法律問題求教: 購買土地之權狀面積與實測面積有出入之問題

sola

lola 發表於 2013-11-1 08:51
是賣方付,買賣時由賣方付,但因為蓋屋時還是要再鑑界一次,所以當初買賣時,就有人建議我把當時的鑑界費跟賣 ...

我也認為這筆要省！
有個怪現象:鄉下的土地買賣“好芹菜”，朋友買地要求鑑界，在場全說用，說連代書也沒聲音…
我叫他要求~說已簽約，可能還要付兩筆費用(含一筆道路用地)………

sola

kuoheidi 發表於 2013-11-1 09:15
買賣簽約時，我當著代書，賣方面前問了，萬一鑑界結果有誤差時怎麼辦？他們都說不可能。那我說萬一有誤差是 ...

請問為何鑑界後一個月才鑑界？有規定嗎？謝謝！

sola

kuoheidi 發表於 2013-11-1 09:15
買賣簽約時，我當著代書，賣方面前問了，萬一鑑界結果有誤差時怎麼辦？他們都說不可能。那我說萬一有誤差是 ...

把簽約打成鑑界…還好沒人發現

kuoheidi

好像是習慣，因為申請地政鑑界要一個月以上才排的進去。賣方都要確定成交簽約後才申請鑑界，免得白花錢。事實上鑑界那天土地已經過戶給我們了（尾款未付）～全都是代書安排，我也不懂。

lola

sola 發表於 2013-11-1 21:33
請問為何鑑界後一個月才鑑界？有規定嗎？謝謝！

鑑界是要去地政事務所申請,時間要看地政事務所何時有時間安排鑑界,有時2周,有時要排隊3個月以上

陳青

目前居住的社區大樓基地面積約600坪，10幾年前重測結果，竟比權狀少了約50坪。
請教高明達人，為什麼？至今似乎無解？要怎麼辦才好？

jerrylai63

陳青 發表於 2013-11-2 15:14
目前居住的社區大樓基地面積約600坪，10幾年前重測結果，竟比權狀少了約50坪。
請教高明達人，為什麼？至今 ...

為了研究國賠的問題
這一兩天找一些法院的裁判整理成摘要~
貼一些供您參考:

