既成道路及路權同意書問題

akirahsiao

山林雅境 發表於 2019-2-1 18:32
賣方只要遵守合約行事即可。所謂的合約內容為何這個也只有雙方去拿捏。所謂的道路通行協議書這個法律上的 ...

各位大大真的有點誤會我了!不是什麼搞策略!

真的也是認為是既成道路,買個東西搞到這麼複雜?

但我老婆就是非要這樣玩! 我不理她的話那玩起來都已把地主夫人搞哭了.

她是那種用感覺行事的人,把問體聚焦在路權部分,至少比地靈問題好吧?

要是搞地靈問題那真的只能求神了! 路權部分人還能解決 !

其實就很簡單滿足她的需求,問題就解決了! 所以才教她如何玩 , 避免災害擴大!

反正基本就是要買,這是我跟地主的共識!所以地主能體諒我的苦衷 . 沒那麼複雜啦 !

就澄清路權問題即可!

dynasty013

akirahsiao 發表於 2019-2-1 14:54
跟站上一些大大意見不一樣的地方是有問題就要處理解決!

不要以和稀泥的方式進行,到時一定深受其害!這真的 ...

我就為了這種被區公所竊佔土地的事情，告區公所也把土地圍起來，當初知道被竊佔時本來只是希望公所刨除柏油恢復水泥地，還是願意讓大家方便過路(店鋪三角窗停車位)，沒想到一張公文說已經"既成巷道"，逼我直接圍地(阻斷通行事實)。
沒有地主同意書就鋪柏油，以公帑圖利罪、竊占罪...等提出告訴! 所有權是我的，只有地主可以提告，其他人沒有權利爭訟，連警察都無法條依據，不敢開罰單(私人地權)，勸地主三思，不是我們不願意讓大家方便，是官逼民反////




仁德里長洪炳煌指出，為方便僑仁國小學生出入，早期一林姓居民無償提供土地供通行，就是現今的僑仁街，未料，後代子孫不認帳，執意主張地主權益，3年前就曾雇挖土機破壞柏油路面，現在又挖壕溝，影響通行。

吳瓊華不滿的說，即便是未徵收的既成道路，若地主都可任意破壞既有設施，甚至造成居民通行不便、危及公眾安全，政府難道就沒法可管？相關單位應儘速提出解決方案，不能當縮頭烏龜，若意外發生，誰要負責？

烏日區長林峰輝強調，將建議市府建設局徵收該土地，並要求地主儘速恢復道路原狀，同時要研究是否追究開挖責任，不排除對地主提出訴訟。

山林雅境

pineman 發表於 2019-2-1 21:59
山林大這篇提到關於通行權的重點提醒了我, 所以我剛才又看了一遍合約書, 手寫第一點寫的是[本案賣方 ...

主要還是要看合約內容而定。在買賣上面自然有做到甚麼時候必須交付甚麼款項的規定，是很難可以我交了訂金就可以停在那裡的。
假如合約裡註明了買賣裡含有多寬路權的相關字義，自然賣方必須交付相關路權的證明。假如沒有在合約裡頭有這些字義，只是在口頭上哼哈了一下各自表述，這樣在法律的條件上就會有不小的差異。
當然土地交易上還有一般社會習俗的不需約定而成俗的條件。說句老實話鄉村經過私人土地的機會太多太大了。有幾成的交易曾經是以不需路權證明而交易的?這個就會成為法官比較容易宣判的最終決定。假如合約裡有幾米路權交付的文字。自然就把賣方一召致命。這些在買賣簽約之前，假如你很在意就要行諸文字。
更重要的是———過去農村文化自動捐路的善意才有這條路，碰到都市人樣樣要求精準，又懶得與村民互動的習性。這種時代的衝擊還真不小。從文化習慣上的差距，進而可能影響到不少好地的選擇。原因是真的有太多的農路是經過私人地了。為何別人走了一輩子住了這樣久，也不過多多打召呼寒暄，或許幫忙載個農產品載趟路，就可以換來很多的快樂。取而代之的是冰冷不打招呼的臉及法律的互動。這樣的感受就會差異很大。當然這是個比喻城鄉習性與本版題無關哦！別在意。

akirahsiao

山林雅境 發表於 2019-2-1 22:55
主要還是要看合約內容而定。在買賣上面自然有做到甚麼時候必須交付甚麼款項的規定，是很難可以我交了訂金 ...

