債務人將可以用拍定價買回抵押品

pineman

笨羊 發表於 2015-5-6 08:34
2. 雖然銀行也能下去承接, 但轉成銀拍屋, 一樣價錢不會比市價好.

　　銀行不求賣價比市價好，只求不賠或少賠。因為最初只要鑑價合理且不超貸，最高只貸八成再加上債務人之前多少有還過部分本金和利息的情況下，可能只要用市價七成賣出，銀行就不會賠本金了，原先法拍賣價還完貸款超過的部分也是還給債務人，現在承接下來，賣價超過貸款餘額的部分也不需要還債務人，所以要只求不賠很有機會，只要房地產景氣不要太差，市價不要大跌，便宜賣就很有機會把房子賣出去。

open808

pineman 發表於 2015-5-6 08:41
　　銀行不求賣價比市價好，只求不賠或少賠。因為最初只要鑑價合理且不超貸，最高只貸八成再加上債務人 ...

房子，土地是超貸
借款人的抵押價值不夠，所以還要一位保證人，

當借款人無能力還錢時，開始進入法拍，不足部份保證人要全部接債


假設原購屋價800萬，超貸1000萬
法二拍後不足的差額，借款人及保證人都要負責

到時還可跟銀行分作三等份(以保證人的角色談判)，偶就有談過，450萬變偶負責150萬，而那150萬借錢的人有還偶
如不足450萬，每人就負責150萬(銀行/借款人/保證人)，但也跟銀行談判了一年
沒有一年的談判變偶欠銀行450萬

假設房子還不錯，又是保證人二拍拍到還是三拍，那保證人的損傷才不會加大
偶想此法是給保證人方便(而保證人大部為親人)
最可憐的是父母，兒女要創業，不挺又不行

所以就有修改此法，價值高於借款，是免保證人 ，不然以前借款都要一個保證人

FlyNews

樂活族 發表於 2015-5-5 21:13
這條有點不好
債務人不還錢才會被法拍
拍了又要買回...直接還錢不就好了
根本浪費資源  法拍產生很多其他費用的
不知是要救濟(補救)什麼?
好像本來就有停拍機制
該不會 法拍時沒錢 3個月後有錢了

反正同樣只是銀行(債權人)核貸和債務人還款的事,並不會因此而增加法拍案件。

若不動產法拍金額不足以還款,債務人的動產/薪資一樣會被銀行+法院查封。
(難不成銀行那麼好心,拍賣不動產之後,不足以還款的部份就算了?)

債務人若法拍買回(贖回)自己的房子,銀行照樣可以把不足額的欠款,再把那棟房子查封。
因產權不用辦移轉,就不用繳土增稅。
若由他人拍得,產權移轉時的增值稅/法院手續費要先扣掉,才輪得到銀行拿剩下的錢。

雖然有這本事的債務人應該不多,但比較可以預防銀行超貸...
至於銀行顧慮可能沒人來拍,造成價格一落千丈,但這對其他投標人不是更好嗎?

缺點:原本不善理財的債務人,從親朋好友弄到錢贖回房子,產權同樣在不善理財的債務人的名下,
到時這個亂花錢的債務人,可能又把親朋好友資助而贖回的房子給理財理到法拍!

pineman

FlyNews 發表於 2015-5-6 10:33
債務人若法拍買回(贖回)自己的房子,銀行照樣可以把不足額的欠款,再把那棟房子查封。
因產權不用辦移轉,就不用繳土增稅。
若由他人拍得,產權移轉時的增值稅/法院手續費要先扣掉,才輪得到銀行拿剩下的錢。

雖然有這本事的債務人應該不多,但比較可以預防銀行超貸...

　　債務人買回自己的房子，本質上是異常狀況（就是有能力可以還錢，不論錢是自己的或親友調度借來的），為什麼反而把這種狀況當成正常狀況在討論？更何況目前本來就有停拍可以救濟，根本不需要這條會導致其他人出價意願降低的法律。而且說實在的，法拍是短時間立刻要拿出全額得標金出來，反而只要調度到錢和銀行協商能部分還款並且停拍，原貸款還有可能可以繼續下去，對正常家庭及親友來說，這樣的資金調度壓力反而是較小的，借款的親友也可以設定後續順位的抵押權，銀行實際債權因為部分還款已經減少，後續順位抵押權是有實際保障的。

　　銀行超貸通常是發生弊端（少部分才是鑑價疏失），而不是銀行本身政策，改變法律並無助於減少弊端的發生，反而使得弊端的救濟更加困難，看不出好處在哪裏。

笨羊

pineman 發表於 2015-5-6 08:41
　　銀行不求賣價比市價好，只求不賠或少賠。因為最初只要鑑價合理且不超貸，最高只貸八成再加上債務人 ...