臺灣高等法院臺南分院民事判決101年度上國易字第11號
（一）按因不動產之登記，具公信力，買賣不動產，通常以土地登記簿所載之面積，作為買賣之範圍及計價之依據，則被上訴人在不知系爭土地實際面積與土地登記面積有所誤差，且信任原法院拍賣公告及系爭土地登記簿所載之面積而為應買；又其係按3,664平方公尺之面積拍定取得系爭土地，較實際面積3,064平方公尺，多支付600平方公尺之價款，已如前述；則被上訴人即受有溢付價金之損害，且該損害與上訴人所屬承辦人員就系爭土地面積登記錯誤間，確有相當因果關係存在，揆諸首揭規定，被上訴人依土地法第六十八條第一項前段規定請求上訴人負損害賠償責任，自於法有據。
（二）…故本件被上訴人實際所受損害，仍應以上開溢付價金275,100元為屬適當。至被上訴人逾此部分金額之請求，尚屬無據。
…………………………………………………………………………………………
臺灣高等法院花蓮分院民事判決94年度上國易字第4號
一、被上訴人之損害賠償請求權尚未罹於時效：
    （一） …由於土地法第68條之賠償責任並不以地政機關有歸責事由為要件，且不以行使公權力為要件，因此與國家賠償法第2條所規定之國家賠償責任有所不同，因此最高法院84年度台上字第2060號以及85年度台上字第670號判決均認為「土地法第68條所定賠償責任，係以行政行為之失當為其要件，與民法上不法侵害他人權利之行為有間，土地法既未特別規定其時效，自應適用一般規定之15年時效，而無民法第197條之適用。」，亦即有關土地法第68條之時效應適用民法第125條之15年時效。…
    （二）…縱然土地登記有與實際權利狀態不合的情形，也因為土地登記具有絕對的效力，因此在法律所處的世界裡，除非經過更正登記等等程序將土地登記之狀態變成與實際權利狀態一致，否則仍然必須以土地之登記為準。本件被上訴人於79年購買土地時，土地登記謄本記載面積為1660平方公尺，則被上訴人在「法律上」就一直擁有一筆面積為1660平方公尺的土地，一直到93年被上訴人申請複丈發現錯誤後，地政機關發現錯誤而加以更正之後，被上訴人在「法律上」原來擁有的土地才從1660平方公尺減少了675平方方尺，直到這個時候，被上訴人在「法律」上才真正受到損害，也到這個時候，其權利才處於可得行使的狀態，時效也應該從這個時點開始起算，則被上訴人之請求權也還沒有罹於時效…
二、上訴人所屬公務員就系爭土地面積計算之謬誤，確有過失，且與被上訴人損害間有因果關係：
    （一）…且不動產之登記，具公信力，常人買賣不動產，恆以土地登記簿所載之面積，作為買賣之範圍及計價之依據。系爭土地如上訴人登載面積正確，被上訴人當不致溢付價款，其溢付價金，自與上訴人所屬地政人員面積計算疏漏間具相當因果關係。至本件被上訴人於應買系爭土地時，雖可申請複丈，辦理地籍測量，然此並非被上訴人之義務，被上訴人亦非明知系爭土地實際面積與土地登記簿記載有所差異，其信任土地登記簿所載之面積大小而為估價應買，即可認受有溢付價金之損害。是上訴人前開所辯，尚不足採。
    （二）按因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者，除能證明其原因應歸責於受害人者外，由該地政機關負損害賠償責任，土地法第68條第1項定有明文。又土地法上開規定，其立法意旨係在貫徹土地登記之公示性及公信力，使土地權利人不因地政機關就土地登記之錯誤、遺漏或虛偽而受損害，以兼顧交易安全及權利人之權利保障。至土地登記規則第13條所指情形，乃僅屬例示；應解為如登記錯誤、遺漏或虛偽係因不可歸責於受害人之事由所致者，地政機關均須負損害賠償責任。苟解為僅具該條所定情事者，地政機關始負損害賠償責任，將限縮土地法第68條第1項之適用範圍，而有危害交易安全及損害權利人權利之虞，難謂與該條之立法精神無違（最高法院91年度台上第1173號判決可資參照）。本件因上訴人所屬公務員有前開面積計算錯誤之過失，致被上訴人依此登記內容買受系爭土地而溢繳價款，揆諸上開說明，被上訴人依前開土地法第68條第1項之規定，請求上訴人賠償洵屬有據，應予准許。
三、本件損害賠償之計算：
     本件被上訴人購買系爭土地當時是以1660平方公尺作為價金核算標準，買賣總價為0000000元，有土地買賣契約一份在卷足稽，故被上訴人主張系爭土地實際面積為985平方公尺，因上訴人誤載面積為1660平方公尺，虛增675平方公尺，則依當時登記面積及買賣總價計算買賣單價…，被上訴人為此請求賠償溢付之價金損害…，為有理由。上訴人雖主張被上訴人購買土地是整筆購買，而不是按照土地面積來購買，但交易常情，都是以土地面積作為計價的基本單位，再審酌土地坐落位置等情況來增減價格，上訴人主張被上訴人是整筆土地買賣，因此沒有受到損害，並不可採信。

