一間房子，毁掉一個夢想

aliver

■交屋前解約多，不少建商開始頭疼！
理財周刊作者： (顏瓊真整理) | 理財周刊 – 2015年3月13日 上午10:36


Q:
淡水杜小姐問：我住在淡水淡江大學的舊商圈內，約只有15坪大，兩夫妻帶一個小孩，雖然夠住，但空間不夠大，一直想換屋。

淡海新市鎮於2006~2007年開始推案時，每坪房價在14~15萬元，若以30多坪的3房格局，總價約400~500萬元，這個價錢對台北市市中心的人來說，可能賣一間房，就可以在淡水換兩三間房，但如就每坪才10萬元不到的舊房子來說，賣不了幾個錢，我實在換不起房子。

多年過去了，淡海新市鎮的房價漲得更兇，前兩年，藉由輕軌捷運的題材，有些新建案每坪開案價格，竟然從20餘萬元直衝到30萬元，甚至還高達40萬元，而這個新價格，對我來說，更有如「天價」般可望不可及。

不過，淡水輕軌捷運動工後就停工，而這兩年政府打房，淡海新市鎮的房價好像上不去了，大家都說，這邊的房價議價空間已加大，但我怎麼還是有「換不起」房的無力感？

A:
最近，我在淡大研究所教的畢業學生來看我，三十多歲的他是派駐到中國大陸工作的台幹，今年因為想結婚，想在淡水買房子，希望我提供一些參考意見。

　會想在淡水買房，一方面是淡大畢業，有地緣性，對這一區比較熟悉，另一方面則是因為同是淡大畢業的女朋友住慣了淡水。

　我給他的建議是要至少看過一、二十間房子，且每次看的房子都要做筆記，而他也說，早先去淡水看房子，都照上課教的做筆記，且把握以下原則：

一、房屋及車位分開計價：將車位價格扣除掉的總價除以坪數，才能了解每坪房價多寡，以了解建商開價是否偏離市場行情，懂得拆算，才不會被騙。
二、露台及陽台會不會太大，占了太多坪數。
三、附近有沒有嫌惡設施，如變電所、墳墓等。
四、建商品牌。
五、若是成屋則要核對室內實際使用空間大小。
六、走到室外或對街，看有沒有路沖(對屋角或是正路沖)。
七、看是要買在馬路邊，還是巷子內，若是巷子內，要注意巷道寬度與消防車能不能通行等居家安全相關問題。

　但重點還是在「殺價」，他談到，在10多間房子中，他較中意的一間，開價1200萬元以上，他直接殺8折談，但銷售人員堅持8.5折，當場議價不成，但回到家不久，又接到對方來電詢問，似乎只要價格稍微往上加一點，就有機會「成交」，而他還在考慮中。

　對很多購屋者來說，結婚是買房的一大動力，但在房市向下修正的這個時機點，可以多多看屋。值得注意的是，現階段不必急於買房，也可先租房，「以租代買」。

　會做如此建議，主要是目前房市由多翻空，開始走下坡，價格僅有小幅修正，此時進場，還不見得買在最低點，不如多等一段時間，屆時，也許房價總額減個50~100萬元，都還很值得。

Q:
桃園朱先生問：大家都說房市要跌，怎麼建商還在拚命推案、蓋房子？

A:
我的一位EMBA學生是某家建設公司的CEO，今年初與我電話閒聊，談到最近遇到小麻煩，有一位投資客買了他位於桃園市政府旁巷弄內建案的三戶房子，想要解約！

　他說，該建案在2013年10月推案，當時，他還在考慮要不要延至2014年再推案，後來接受代銷公司的建議，如期推案，而房子慢慢賣，在2014年農曆年前，他曾打過電話告訴我，還好接受代銷公司的建議，現在房子銷售已高達8~9成，因此，景氣似乎不像他預期的那樣糟。

　只是，他以為巷弄內的建案，應該是自住客居多才對，直到該位投資客要求解約，他才發現有不少投資客，只要地段好，連巷弄內的房子都會投資。且據了解，這位投資客連同附近的預售案，總共投資了8戶，在即將辦理交屋過戶，馬上面臨自備款不足，不但銀行核貸成數大幅緊縮，並且即將面臨按期繳交貸款的問題，而不得不先行「斷頭」，只求「平盤」賣出。