雅境大大的意見真的精闢!

最主要是當初簽約時有一再申明路權有問題即不購買!

地主及仲介皆說是既成道路沒問題,好了,現在買方要求證明是"既成道路"!

卻沒有任何相關證明,都是強調"俗成既成道路"-大家走習慣了!

要仲介公司提供當初簽約錄音影資料,又說是刪除了! 收仲介費卻根本不管買賣糾紛!

有沒有方法可以告仲介公司? 用什麼名義來告 ? 等過完年先找律師談談!

pineman

akirahsiao 發表於 2019-2-2 12:04
雅境大大的意見真的精闢!

最主要是當初簽約時有一再申明路權有問題即不購買!

    大大先別急著要告仲介，一次開太多戰場不太好，特別是戰況背景不見得是對自己一定有利時。

    現在可以多蒐證（私下錄音錄影），要不要告仲介，等地的問題解決以後再說(PS)。

    我認為a大要先決定一件事，就是這塊地如果順利搞定你希望的整個路寬的路權那當然最好，如果不容易短期搞定確定路權時，到底要不要先買下來以後靜觀其變或以後自行積極努力搞定？畢竟前面大家也說不掀開可能沒事，一掀開反而說不定對方地主（說不定已轉手，說不定子孫繼承和其他地無較深情誼，看你或賣方來談才）突然轉念?。

     如果答案是搞不定就一定不買，那麼如果問了律師之後，他也覺得你的現況止付屬於可能違約的不利情況，你反而要先處理的是如何雙方（其實還要包含仲介共三方）互不賠償而順利解約。不要再橫生枝節去告仲介，到時候仲介變被告後，他們大概會鼓動地主沒收訂金後仲介賣方雙方來分（還沒結案他應該還沒領仲介費吧?!）。

     所以先諮詢律師吧，不急著先把仲介推到敵對方，這樣可能會讓事態越搞越複雜難以順利和平解決。

PS: 如果解決問題的過程中發現提告是必要的談判手段時，再把蒐證的籌碼拿出來使用。

PS2: 有一點我覺得a大要注意的是，你一直強調簽約前說搞不定就不買，這樣講不見得對你有利。你應該說你真實的意思所主張的是搞不定就解約。畢竟說不買，但是你最後買了。沒有證據支持你的想法從未改變，而且事實（已簽約買）對此搞不定就不買的主張也不支持。買這個字定義不精確，倒底簽約算不算買？如果算，目前從旁觀者看的事實卻是「不論有沒有搞定，你都已經買了」。所以你應該主張你一直的立場是搞不定就解約，仲介和賣方一直也知道你的立場，簽約前及簽約時也都未明確表達反對，根據我前面引的民法可算默示同意，這才能算可以解約的契約條款，你要蒐證的也是這點，事前證不好蒐的話，可能要想點手段事後談話中蒐證（這個比較暗黑一點，但就你的立場來說，這無可厚非）。

akirahsiao

pineman 發表於 2019-2-2 12:21
大大先別急著要告仲介，一次開太多戰場不太好，特別是戰況背景不見得是對自己一定有利時。

     ...

有人建議我用民法88提訴訟!

第 88 條
意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人
得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失
者為限。
當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示
內容之錯誤。

這個最主要問題應該還是仲介不把當初錄音檔提出讓我們證明有提路權訴求!
當初簽約時我老婆連續提了好幾次路權有問題即不購買.
但地主一直主張是既定道路沒問題. 現在買方要求證明是既定道路.
至於付款違約問題,因路權問題爭執已做過變更,改為第二期款在產權移轉前交付,
都已有糾紛哪敢產權移轉?所以第二期款只好懸著.銀行也不敢撥款尾款又懸著!

pineman

akirahsiao 發表於 2019-2-2 14:18
有人建議我用民法88提訴訟!