jerrylai63

臺灣士林地方法院民事判決101年度國字第20號
一、被告因系爭土地面積登記錯誤，應對原告負損害賠償責任：
(一)、按土地法第68條第1 項規定…係就職司土地登記事務之公務員因故意或過失不法侵害人民權利…核係國家賠償法之特別規定（最高法院98年度第6 次民事庭會議決議參照）。
(二)、查被告自承系爭150-18地號土地於68年間分割時，因圖籍坵塊面積測算謬誤，造成圖簿面積不符，則本件原告於98年1月22日依登記面積44平方公尺購得系爭土地，並…完成所有權移轉登記，然所購得之系爭土地實際面積僅為22平方公尺，乃因被告就圖籍面積計算錯誤而致登記面積錯誤，顯見系爭土地之面積短少，係因被告之過失所致無誤。而按土地登記有絕對效力，且不動產之登記具公信力，而一般不動產買賣均以土地登記簿所載面積作為買賣之範圍及計價之依據，本件原告信任被告掌管之土地登記簿所載面積而計價購買，致受有溢付價金之損害，該損害與被告所屬地政人員面積計算錯誤間有相當因果關係。是揆諸前揭說明，被告應因該登記錯誤致原告所受損害，負賠償之責。
(三)、至被告另辯稱原告與訴外人連忠義買賣時，雙方應有實地點交，而系爭150-18地號土地之登記面積44平方公尺與實際面積22平方公尺相差很大，且本件原告實際使用土地之範圍，除其所購買之訊塘埔小段28-18 地號、系爭150-18地號外，尚有150-31及150 地號土地，其使用之土地現狀為四方形，而系爭150-18地號於地籍圖上顯而易見並非四方形，原告復自承知悉其使用範圍有占用到他人之土地，足認原告明知系爭土地之登記面積與實際面積不符云云。惟查，原告並非地政專業人士，依法亦未規定買賣土地時須先鑑界及測量土地實際面積大小，難期原告於購地前應先調閱地籍圖並自行比對地籍圖坵塊之形狀及估算圖籍之面積是否與實際受點交土地之形狀及面積相符；又原告後續就土地之使用狀況是否逾其所購買土地之範圍，僅屬被占用土地之所有權人得否請求原告負無權占有責任之問題，尚難以之推論原告確悉所購買土地之正確界址，而得知悉系爭土地之實際面積與登記面積不符；準此，被告所質上情，均不足認原告受損害之原因應歸責於其本人，被告不得執此主張免負損害賠償責任，洵屬明確。
三、原告得請求之損害賠償金額：
(一)、查本件原告所受之損害，為其因誤信錯誤之登記面積購買系爭土地，並完成所有權移轉登記，而溢付之土地價金，業經前述認定在案…因本件原告買受系爭土地並非以公告現值計算價金，則其溢付之土地價金自應以其買賣契約所約定之價金計算，被告此節主張，尚屬無據。

臺灣臺北地方法院民事判決100年度國字第51號
(一)原告因系爭123之5地號土地面積登記錯誤而受有損害，被告應負擔損害賠償責任。
  1 …所謂「登記錯誤」，依土地登記規則第12條規定，係指登記之事項與登記原因證明文件所載內容不符者而言；地政機關，於其所屬登記人員執行登記職務，因登記錯誤、遺漏或虛偽有故意或過失而致人民權益受損害時，即應負損害賠償責任，並不僅以故意為限（最高法院89年台上字第2213號、83年台上字第2379號、73年台上字第4520號判決意旨參照）。經查，原告於96年7 月19日向王文和購買如附表所示之5 筆土地，系爭123之5地號土地之面積登記為3479平方公尺，嗣被告辦理圖籍整理作業時，發現圖簿面積不符，於99年6月23 日……通知原告系爭123之5地號土地面積應由3479平方公尺更正為3333平方公尺…，且據被告自承其之所以更正系爭123之5地號土地面積， 係因辦理分割時面積計算錯誤所致…，則原告如因被告上開面積登記錯誤之行為受有損害，即得依土地法第68條第1 項前段之規定請求被告賠償之。準此，系爭123之5地號土地面積既於99年6 月23日更正為3333平方公尺，原告前因信賴被告登記之面積，以3479平方公尺計算系爭123之5地號土地之價金，就減少146 平方公尺部分…顯然溢付價金，堪認受有損害，依上開說明，原告依土地法第68條第1項前段之規定請求被告予以賠償，自屬有據。
  (二)原告得請求被告賠償494萬3766元。
  1.按土地法第68條第2 項規定因登記錯誤所生之損害賠償，不得超過受損害時之價值，所謂受損害時之價值，指受損害時之市價而言（最高法院85年台上字第406 號判決意旨參照）…

