法拍農地(有375減租的租約)

aaarmo

若買法拍農地，但還有375減租的租約在，佃農如也要購買，大約多久法院會退還標金，這段期間如已貸款下來，不就自己繳納利息(自認倒楣嗎)，若佃農不想購買，繼續承租，如何與佃農討論相關事宜，375減租實施到現在也有一段時間，承租人應該年紀都不小了，若等到承租人身故，他的子孫應該沒有繼承承租權吧!還是375減租的土地少碰

山羊

以現行規定,佃農死亡,其子女可依規定繼承租約

ruby

人生有幾個60年？
——為「三七五地主」請命

◎ 徐世榮


歲末寒冬，伴隨著經濟的不景氣，讓許多人覺得這個年相當的難過，在這個時候，更有一群年齡約七、八十歲的老人家，他們的內心相當焦慮，很擔憂在他們有生之年無法收回自己的土地，而他們已經等待快六十年了。

人生有幾個六十年？又為什麼他們無法收回自己的土地？這涉及了過往的土地改革政策。民國四十年，在國共對峙的緊張時刻，政府為了籠絡佃農，制定了「耕地三七五減租條例」，強制規定在民國三十八年出租的農地，必須繼續出租，不得收回，縱然該條例有土地收回的規定，但卻異常嚴苛，農地出租人根本無法適用。雖然該條例也規定雙方每六年換約，但是，不論農地出租人願不願意，這個租約皆必須簽署，並不斷持續下去，而且承租權是可以由下一代繼承的。

民國四十二年，政府更進一步制定「實施耕者有其田條例」，在這條例中竟然寬鬆地定義，只要是把土地出租予他人耕作，不論其出租土地面積的多寡，皆是「地主」。因此，許多農地出租人所擁有的農地面積縱然是低於一甲，但是在此定義下都變成了萬惡不赦的「地主」，從此被貼上了剝削階級的標籤。

上述對於「地主」的定義其實是很不恰當的，這也與國民政府以往在中國對於「地主」的定義完全不同。簡單地說，台灣農地所有人的土地面積大抵都是非常狹小，根本不夠資格被稱之為地主，但國民政府遷台後，卻故意在台灣創造出不一樣的類別，並欲除之而後快。如今三七五減租政策大抵已經實施了六十年，根據內政部資料計算，目前每一出租農戶所擁有的面積約僅有二分地（零點二甲），這個面積連蓋一棟農舍都不夠（需零點二五甲），怎麼夠資格被稱之為「地主」呢？

當民國八十九年「農業發展條例」修正，明白規定以後農地租賃不再適用三七五減租條例時，其實也隱藏了重要意涵，那就是三七五減租政策的繼續施行是非常缺乏正當性的。如今，這一期的六年租約即將到期，距年底也僅剩三天，縱然司法院大法官早已有五七九、五八○及五八一解釋文，但是行政部門卻依舊不動如山，這實在讓人不解。

兩岸已經解凍，國民黨大員都能夠與共產黨高層寒暄送暖並相互擁抱，戰後初期因國共戰爭所刻意製造出來的階級仇恨是否也該放下了？所謂解鈴仍須繫鈴人，政黨輪替後，此刻應是適當時機了，我們又何忍讓這群老人家繼續苦等下去？他們又撐得了下一個六年嗎？敬愛的馬總統，人生又有幾個六十年呢？

（作者為政治大學地政學系教授兼系主任，

2001joelin

若買法拍農地，但還有375減租的租約在，佃農如也要購買，大約多久法院會退還標金，這段期間如已貸款下來，不就自己繳納利息(自認倒楣嗎)，若佃農不想購買，繼續承租，如何與佃農討論相關事宜，375減租實施到現在也有 ...
aaarmo 發表於 2010-2-7 10:25

農地...........貸款.................法拍!!!!
你怎麼辦到貸款的?幾成......可否分享一些您的經驗

aaarmo

4# 2001joelin


我還沒貸
所以還不清楚
法拍到法院公告看就可以了
網路也可以查詢喔
我就是看到法拍資訊
裡面有375減租
所以才上來發文的
最近找農地找好久
都沒找到價錢與地方合適的
一起加油

2001joelin

4# 2001joelin


我還沒貸
所以還不清楚
法拍到法院公告看就可以了
網路也可以查詢喔
我就是看到法拍資訊
裡面有375減租
所以才上來發文的
最近找農地找好久
都沒找到價錢與地方合適的
一起加油
aaarmo 發表於 2010-2-14 16:38

找適當的農地不容易喔..........我在台南上山靠海到處找了2年多,還是沒合適的
農地貸款不容易的....你可能要思考這點.......

阿俊

有375租約的法拍農地.如果你本身沒有處理這種案件的功力.最好不要要碰..因為
1)佃農有優先購買權.就算你得標(肯定得標.因為沒人會去標).在10天內法院會寄發公文詢問佃農是否行使優先購買權.期間至少1個月以上跑不掉.
2)就算佃農不行使優先購買權.你買到又如何?貸款肯定貸不到..因為沒有一間銀行會放貸給你..基於買賣不破租賃原則..你得標後375租約仍不會消失..你空有所有權.卻沒有實際使用權..銀行當然不會貸給你
3)假設你得標想處理..佃農有絕對權利拿取土地價值1/3以上的價金..至於土地價值如何計算.就屬於雙方的攻防戰了..看要調解還是上法院去
最好的 一面是佃農要拿你的錢..最壞的是他不鳥你.而你變成買地讓別人耕作而已