　一般來說，預售屋還不在奢侈稅課徵範圍，因此，不少投資客會在交屋前，以「紅單轉手」的方式先落袋為安，此時，頂多被課財產交易所得，但一旦過戶後，馬上就要面臨按月繳付房貸的壓力；再者，則是奢侈稅「閉鎖期」2年的限制，否則一旦出售，就會被課10~15％的奢侈稅。 　該位投資客因不想揹房貸，也不想繳奢侈稅，因此，希望解約，寧願先前繳的2成自備款被扣違約金。

　但要不要讓客戶解約呢？令他非常頭痛！因為房市走下坡，讓客戶解約後的那三戶房子，有可能賣不到當初預售的價格，重新拿到市場銷售也不見得好賣，且日後若變成「餘屋」，公司又馬上要面對逐漸調高的房屋稅及地價稅，實在划不來。

　由此一案例，消費者也可以多多觀察，一旦房市走跌，投資客拋售的情況會愈來愈多，價格下跌則是下一步。因此，想要買房的首購族，平時就要多看屋，多累積經驗，俾便適當時機進行「殺價」，以期購買到一戶得以安身立命的安樂窩。


https://tw.news.yahoo.com/%E4%BA ... 11363--finance.html

leolee

買房可安身立命也是一種投資行為，既是投資項目買房也要作功課，就像巴菲特先生精於投資對於投資項目也下足了功課樣，不是只要是房子就可以隨便買了。然而在金融投資業混了二十快三十年，能功成身退實在不是太多，如那巴菲特先生做比較，台灣沒一個人夠得上，那他來做例子就嫌聳動，但投資房地產小賺一筆的例子卻到處都是。
說老實話，聽到有人說一間房子害了一生是蠻新鮮的，真的買了房就動都不敢動這就厲害了，買房子量力而為，總不能剛踏入工作行列就買豪宅吧！當背負著貸款沒有人很舒服自在，正向的思考是再加緊努力追逐更高目標，以期待趕快將貸款付清，有錢立刻去還，縮短貸款時間減少利息支出。當嚐到甜頭，又跳下去換大一點或更近的房屋。我認為壓力也是一種助力，有房貸會養成節儉習慣，也不錯。
我不是投資客，只有自住房屋，我也不讚成房價過高，房價高也不關我的事因為我自住不會賣。但我不認為年青一代不檢視自己花費行為，沒有鴻大目標，不勇於接受挑戰是對的，我認識許多年輕一代的很努力很拼的，都做得不錯，很有計畫強得很。
現在我們的環境說有多不好，看看全世界也沒誰有好到哪裏，日本韓國英國歐洲也都一樣，說要去投資，投資哪裡？這種利率，資金除了股市還能去哪裡呢？景氣沒起色，利率要如何調高？利率低不擴廠不增加資本資出，誰敢再借錢？沒人要投資借錢，那利率又怎會調高？利率低糜不就是借錢買房子的好時機嗎？大家借錢買房子房價不就高了嗎？
如果政府真要打房，還得看時機，打房後遺症相當多，會損及銀行鋼鐵水泥鋁門窗電線電纜家電家具太多太多，甚至造成通縮，沒有執政團隊敢冒然如此，況且打的只是少數的投資客，連百分之八十五的自住戶都要陪葬，風險太高了。我說的這些，是鼓勵年青族群要勇於追逐自己的目標勇敢地接受挑戰，不要受人誘惑。(二十幾年前無殼蝸牛運動向政府抗議向社會挑戰，然後呢？)

陳青

高利率時期買房，繳房貸，是很吃重的日子。
買到的房子，如果不漲反跌，那更是很無奈。

我在20幾年前，就買到這樣的房子。
那時候花了650萬買下，貸款400萬。
月利率一分多，月繳利息4萬多。

買到後兩年，開始出租，月繳利息4萬多，月租1萬，您看看傻不傻?
這還不打緊，房價從此一直跌，跌到開價430萬出售，還沒人要買。

不過，幸虧沒出售，現在有人開價850萬，我還不賣他。

買到不漲反跌的房子土地，其實要忍耐，過個一、二十年，房地價自然上漲。
原因無他，房屋土地，過度下跌。
自然會有投資者看上，一轉手，就大不相同了。

大約30幾年前，山子頂工業區有一大排透天房子，大降價出售，紅紙上寫一棟20萬。
我建議弟弟買下10棟，他說:大哥，我又不是沒錢，要叫我買房子，也要叫我買個好房子，你怎麼叫我買這沒人要的房子呢?