臺灣臺北地方法院民事判決99年度國字第60號
    (二)…而經查：
      1.被告自承系爭土地於68年間辦理土地分割時，實際圖上計算面積為1,502平方公尺，係因被告機關面積計算錯誤致登記面積亦為錯誤，顯見系爭土地面積短少，係因被告之過失所致無誤。又按土地登記有絕對效力，且不動產之登記，具公信力，而不動產買賣均以土地登記簿所載之面積作為買賣之範圍及計價之依據。查系爭土地縱如被告所辯，係於68年間辦理土地分割時因面積計算錯誤致登記面積亦屬錯誤，然原告既非明知系爭土地實際面積與土地登記簿記載有所差異，而信任被告掌管之系爭土地登記簿所載之面積而計價購買，則原告即受有溢付價金之損害，且該損害與被告所屬地政人員面積計算錯誤間有相當因果關係，揆諸前揭說明，自應由被告依土地法第68條第1項規定負損害賠償責任。

臺灣臺北地方法院民事判決99年度國字第46號
  (一)…土地法第68條第1項定有明文。故不動產之登記因地政機關人員之故意或過失，而登記錯誤遺漏或虛偽時，除能證明其原因應歸責於受害人者外，由該地政機關負損害賠償責任。此項規定係國家賠償法之特別規定，依國家賠償法第6條規定，自應優先適用。又土地法上開規定，其立法意旨係在貫徹土地登記之公示性及公信力，使土地權利人不因地政機關就土地登記之錯誤、遺漏或虛偽而受損害，以兼顧交易安全及權利人之權利保障。
  (二)查原告於96年2月27日…拍賣程序取得系爭土地，土地面積為3870平方公尺…嗣被告…通知原告，系爭土地於35年間辦理總登記時，土地登記簿所載面積為3870平方公尺，圖上計算面積為2879平方公尺，應為總登記時面積計算錯誤，因係原登記錯誤，應依地籍測量實施規則第232條辦理更正，更正面積為2879平方公尺。復於98年10月29日辦理面積更正為2879平方公尺完竣…。是以，原告取得系爭土地時之登記面積為3870平方公尺，因被告於35年間面積計算錯誤而更正系爭土地之登記面積為2879平方公尺，登記面積自有減少991平方公尺…
  (三)次按土地登記有絕對效力，且不動產之登記，具公信力，買賣不動產，恆以土地登記簿所載之面積，作為買賣之範圍及計價之依據。查系爭土地之既因被告於35年間辦理總登記時面積計算錯誤，致誤登載為3870平方公尺…原告非明知系爭土地實際面積與土地登記簿記載有所差異，而信任本院拍賣公告及系爭土地登記簿所載之面積大小而為估價應買…，則原告即受有溢付價金之損害，且該損害與被告所屬地政人員面積計算錯誤間有相當因果關係，揆諸前揭說明，自應由被告依土地法第68條第1項規定負損害賠償責任，被告抗辯，洵無理由。

臺灣臺北地方法院民事判決99年度國字第23號

(一)…查被告職司土地及建物之登記測量工作，系爭土地因35年間土地總登記時，土地登記簿所載面積為3870平方公尺，圖上計算面積則為2879平方公尺，顯係總登記時面積計算錯誤，為兩造所不爭執，是系爭土地面積登記錯誤，自屬土地法第68條第1項之登記錯誤。…本件原告就系爭土地因被告土地登記錯誤之損害，於原告取得系爭土地登記即86年3月15日時已發生…

