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發表於 2015-5-19 07:21:55
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本帖最後由 笨羊 於 2015-5-19 10:44 編輯
陳青 發表於 2015-5-18 19:14 
個人想的是，每一個人都有處分自己財產的權利。
比方說個人有錢，要存起來或要買什麼都不必干涉。
各人有 ...
世界各國對土地使用, 尤其農地, 都有嚴格的管制. 
因為有這些農地的管制, 才能維護美麗的田園景觀及生活環境.
相對來說, 我國土地管制並非最嚴格, 只是人謀不臧, 法規執行不力而已.
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美國有完備的土地使用管制, 土地管制的正反理由很多.
可參考: 謝哲勝 (2001) 土地使用管制法律之研究 p.100-104
http://ccu.lawbank.com.tw/essays/02140002.pdf
p.98
] 美國有關土地使用管制的法律十分健全, 相關資料亦充分, 可作為台灣的參考.
（意思是, 美國不但有土地管制, 而且法律非常完備）
p.100-104
] (一) 否定見解
] 1. 可以用規約 (土地使用協議) 的方式約束土地使用 (這點其實也同意要管制)
] 2. 文化古蹟的認定過於主觀
] 3. 土地使用分區管制提高住宅成本
] 4. 分區管制浪費土地資源
] 5. 分區管制阻礙競爭
] 6. 分區管制消滅小型建商或開發者
] 7. 分區管制促進政治活動和徇私舞弊
] 8. 分區管制限制開發和都市成長
] (二) 肯定見解
] 1. 維護不動產價值
] 2. 穩定周圍環境
] 3. 同質化區域 (意思是不要住商混合降低生活品質)
] 4. 使交通便捷
] 5. 規範競爭
] 6. 限制人口密度
] 7. 增加稅基
] 8. 促進道德 (把八大行業限制在某個區域)
] 9. 保留農業用地
] 10. 保護自然環境
] 11. 保護文化藝術
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我國土地使用管制的法律基礎, 可參考大法官解釋釋字532號:
http://www.judicial.gov.tw/const ... 03_01.asp?expno=532
] 按土地為人民生存所不可或缺，國家基於地理、人口、資源、經濟活動等相互依賴及共同利益關係，
] 並配合國家經濟發展及環境保護之政策，應訂定符合社會需要之土地使用保育計畫，
] 區域計畫法即係為合理調整土地上各種不同的使用需求與人民整體利益之均衡考量所制定之法律。
] 為貫徹非都市土地之使用管制與生態環境保育之公共政策，
] 該法第十五條第一項規定，區域計畫公告實施後，
] 不屬第十一條之非都市土地，應由有關直轄市或縣（市）政府，
] 按照非都市土地分區使用計畫，製定非都市土地使用分區圖，並編定各種使用地，
] 報經上級主管機關核備後，實施管制。變更之程序亦同。
] 其管制規則由中央主管機關定之。
] 內政部本此授權，並依據區域計畫法施行細則第十三條劃定各種使用區及第十五條編定各種使用地之規定，
] 訂定非都市土地管制規則，按土地之使用種類與性質實施管制，以促進非都市土地之合理利用。
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日本與法國的農地使用管制, 可參考:
徐宏明 (2011) 日本與法國農地制度改革經驗之啟示
http://www.coa.gov.tw/view.php?catid=24090
] 日本戰後的農地改革，主要措施包括：
] 由國家強制購買地主租給佃農的土地，並以低廉的價格出售給原耕種的佃農；
] 限制最大持有農地面積為 3 公頃（北海道為 10 公頃）；
] 禁止公司擁有農地的所有權和經營農業。
] 1952 年訂頒<農地法>強調了 3 大主題：
] （ 1 ）宣示實際耕作者才是農地的最適擁有者，且出售農地須經政府同意。
] （ 2 ）法律對於農地租約的撤銷、終止或拒絕續約條件都定有重要的限制條款。
] 且嚴格限制農地租金維持在較低水準，以保障佃農的權利。
] 為了防止地主制度復辟，
] 農地法不僅規定新訂立的農地租賃契約需要官方核准，也限制租賃面積不得超過一公頃。
] （ 3 ）將戰時立法管制農地變更的規定明文化。
] 這種管制農地的變更, 主要是為了解決食物供應短缺、
] 盡可能創造更多獨立農民及確保農地交易野i制度的成效。
] 戰後法國農地制度的發展可以下述四個面向來檢視：
] 1. 法國 1945 年和 1946 年的改革，訂定特別法全面保護和提高佃農的權利。
] 2. 1962 年成立農村特別組織（ SAFER ），可公開行使優先購買權以干預農地買賣。
] 3. 法國 1943 年訂頒的都市計畫法，在 1958 年做了重大改善。
] 1967 年土地方針法（ LOF ）建立了都市計畫的基本架構，迄今仍然指導著都市計畫體制。
] 從 1958 到 1962 年，為了在農地維護和都市擴展之間取得平衡，而實施各種措施以抑制地價上漲。
] 該都市計畫法規的不斷發展，使主導全國各地所有都市和農地使用的都市計畫法規體系更為完善，
] 也維護了法國著名的鄉村景觀，並確保環境空間。
] 4. 1980 年的第二個農業方針法，建立了所謂「農業經營結構管制」制度。
] 藉由對每個農業經營實體的特性和營業規模的檢視，賦予省長擁有農地經營權的核准權。
] 這個制度的目的是為了控制無秩序的擴張經營規模，培育更多適當規模的家庭農場，
] 並鼓勵青年農民成為獨立農業經營者。
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荷蘭管制更嚴格, 土地幾乎都變成國有了.
94.11.7 hyperain 部落格: 再談荷蘭土地與社會住宅政策
http://reader.roodo.com/smallq/archives/689894.html
] 歐洲各國或是今日世界大部分國家包括台灣的土地政策，
] 農用土地要轉變成都市用地，通常都是通盤檢討土地使用分區，
] 然後由開發公司（私部門）購買農民土地，進行大規模開發，
] 在台灣過去的經驗裡，這中間總會有圖利他人之疑慮，
] 因為房地產後面所帶來的利益是非常巨大的，土地成為一種非常重要的商品。
] 但荷蘭不同，
] 荷蘭的制度是地方政府直接向農民買土地，然後公部門擁有所有權，再進行都市計畫的擬定，
] 所謂的都市計畫擬定並非只是消極的制訂都市弁鄐幫洁A
] 而是鉅細靡遺的從社區、景觀、生活品質、綠帶、公共空間、社會階層融合,
] 到型式的都市設計作整體考量與計畫，
] 這些計畫在經過地方民眾參與討論與學者提供專業意見後，進入執行階段，
] 先由公部門先完成公共設施、交通，
] 然後將地上權交由私部門（建築師、建築公司、房地產公司）作建築計畫、執行。
] 公部門扮演房地產發展者的絕對主動角色，
] 對於農地地價與計畫後的地價（租賃地價），公部門有一套計算公式。
] 荷蘭同時從十九世紀末開始實行土地租賃制度,
] 配合此一特殊的土地使用系統，事實上荷蘭自1924年之後，地方政府就沒有真正賣掉土地的紀錄，
] 至今荷蘭有80%的國土是屬於國有。
] 見圖：黃色區域為阿姆斯特丹市政府所擁有的土地，紅色為市政府租出去的土地
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