前段時間，這些房子一棟至少要200多萬了。

並不是每個人都適合買股票，心臟不強的，看到跌跌不休，是會心臟病發的。
如果是心臟強的人，在股價跌到谷底的時候進場，多買幾種股票，長期持有，一般都會有很大的利潤。
說是容易，做起來很難。

否則不會有這麼多人進進出出高買低賣，虧了一大筆錢。
誰都知道低買高賣，那為什麼大多虧的要命?

股票市場人為操作，誰能抵擋?

樂活族

老大都這樣說了
不要再買房了啦...

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財長：房市追漲乏力，快到頂了
2015/03/14 10:42 時報資訊  



【時報-台北電】財政部長張盛和昨天在立法院受訪時表示，房市漲到這個地步已追漲乏力，差不多到頂了；房地合一政策採取輕稅版本，是擔心成為壓垮房市的最後一根稻草，但他強調，會先辦中部與南部公聽會蒐集意見，之後就會定案。

　　對於網路交易模式成行，財政部正研議，擬要求亞馬遜、eBay與淘寶等國外網路「大鯨魚」在台辦理稅籍登記，並指定本地稅務代理人代繳稅，被媒體形容是「搶網路稅」。張盛和表示，網路課稅是國際議題，沒有「搶網路稅」，這個名詞用得太過分。

　　張盛和表示，新交易方式有新課稅方式，財政部正在蒐集資料，研擬課徵網路稅；目前研擬新台幣3000元以下免稅，但課稅對象為國內收貨人，不一定為單純的消費者，此外，也會調查有無有化整為零的經常性交易。 至於媒體詢問，淘寶是中國大陸廠商，亞馬遜更遠在美國，這些廠商的商業行為能否課稅？張盛和表示，「沒有問題」，所有進口貨物營業稅，是課國內收貨人，不是課淘寶網或亞馬遜。

　　此外，針對國民黨團力推的「加薪四法」，張盛和也表態力挺。他說，企業若有賺錢，不該全分給股東，應透過加薪，提高員工消費力，景氣就會好轉，企業盈餘也會因此增加，如此便形成良性循環，財政部對此樂觀其成。(新聞來源：中國時報─記者王正寧╱台北報導)

以西結國際

我覺得買房有利有弊
剛買房時也覺得生活很沒有品質
因為房貸壓力
但是如果沒有買房
也許錢也是慢慢莫名其妙花掉
所以如果有能力買房(有穩定的工作,有需要買房的需要)
我還是會選擇買房
一方面置產,強迫自己儲蓄吧

aliver

現在銀行全面嚴控負債比，未來年輕人首購族房貸利率想拿到1字頭變難了。


房貸利率1字頭難上加難
華南銀彰銀全面嚴控負債比 首購族門檻增
2015年03月14日   


條件嚴格

【蘋果日報/ 廖珮君、黃國棟╱台北報導】首購族想拿房貸利率1字頭，愈來愈難。華南銀、彰銀等行庫，今年起對房貸戶全面嚴控「負債比」，華南銀已大舉調降負債比，從70%降到50%，負債比50%以上，房貸成數砍0.5成，彰銀則是支出超過所得2倍就嚴審。


目前包括華南銀、彰銀、土銀等大型行庫，首購族仍有機會貸到2%以下，約1.98%左右，但想拿到低率，條件愈來愈難。

房市交易萎縮
行庫主管說，今年房市交易量恐持續萎縮，各行庫已全面嚴控不動產貸款，據了解，某大型行庫2月排除農曆過年季節性因素後，2月房貸新承作量還較去年同期大減1/4，萎縮情況相當嚴重。

華南銀副總李宗賢說，今年起華南銀已將房貸戶的收入負債比，從目前70%降到50%，也就是說，負債比50%以下的優質客戶，在大台北地區，才可貸到最高8成5，若是負債比超過50%，則砍0.5成，如大台北地區只剩8成。

例如小王每月收入3萬元，過去支出2.1萬元（負債比7成），在大台北區仍可貸到8成5，但是現在收入要提高到4.2萬元以上（負債比5成）以下，才可維持8成5的貸款成數，等於小王買房，得提高收入、否則就得提高買房自備款。
彰銀也嚴控「負債比」。彰銀總經理施建安表示，如果支出超過所得2倍，例如每月賺3萬，卻支出6萬，想拿到房貸低率，就會提高2個層級來審，例如從區域中心的專員，提高到組長層級審核。