臺灣臺北地方法院民事判決98年度重國字第4號
  (二)原告是否因系爭土地面積登記錯誤，而受有出售系爭土地價金減少之損害？如是，其損害金額為何？
  1 …惟系爭土地實際面積為28平方公尺，因地政處辦理地籍清理面積計算錯誤，致系爭土地面積誤載為56平方公尺，再由中山地政事務所依其錯誤之結果，於69年間辦理土地標示變更登記，為兩造所不爭執，堪認地政處於66年間辦理地籍清理時，將系爭土地面積計算錯誤有過失。
  2 …至土地登記規則第13條「土地法第六十八條第一項及第六十九條所稱登記錯誤，係指登記事項與登記原因證明文件所載之內容不符者‧‧‧」規定所指情形，僅屬例示；應解為如登記錯誤、遺漏或虛偽係因不可歸責於受害人之事由所致者，地政機關均須負損害賠償責任，苟解為僅具該條所定情事者，地政機關始負損害賠償責任，將限縮土地法第68條第1項之適用範圍，而有危害交易安全及損害權利人權利之虞，難謂與該條之立法精神無違（最高法院91年度台上第1172號判決意旨參照）。查…本件係因66年間地政處辦理地籍清理時面積計算錯誤，致中山地政事務所依據錯誤之測量結果辦理土地標示變更登記，固為兩造所不爭…是系爭土地面積登記錯誤，自屬土地法第68條第1項之登記錯誤。中山地政事務所抗辯其係依地政處所檢送之重劃地區地籍清理土地對照清冊所載面積56平方公尺登載相符，無登記錯誤云云，即無可採。

臺灣雲林地方法院民事判決101年度國字第1號
一、 …查被告職司土地及建物之登記測量工作，系爭土地登記面積於56年間因被告筆誤造成錯誤，為兩造所不爭執，則系爭土地面積登記錯誤，自屬土地法第68條第1 項之登記錯誤，依上開規定，原告如因此受有損害，即得向被告請求損害賠償。
二、原告的損害賠償請求權是否已罹於消滅時效？
３、…惟查，系爭土地於56年間因被告登記錯誤後，在原告拍定取得系爭土地所有權以前，原土地所有權人既未就土地權利為行使，其對土地之權利自不因該錯誤登記而受影響，依上開說明，尚難認被告之錯誤登記已造成土地權利人之損害，須至原告取得系爭土地所有權卻未實際受讓符合登記面積之土地時，原告始因此受有損害。本件被告是因辦理地籍圖重測而發現土地面積登記錯誤，若在重測完成以前未發生原告因拍定而取得系爭土地所有權一事，並由被告直接更正重測前之應有面積，則在登記錯誤至發現並更正登記之全部過程中，顯熬並未有任何人因該錯誤登記而受損害，以是可知所謂損害，非如被告所辯係於登記錯誤當時即已發生。而是原告於99年4 月21日拍定買受系爭土地，進而取得不動產權利移轉證書並辦理登記後，原告因此取得與登記面積不符之系爭土地所有權，始受有損害。則被告辯稱系爭土地於56年間登記錯誤時即已發生損害，其損害賠償請求權之消滅時效應自斯時起算，殊有未合，自非可採…
三、原告是否因上開投標應買的結果而受有損害？如有損害，其損害範圍如何界定？
１、 因不動產之登記，具公信力，買賣不動產，通常以土地登記簿所載之面積，作為買賣之範圍及計價之依據，則原告在非明知系爭土地實際面積與土地登記面積有所誤差，且信任本院拍賣公告及系爭土地登記簿所載之面積而為應買，又其拍得系爭土地時之登記面積較實際面積多出600 平方公尺，已如前述，則原告即受有溢付價金之損害，且該損害與被告所屬地政人員就系爭土地面積登記錯誤間有相當因果關係，揆諸首揭規定，自應由被告依土地法第68條第1 項規定負損害賠償責任。
２、本件原告係於99年4 月21日經執行程序拍定取得系爭土地面積3664平方公尺，權利範圍全部，拍定金額為168 萬元，但其實際取得之面積僅有有3064平方公尺，原告顯然溢付600平方公尺之土地價金，其金額為27萬5100元（計算式：168萬元÷3664＝458.5 元。458.5 元/ ㎡×600 ㎡＝27萬5100元）。…本件原告實際所受損害，仍應以上開溢付價金27萬5100元為準。

jerrylai63

參考這些裁判~
似乎只要因地政機關的計算錯誤~測量錯誤~登記錯誤~筆誤~造成損害~
且沒有超過時效~
好像就有機會國賠了

kuoheidi

國賠賠不完了，我建築師說就他知道的鑑界，沒一件面積沒減少的，尤其農地少的更多。倒是國有的，鑑界後面積都增加。現在用gps鑑界，地政說是最準確的，以前人工劃的誤差太大。