我家樓上（4樓）原屋主賣價太便宜, 也可能被仲介耍了.
民國 99年只賣了約 450萬, 第一個投資客很快又轉手給第二個投資客.
第二個投資客勾結銀行, 超貸貸到約 900萬出頭.  

100年6月實施奢侈稅, 等了兩年到 102年,
要出租沒人租, 要賣又出價太高, 最後人頭落跑丟給銀行去拍賣.

去年 103年法拍, 一拍約 720萬被我現在樓上鄰居買了.
他也知道雖然是拍賣得到, 還是買太貴.
同樣去年, 我家隔壁（1樓）賣了 860萬（賣很久）.

從市價看, 我家樓上雖然是拍賣得到, 其實跟市價差不多.
但追根究底, 是投資客跟銀行勾結超貸到超過 900萬.

上有政策, 下有對策.

對嗜血的投資客（很可能就是立法推動者）來說,
新的法律與公共政策, 不過就是一盤新上桌的牛肉: 三分熟, 肉汁飽滿, 咬勁十足.

FlyNews

pineman 發表於 2015-5-6 11:02
債務人買回自己的房子，本質上是異常狀況（就是有能力可以還錢，不論錢是自己的或親友調度借來的），為什麼反而把這種狀況當成正常狀況在討論？更何況目前本來就有停拍可以救濟，...

銀行把動產/不動產送法拍是強制執行，可不用再經債務人同意...
債務人可能不知躲到哪裡?那些通知只要"依法送達"即可...

聲請撤拍的大多是債權人(銀行),並不是債務人，
當債務人又開始還錢(向親友調度)或和銀行協商之後，債權人(銀行)才會撤拍。

現在讓債務人也可用拍定價贖回抵押品，
可讓債務人利用自己的門路調度資金，延續使用自己的資產，可減少更多社會成本...
但銀行放款則要注意點...

債務人都希望自己把財產賣個好價格，最好高於市價N倍海撈一票，但這是不可能的！
把財產送交法拍的是債權人(銀行)，並不是債務人送法拍，
不是由債務人把財產送交法拍的案件，債務人有權力聲請撤拍嗎?

pineman

FlyNews 發表於 2015-5-6 11:24
聲請撤拍的大多是債權人(銀行),並不是債務人，
當債務人又開始還錢(向親友調度)或和銀行協商之後，債權人(銀行)才會撤拍。

現在讓債務人也可用拍定價贖回抵押品，
就是可讓債務人利用自己的門路調度資金，延續使用自己的財產。


債務人都是希望自己把財產賣個好價格，
把財產送交法拍的是債權人(銀行)，並不是債務人送法拍，
不是債務人把財產送交法拍的，債務人有權力聲請撤拍嗎?

　　F大您第一段自己不就有寫，「當債務人又開始還錢(向親友調度)或和銀行協商之後，債權人(銀行)才會撤拍。」？有錢可以自己優先承購回來，但又不想先還錢來停止拍賣，這不就是異常狀況嗎？銀行不是黑道，你現金都拿出來準備繼續繳款，銀行為什麼不停拍繼續賺利息錢？即使在拍賣都公告了，只要讓債權人（銀行）相信你有誠意要還錢，債權人都還是可以在拍賣開始前撤掉（我自己就看過在拍賣當天前一兩天撤掉拍賣案停拍的，因為親人拿錢出來了），我實在想不出正常人有誰會想這樣（有錢還但仍想讓房子拍賣，再來自己優先承購）做的，大大您能舉出合理的可能性嗎？我唯一能想到的就是拍賣當天到優先承購權有效期間內才勉強調到錢或者中了樂透這種可能，這種比例太低了（正常從還不出錢到進入拍賣當天，有很長的時間讓人去調度錢，不差後面那幾天），實在不值為了這種情況，去修改現行法律，然後又提高有心人濫用的道德風險。

FlyNews

pineman 發表於 2015-5-6 11:38
　F大您第一段自己不就有寫，「當債務人又開始還錢(向親友調度)或和銀行協商之後，債權人(銀行)才會撤拍。」？有錢可以自己優先承購回來，但又不想先還錢來停止拍賣，這不就是異常狀況嗎？銀行不是黑道，你現金都拿出來準備繼續繳款，銀行為什麼不停拍繼續賺利息錢？..

