農業設施無法過戶..........

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山林雅境 發表於 2014-8-24 02:06
既然過戶前的農業檢查已經過關，表示這些設施是合法申請已有執照。表示是既有的設施非新建。沒有違規上的問 ...

山林兄,這話有點問題.
賣方是否有取得農用證過戶並不知,合法申請未必取得建造,所以不一定有執照.
我這樣問是覺得代書過戶的方式似乎在規避一些事情.

山林雅境

copy 發表於 2014-8-24 23:47
山林兄,這話有點問題.
賣方是否有取得農用證過戶並不知,合法申請未必取得建造,所以不一定有執照.
我這樣 ...

我是假設已過戶的是農地。農地過戶只有兩個選擇＿農業檢查農地農用，或是直接繳增值稅。
第二項可能一般人比較不會去選。第一項既是農業檢查了，勢必包含了這些農業設施。如果已經過戶，想必檢查已經通過。

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是啊!就是如此,問題不難.
但建物無法併同移轉,這其中有點怪怪的.
如果我買一筆農地,地上有一棟建物我並沒有所有權,未來會不會衍生問題?

樓主過戶前是否有鑑界?賣方是否有取得農用證明?

阿俊

copy 發表於 2014-8-25 00:05
是啊!就是如此,問題不難.
但建物無法併同移轉,這其中有點怪怪的.
如果我買一筆農地,地上有一棟建物我並沒 ...

這個問要來說清楚了

目前規定  只有農舍和農地  才須併同移轉設定抵押...其他的設施並沒有強硬規定
再者  這個版主他的地上物並無保存登記  所以你看不出他有建號..
中華民國對不動產登記制度  在土地是採強制登記  建物則採任意登記制

就算你有取得使用執照的建物  你沒有去地政機關辦理保存登記  也是只會出現稅藉而已


版主的問題  我剛去問了國稅局一次
他回答是
只要農業用地符合免課徵土地增值稅  他們就免課奢侈稅了
至於版主的土地因為已被事先過戶了  而房子漏掉了..
就必須再次取得農 業證明來舉證  本案確實為農用..只是因為當初漏辦了過戶  現在補辦  即可

阿俊

copy 發表於 2014-8-24 23:40
這個問題,看似簡單含合法申請的農業設施之農地買賣,好像有點難度!!
幾個農地買賣狀況~
1.含合法農舍無違規 ...

農業設施並沒有強硬規定一定要和土地同一所有權人..

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版主的土地因為已被事先過戶了  而房子漏掉了..
就必須再次取得農 業證明來舉證  本案確實為農用..只是因為當初漏辦了過戶  現在補辦  即可

瞭解.
如此衍生二個問題.
土地已過戶,辦理農證是以現任地主或是前任地主名義?
代書所說"農業設施為申請人專屬使用無法過戶轉移"似有迴避自己未盡事宜的錯誤.

我想到卓蘭一位朋友家族一筆土地耕做了40幾年,且各自權利範圍也非常清楚,分割成5筆農地一筆丙建.
因早年老人家不識字,代書不知如何辦理,分割未按範圍分割,移轉贈與亦未按權利面積範圍位置.
兄弟各拿一張 權狀 ,結果要買賣時,可想事情大條複雜了!
又其中一位在以為自己的範圍邊邊位置蓋了一間工寮,鑑界後發現蓋在叔伯的土地上...........自此家族大家臉都綠了!

版主這項問題應有方式解決.
歷史背景有時出錯未發現未處理會讓往後複雜化.
十幾二十年後,有位年輕人莫名發覺繼承一棟建物跑來要錢要求返回.
自己卻又拿不出當時交易文書以供證明權利就麻煩了!

山林雅境

copy 發表於 2014-8-25 11:54
瞭解.
如此衍生二個問題.
土地已過戶,辦理農證是以現任地主或是前任地主名義?

若有建照使用執照的確就可以隨同土地一起過戶給新地主。
稅籍證明有點像是沒有使用執照下的確保產權方式，以前在花蓮也碰過有土地權狀也有建物就是沒有地上物的執照，價格便宜問過代書也是以稅籍證明方式接洽，唯賣方既是仲介卻沒把上一手處理好這事，行事回應都含糊最後就以退回折衝金來結束。
至於農地如果申請的是資材室，面積又低於45平米，核准主管機構就在鄉鎮公所農業課，如此農業設施要改名的確只有再開一個申請，再一次對設施容許做審核。若有增建或違規而無法改善，是有可能失去獲核准的權利。但稅籍證明是可以證明擁有者這無疑問。

阿俊

山林雅境 發表於 2014-8-25 12:22
若有建照使用執照的確就可以隨同土地一起過戶給新地主。
稅籍證明有點像是沒有使用執照下的確保產權方式 ...

能可以辦保存  最好是去辦妥  雖然有一些縣巿地政單位仍然不肯受理

阿俊

copy 發表於 2014-8-25 11:54
瞭解.
如此衍生二個問題.
土地已過戶,辦理農證是以現任地主或是前任地主名義?

"農業設施為申請人專屬使用無法過戶轉移"
沒錯  代書應該是為自己的錯誤來迴避責任..

今天去問了地政...
案件過戶時  地政存有全部資料  可以申請一份影印本來佐證..
而且農業設施過戶時  要附許可才可以(許可上有地號)..

版主可以持上面的問題去找代書和賣方談   也可以當面去問國稅局...

米粒

感謝樓上各位 前輩的解惑，剛剛運用了各位的知識與代書通過電話，
稅籍的部份這兩天就可辦好；
至於農業設施(只是一個鋼構建物，高2.4m/長24.75m/寬6.56m的框架)原地主在上方安裝太陽能板，
下方部份作水耕與養雞鴨；(此農業設施有申請門牌並有繳房屋稅)
代書回應說〝農業設施使用執照〞無法變更使用人，
且買賣契約有載明地上/下物設施包含在此案買賣，不會有任何問題產生。