法律問題求教: 購買土地之權狀面積與實測面積有出入之問題

jerrylai63

阿俊 發表於 2013-11-6 19:44
這是我個人看法而已...我是覺得是前手賣給你的  而事實上  面積減少也是事實..
至於地政事物所說的誤差值 ...

俊大~
其實前手也是在民國50多年的時間買地的~
該地在民國40多年的辦理分割登記~
照說他也是受害者~
還有另一個考量點是我這塊地原以為臨10米既成道路~
現在極可能還需要再向前主購買1坪左右(地也是前地主的)的地~
不過這也要等改天申請建築線才能確定~

另請教您對這買賣契約條款的看法:
一、
不動產標示:土地...40㎡.持分全部。...甲方並保證所出賣給乙方不動產確係自有,同時出售之不動產地號.面積...均與地政機關所出權狀證明文件相符無訛，如有虛偽不實，一切責任由甲方負責。
十三、
甲方違反本契約各條之一者，除退還對乙方所收之款項外，應再支付所收到款項相等金額之違約金予乙方。…

請問如今甲方如因地政事務所之登記錯誤致所交付的土地不足40㎡，
是否會構成第十三條的違約金？
如果我主張前主應給付第十三條的違約金，是否意謂前主一定要將買賣價金還我並賠償我同額的金錢，但已移轉登記的地就要登記回去給前主？
我可以主張第十三條的違約金(想以此向前地主談購地事宜)但同時買賣行動與移轉行為仍有效，
另外請求權時效是兩年或十五年，謝謝。

PS：其實對民法與國賠法令都不熟～只是遇上了～就要研究一下～

阿俊

依照此契約..應不算是那一方違約..因為都不是刻意的
但是..
你可以向對方請求解約或減少價金  畢竟他的給付物明顯不足  而不是不能給付

民法第365條：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。 前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。」，除了上述的立即通知外，這個發現也必須是在標的物交付時起五年內，超過五年，即便發現後立即通知仍然無法再主張瑕疵擔保責任。

http://mypaper.pchome.com.tw/jesse9645/post/1322525490

所以我建議你向前手追索

jerrylai63

阿俊 發表於 2013-11-6 21:22
依照此契約..應不算是那一方違約..因為都不是刻意的
但是..
你可以向對方請求解約或減少價金  畢竟他的給 ...

俊大 您好:

想再跟您確定一下買賣契約條款的看法:
一、
不動產標示:土地...40㎡.持分全部。...甲方並保證所出賣給乙方不動產確係自有,同時出售之不動產地號.面積...均與地政機關所出權狀證明文件相符無訛，如有虛偽不實，一切責任由甲方負責。
十三、
甲方違反本契約各條之一者，除退還對乙方所收之款項外，應再支付所收到款項相等金額之違約金予乙方。…


甲方雖然不是故意致交付之土地不足40㎡(約差4.2坪)~
但就契約而言~實際上是否已屬違反應交付40㎡土地的約定~
因此甲方就此契約~是否應對乙方應付第十三條的違約金~
至於甲方所受的損失~係起因於信賴地政登記錯誤的面積~
甲方是否就可依法向地政事務所申請國賠~

小弟主要不是想要索取違約金~
因為新買這40㎡土地實測後~可能還差0.5~1公尺(不足1坪)才臨10m既成道路~
剛好臨路的土地也是前地主的~
所以現在想跟前地主談交換給我臨路4.2坪的土地~
但因為這4.2坪的土地大部分都是屬於公用地役關係的既成道路~
故要請他以低於公告現值計算土地的價值~
差額再退還給我(當初買13萬/坪~公告現值約7.2萬/坪)~
因此想以這條違約金為條件~
讓他同意上面的換地~還有以公告現值的價值計算後退還差額的部分~

以上~煩請再撥空惠示意見~謝謝

阿俊

jerrylai63 發表於 2013-11-7 15:02
俊大 您好:

想再跟您確定一下買賣契約條款的看法:

其實任何條件都有可能談..只要你提出..
雖然錯不在他  但他確實也是給付部份不能  也要負瑕疵保證的責任
但是如果以違反契約事項來說他違約  恐怕站不住腳  因為他的權狀確實是有這個面積

一般來說  我們在打契約時  都會註記在地政事務所測量容許誤差值內(我記得是2%)以外面積因鑑界後有增減  應依單價互相補貼

Ericg89127

鑑界的基礎是什麼?
大範圍從三角點開始吧? 小區域應該是有參考點
一筆一筆排下來，邊界點打界樁
久了界樁不見了，重新鑑界就在那附近再打一根
是不是兩頭一路打過來，自己變畸零地? 能往隔壁擠嗎? 樁非樁，怎樣才算數?
最近鑑界，仲介就拍幾根樁的照片，實務上鑑界時有去算面積嗎?

前陣子在台東看的一筆地，地籍圖和現場不符，連新鑑界樁位也不合，就一陣思緒重整，想想大家也是過得好好的，外來人何故惹塵埃

jerrylai63

阿俊 發表於 2013-11-7 18:35
其實任何條件都有可能談..只要你提出..
雖然錯不在他  但他確實也是給付部份不能  也要負瑕疵保證的責任 ...

俊大您好:
先撤回國賠申請書~未來也將以走國賠的路主~
當然會先視陳情後的地政公文答復原因進行判斷~


對於前賣主~當初也是因為合併使用的需要請他賣地的(雖然價格談不下來)~
他也算是受害者(當初50幾年的買主)~
所以如果可能~是不會向他主張權利轄疵~
再依法院判決實務~
如果地政當初有測量錯誤~登記錯誤~計算錯誤~筆誤...等原因~
國賠應該不成問題~
反正在兩年內都可主張~再加上可要求5趴的法定利率~收益也不錯~

現在顧慮的是~
      如果向地政主張國賠成功後~地政是否會向前賣主主張不當得利或其他請求權~
      因查不到相關的判決~
不知俊大您的看法如何~地政賠償後是否有其他請求權向地主主張~
    畢竟前地主也是屬於受害者~錯誤的原因也可能是地政當初的行政行為引起的~
    以上~謝謝

daive

請問有人可以介紹懂土地律師給我嗎？要高雄的,有事要請教律師,謝謝大家

jerrylai63

daive 發表於 2013-11-20 13:12
請問有人可以介紹懂土地律師給我嗎？要高雄的,有事要請教律師,謝謝大家

個人覺得再請教律師之前~
自己的問題還是要先自行研究一下會比較好~

至少面對律師時~能判斷律師的回答的程度(專業的程度或誠心的程度)~
                          曾聽人說過~有些很專業但卻不一定全心(
                          例如資詢價知識~八分錢的知識~十分錢的知識~
                          當然也是有人是不計較收多少的~


                     

lawck

Ericg89127 發表於 2013-11-7 20:57
鑑界的基礎是什麼?
大範圍從三角點開始吧? 小區域應該是有參考點
一筆一筆排下來，邊界點打界樁

以我所知，鑑界時應該有當場計算面積，但說明只是參考用

本人十分贊同Ericg89127所言：大家也是過得好好的，外來人何故惹塵埃

所以，除非關係到能否蓋農舍，否則，讓ㄧ步又何妨

特別申明，只針對購買土地之權狀面積與實測面積有出入之問題

黃瑞榮

依一般買賣慣例、鑑界後實際面積與權狀記載面積有所出入時，則需以加減價計算,經驗上而言皆是減價。若地政測量說合理誤差,那何必再更換權狀登載面積。在買賣簽約時,地政士必定以該筆土地面積減少,增加作補充條款己保障雙方利益，如果您此土地買賣非經仲介公司媒合,那處理上就麻煩了。不過真理是站在您這邊。