階段性理財法 提早為退休金佈局

山林雅境

如果是考慮通膨的保值效果,那還是要考慮房地產,雖然租金效益被吃去,但土地增值效果是增強,像Vicky所言計劃還款以應付通澎,這就代表對利率上升看好,但對景氣的方向看壞,也就是景氣過熱了,在時機上的看法是:景氣正在轉向.
若純考慮自有資金,以較佳的收租效益,如果要當個快樂的寓公,可以快樂的出國四處雲遊,可以要有每月20萬收租,倒推的自有資金需要2500萬,扣除可能的住房率問題後,最好再加個1000萬,以這個標準來看,當個現代人的確不簡單.

harry

基本上我也反對高槓桿的理財方式,(有一點像詐騙集團)
要先以自己本身的能力從事個人的理財模式,
當賺取 1 元的時候,
要想到如何把這  1 元存起來,
而不是想要如何把這 1 元花掉,
利用 100 萬的本金理財,
在能力範圍內如何獲取最大的利益,
這才是本標題討論的項目,
定存 房地產 是大家可以想像的標的物,
超過這些報酬的商品不勝枚舉,
前提是要有存錢的良好習慣,
和不斷學習的精神,
高報酬必定存在著高風險,
記得有一位投資大師的話,
當投資的理由消失時,就要當機力斷,
沒有什麼投資是需要留念的,
要在最高峰的時候劃下句點.

Vicky

To Harry :

你誤會了! 這不是詐騙集團耶!!  :?
是我朋友的實際案例啦!! ops:

上週他告訴我此事後，我就一直很納悶，心想這樣划算嗎?
問了許多人，得到的結論都是 :
高槓桿的理財方式，風險太高
-------------------------------------------------------------------------------
我這位友人是近日在中和捷運站附近買了一間45坪的房子，
購買金額約為1200萬，花了超過300萬改裝成六間套房，
三天內全部出租一空，
他總計花了1500萬，銀貸1000萬，每月房租收入6萬
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harry

post by ""Vicky""
To Harry :

你誤會了! 這不是詐騙集團耶!!  :?
是我朋友的實際案例啦!! ops:

上週他告訴我此事後，我就一直很納悶，心想這樣划算嗎?
問了許多人，得到的結論都是 :
高槓桿的理財方式，風險太高
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我這位友人是近日在中和捷運站附近買了一間45坪的房子，
購買金額約為1200萬，花了超過300萬改裝成六間套房，
三天內全部出租一空，
他總計花了1500萬，銀貸1000萬，每月房租收入6萬
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妳也誤會我了,
我不是說妳啦, :
我提出的算數是一個假設,
而當用100萬定存,貸款買100萬的房地產時,
現金的靈活度有了,
房地產保值的目的存在了,
出租後又有房租收入,
又有 100萬的實質擔保,
進可攻 退可守的方式,
我想,並沒有高槓桿的理財方式,
反而比高槓桿的理財方式減少1%的報酬率,
在我看來,
先存有 100萬再考慮能力範圍內的理財方式比較實際. :wink:

kevin

post by ""harry""
基本上我也反對高槓桿的理財方式,(有一點像詐騙集團)
要先以自己本身的能力從事個人的理財模式,
當賺取 1 元的時候,
要想到如何把這  1 元存起來,
而不是想要如何把這 1 元花掉,
利用 100 萬的本金理財,
在能力範圍內如何獲取最大的利益,
這才是本標題討論的項目,
定存 房地產 是大家可以想像的標的物,
超過這些報酬的商品不勝枚舉,
前提是要有存錢的良好習慣,
和不斷學習的精神,
高報酬必定存在著高風險,
記得有一位投資大師的話,
當投資的理由消失時,就要當機力斷,
沒有什麼投資是需要留念的,
要在最高峰的時候劃下句點.

小弟不才,小弟以為:
高槓桿不是壞事,但一昧的追求高槓桿就會面臨高風險!!
有時正常的投資,搭配高槓桿是一種避險工具!!
重點在於你投資時,要計算好你能承受的風險,選擇適當的避險工具,以及合理的年報酬率!!

Regulus

post by ""Vicky""
我的想法跟Kevin相同，因原油每桶現在已漲到75美元，
通澎急劇升高，我判斷未來銀行的利率會一路走高。
如果有100萬，我會選擇清償貸款，而非將100萬存入定存，
現在我也是以清償銀貸為首要工作。 :roll:

我個人是不敢嘗試高槓桿的理財方式 ops: ，
近日一位友人在中和捷運站附近買了一間45坪的房子，
購買金額約為1200萬，花了超過300萬改裝成六間套房已出租，

他總計花了1500萬，銀貸1000萬，每月房租收入6萬，

這樣子高槓桿的理財方式，請問划算嗎? 算的出年利率嗎? :shock:
我一直想不通到底划不划算? 納悶中!! ops:

投資時間長，變動因素太多了。
先固定一些變數來算算看，以20年為基準，
貸款1000萬，以固定利率3%計算，20年應繳總額13310400，
每期應繳55460。
若以較單純情形，在20年期間的房租都是1萬元(不因房子變舊或通膨變動)，六間房一直都有收租金的狀況，20年共可收1440萬元。
假設每年支出稅費、修繕成本共10萬(六間都免傢俱的話)，20年=200萬。
則買屋後20年內資金變動=收租1440萬-繳貸款1331萬-費用支出200萬=-91萬(收租不足抵繳款，每月要自己貼3800元繳)。
總投資成果是先付500萬本金，再在20年期間陸續付繳共91萬，20年後可護得不動產一棟(但是這棟不動產有20年的土地增值稅還沒繳)。

若以每年5%利率基礎(複利計算，抗通膨及重大事故風險)，500萬在20年後應=13266490元，而陸續繳納的91萬在20年期滿應有160萬的價值，所以當時不動產價值要有1487萬才夠5%的投報率，只能算不賺不賠。

若以每年10%利率基礎(複利計算，算是有水準的投報率)，500萬在20年後應=3364萬，所繳的91萬則要有290萬，房價要有3654萬才行。
初期房價1200萬，以每年平均漲幅3%計算，20年後會有2167萬，漲幅4%=2629萬，5%=3184萬，6%的話就有3849萬了。
所以貸款買房子收租金，最大的賭注還是在房地產漲跌。不過要作六個房間的房東，這其間的工資不知要怎麼算起了。

山林雅境

房地產以貸款來投資的確資金壓力上比較大,若貸款買來住大家就會比較釋然,其實都要注意自己若有突然失業風險,缺少資金來源後就有被法拍的風險,資金運用是個人選擇,但還是以穩當為佳.
至於談到投資基金問題,國內這一方面有一個不利的問題:就是基金不以操盤員來號召,基金公司隨時更換操盤員,其實以基金的效益而言,操盤員佔的份量很重.要不然索羅斯基金就不會收取高手續費了.說到更細國內基金另人詬病問題倒還不少.至於國外基金就要加上匯率變動的考量.

Vicky

To Regulus :

你算的真準耶!! :shock:
他跟我說 : 銀貸每個月五萬多元，房租收入六萬元，所以房租拿來繳銀貸還有剩!! 20年後房子就是他的了!! :  :  :
-----------------------------------------------------------------------------------
先固定一些變數來算算看，以20年為基準，
貸款1000萬，以固定利率3%計算，20年應繳總額13310400，
每期應繳55460。
-----------------------------------------------------------------------------------
但我想的是 :
:shock: 1000萬銀貸 .......... 壓力真重啊!! :?
20年內絕對不能有任何閃失!! :?

山林雅境

post by ""Vicky""
To Regulus :

你算的真準耶!! :shock:
他跟我說 : 銀貸每個月五萬多元，房租收入六萬元，所以房租拿來繳銀貸還有剩!! 20年後房子就是他的了!! :  :  :
-----------------------------------------------------------------------------------
先固定一些變數來算算看，以20年為基準，
貸款1000萬，以固定利率3%計算，20年應繳總額13310400，
每期應繳55460。
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但我想的是 :
:shock: 1000萬銀貸 .......... 壓力真重啊!! :?
20年內絕對不能有任何閃失!! :?

在這裡利率風險就佔了很大的份量.不知這位朋友如何規避利率風險.

kevin

post by ""山林雅境""
[quote]post by ""Vicky""
To Regulus :

你算的真準耶!! :shock:
他跟我說 : 銀貸每個月五萬多元，房租收入六萬元，所以房租拿來繳銀貸還有剩!! 20年後房子就是他的了!! :  :  :
-----------------------------------------------------------------------------------
先固定一些變數來算算看，以20年為基準，
貸款1000萬，以固定利率3%計算，20年應繳總額13310400，
每期應繳55460。
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但我想的是 :
:shock: 1000萬銀貸 .......... 壓力真重啊!! :?
20年內絕對不能有任何閃失!! :?

在這裡利率風險就佔了很大的份量.不知這位朋友如何規避利率風險.[/quote]

利率風險的公式是

MRP(下標t)=0.1%(t-1) t代表時間. (0.1只是概抓吧)
舉例 第一年的利率風險 MRP(下標1)= 0.1%*(1-1)= 0 第一年沒有

若算20年,就有1.9%的利率風險,這個部份要加入通澎等...得出的結果就是一個值,而你的年報酬率必須高於這個值!!

房子20年後,雖有增值空間,但也有折舊的因素存在!!就看你選的房子的社區等週邊因素是否發展了!!
以我老爸基隆的房子而言,十一年了,現在想賣,竟然以接近公告地價的部份在賣,非常不划算!!