這可不一定喔！
銀行和親友開的還款條件並不一樣！並不是你肯還那一點錢，銀行就一定會撤拍！
銀行和親友賺的利息錢也可能不一樣。
你有錢還，但還太少或時間拖太久，銀行照樣走法拍程序！

銀行若不肯撤拍，債務人又想要延續使用資產，
到拍定價時應該可再延長些調頭寸的時間，債務人就有較大的機會延續使用資產。
雖然會增加法院的手續費，但少了一道賣/買的水差，債權人/債務人雙方都可獲得較大利益。
只不過，銀行放款要小心點就是了...

風花

在現行民事執行程序，查封後，債務人得於拍定前提出現款，聲請撤銷查封（強執§58Ⅰ）。
理論上債務人若誠實信用，且住在抵押之不動產，若遭拍賣，頗為不便，若有錢還款，早應該循程序拿出現款聲請撤銷查封。
執行程序有執行程序的規定，各實體法有許多優先權的規定，過去常有爭議。
現在若規定債務人可用拍定價買回抵押品，理論上雖與強執法§58Ⅰ精神相符（在滿足擔保物權的前提下，儘量讓物權變動越輕微越好）。
但怎麼看怎麼怪，同條第2項規定拍定後，在拍賣物所有權移轉前，債權人撤回強制執行之聲請者，還要經過拍定人之同意。那債務人說以拍定價格買回就買回，對拍定人似乎也不公平。

pineman

FlyNews 發表於 2015-5-6 11:41
這可不一定喔！
銀行和親友開的還款條件並不一樣！並不是你肯還那一點錢，銀行就一定會撤拍！
銀行和親友賺的利息錢也可能不一樣。
你有錢還，但還太少或時間拖太久，銀行照樣走法拍程序！

銀行若不肯撤拍，債務人又想要延續使用資產，
到拍定價時應該可再延長些調頭寸的時間，債務人就有較大的機會延續使用資產。
雖然會增加法院的手續費，但少了一道賣/買的水差，債權人/債務人雙方都可獲得較大利益。
只不過，銀行放款要小心點就是了...

　　這裏只討論一般常態情形，也就是沒有超貸，債務人也沒有異常動機（一定是欠錢搞到被法拍而不是有什麼奇怪的盤算故意不還錢使房子故意被法拍），銀行一定是希望第一拍就拍掉。以上是前提。

　　假設市價1000萬，貸800萬，一拍就拍掉最低得標價是800萬（先不考慮大環境市價漲跌等變動以及搶手房當然有可能更高）。債務人可能只積欠應還本利和兩百萬元，現在若債務人連先拿出兩百萬或更高（看銀行要求多高，我就拿多少，再高也不會超過800萬，也先不考慮利上滾利，正常人有合理困境搞到這種情況，銀行多少也會讓步只求拿回本金避掉拍更低的風險）證明還款誠意都有困難，如何能在一拍時拿出八百萬優先承購？前文已經說了，會搞到進入拍賣，都是拖很久了（至少半年一年甚至更長），然後在正式拍賣前一刻都還可以努力還錢協商請銀行停拍，如果正常情況下都調不出錢，在拍定後到優先承購期失效這幾天就能調到錢？這機會更小。

　　考量前述在那麼短的時間內調到之前那麼長的時間都調不到的錢這種微小的機會，卻要讓大多數正常法拍程序蒙受出價可能被優先承購的代價，基本上就是不合理的，更不用提後面可能潛藏的有心人濫用的道德風險（銀行呆帳在台灣幾乎可確定是全民承擔），完全沒有這個修法必要。

　　F大您還是先舉一個合理有需要這制度救濟的例子，而且說服大家這情況有可能很常見（我還沒見到您舉這類例子），值得這樣修法，比較不會淪於為辯論而辯論。