25公頃，那您就有極大的談判籌碼，當然以自己合理利益 ...

對於袋地通行權的意思我不是很確定，但看圖後他要到馬路最簡單的情形就是經由我的地，距離也是最短。還有一條就是要通過學校，距離較短但不可能叫學校開路給他吧。
有沒有2分半我是不在意，只是地增加，我可以種植的地方變多而已