提高審核層級
施建安說，目前彰銀對首購族，仍提供一段式的1.98%低利房貸，條件是比照青年安心成家貸款專案的資格，如滿20歲者且名下未有自住宅等，但已嚴控負債比。

其他行庫，如台銀則採提高房貸利率、高成數貸款縮減寬限期因應。台銀上月起已調高房貸利率0.1~0.2個百分點，調整後，自用住宅貸款利率約在2.4%~2.5%，一般房貸利率則提高到2.5~2.6%。



各行庫房貸政策


議價空間增加

台銀除自用住宅寬限期維持3年之外，一般房貸寬限期縮短為1~2年；調整之後房貸成數如果是7成5者，寬限期剩1年，成數7成5以下者，寬限期最長也只有2年。

玉山銀行總經理黃男州表示，去年國內房市交易量約32萬件，是近年來最低的一年，也因房市交易量萎縮，民眾買賣不動產價格的談判空間也大。

目前玉山銀房貸的成數與利率，黃男州說，若是首次購屋者，貸款成數平均7成；非首貸族則為5成5。


http://www.appledaily.com.tw/app ... /20150314/36435915/

4w

aliver 發表於 2015-3-14 15:37
現在銀行全面嚴控負債比，未來年輕人首購族房貸利率想拿到1字頭變難了。

上次一個26歲年輕人跟我說:{等你們這些4-5年級生死光，大家孩子又生少，甚至不生，房子堆那樣多，總有後代先賣一些空屋享受， 到時候就可以買便宜房子了!]

  他說的雖然不中聽，但是是事實，人口老化、少化後遺症日本活生生表演給我們看了! 很多人非得真的碰上才相信日本趨勢真的在台灣慢慢、悄悄產生。 當然台灣由於赤字那麼多，勢必要靠通膨來打消，所以房地產還不至於崩盤，放著還有一定價值，但是越來越不好賣。

aotsen2004

小學 很多 班級 都 裁班 縮減了 !!

剛好 有 2個 姪女 在讀小學 ( 我以前讀的學校 ) ~


現在 1個年級 剩沒幾班 ~ 1個班 剩 2x個 小朋友 !!

以前 記得 我讀小學時 ~ 1個班 快 50個人 !!

同 一間國小 將近 3X年 來的轉變 ~


還有 現在 很多 都是 娶 外國老婆 !

或許 以後 小孩子 也不一定 要留在 台灣發展 ~~

4w

aotsen2004 發表於 2015-3-15 00:00
小學 很多 班級 都 裁班 縮減了 !!

剛好 有 2個 姪女 在讀小學 ( 我以前讀的學校 ) ~

有一次我去幫人貼磁磚，聽到業主跟他在國外工作的兒子，利用視訊說:{盡量想辦法留在那裏生根，想爸爸、媽媽用電腦聊天就好。]  台灣父母無法給孩子買房，孩子也買不起，進而鼓勵他在國外落戶。也許這是目前趨勢

fon0310

永遠不要看高處.讓自己站在低處也怕高的恐懼感.可以先預備壓力的考驗.但不要活在高處的壓力下.

像我在基隆50年的屋價循環裡.看到低谷與高處的現象.覺得台北的高房價.永遠像在高空中.8年前我買了隔棟.

同樣大小的房子.樓中樓.25坪.已裝潢有車位.3房兩廳.已漲了三倍.但也只是開價四百萬.20年的電梯大樓.

在台北只有一間廁所的價錢.所以小資家庭都還可以存錢呢!.所謂的130萬年收入的貧戶.是天方夜譚的收入吧!

要是有年收130萬.在基隆早就是富貴大戶了!早就千萬存款.退休去了!不以偏概全.自己嚇自己.把總統的責任放

在身上.[以國家興亡為己任.]放大自己的擔憂.搞得全家親子關係緊張古怪.這不是全家之福.還是看清楚自身的

環境與現實生活的調適.找出方式可以讓自己活得精采的人生.比較實際.高房價的擔憂是有錢人的煩惱.我從來

不怕有錢會貶值的.因為錢永遠不夠啊!沒機會讓它發霉或貶值的.
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