第 88 條

    大大顯然遇到典型的問題仲介，不管怎麼樣先牽成生意，生意一旦牽成一定要想辦法拿到錢（仲介費），所以不提供錄音給你很正常，不然依口頭成立的契約而成功解除買賣合約，他不就不用收錢了？

    簽約時沒有要求白紙黑字註明算是寶貴的一課。為什麼要有合約檢視期間，就是因為除非很有經驗，又深諳法律用語的各種楣角，拿回家看半天都不一定能發現問題，更何況當場只想儘快成交怕得罪賣方（怕被認為有意反悔藉故拖延，賣方一氣之下不賣了）仲介隨便解釋說有第一條就沒問題了，一時沒注意就簽下去了。以我的做法，這條款在要約書或斡旋書上就直接寫下去當成買方額外要求的合約加註條文，當然這樣有可能買不到就是了。

    民88條我剛研究了一下，以下僅是非專業者個人看法(PS1)。但書中的那個「重要」兩個字應該是法官心證的重點所在(PS2)，如果你有錄音證據，可能連88條都用不上就能成功解約，沒錄音或其他能證明的證據(PS3)的情況下，要用88條也許會有困難，法庭是證據說話的，你必須想辦法證明這確實是之前的事實，而不是反悔不買的藉口。

PS1: 把非專業的個人看法寫下來除了是參與討論之外，也是留一個當時研究法條之後第一時間的心得記錄，希望對法律的瞭解能逐件進步。真正要排解糾紛訴訟提告，請務必還是請教專業人士。

PS2: 旁觀中立者的角度會認為說，如果是「交易上認為重要者」，為什麼沒有要求記載在合約？「全路寬之通行權」在其他一般交易實務上是否為「重要」？

PS3: 因為路權而修改付款條件算是對你有利，這代表賣方也同意因為路權這件事要先解決，你「一開始就有主張沒路權就不買」這件事對法官來講變得有一定可信度。

山林雅境

akirahsiao 發表於 2019-2-2 14:18
有人建議我用民法88提訴訟!

第 88 條

的確要趕緊連絡上您所說的律師（過年到了這個律師有約到嗎？）。好好研究最佳的作法
再來前頭的簽約到更改交付過程，似乎並沒有變得更為有利多少（當然假如有您沒說的內容，我們也只能在字義上觀查）。付款期限似乎也只是延緩了一個月（扣除春節事實上能處理的時間更是有限，你還是要挪出合理的產權轉移時間）
細看您的第二期付款是在過戶完成之前，而最後付款日是在二月底。也就是二月底你沒付出二期寬還是您的責任。違約在你對方如果夠狠直接沒收訂金。
假如是我，會在更改付款條件那次，做好更好的合約條件以保護雙方，以您的要求重點就是在那次在企約上行諸文字，甚或準備好錄音筆。
前面也有大大舖出了，即使有既定道路認定的私人土地，照樣給予挖除路面封路的情形。公家機構也有回文洽商相關部門徵收（有點緩兵之計，而且是很都市化的地區吧！），再加上不排除提告地主。這些故事告訴我們連公家機構也知道畢竟最終還是私人土地，告與不告的矛盾有多大，信心有多少?最後當然是希望自然完美結局。所以由鄉鎮公所即使出具既定道路的證明，在法官眼裡這個既定道路的成效有多大?更別說是道路同意使用的效用了。
目前既成道路及道路同意使用書似乎成為目前交易流行。也可以說是網路文化下的流行。而且個人土地完整權益的氣氛也很高張（也是都市人下鄉的思維主流）。前面我已經說過鄉村道路有高比例的通過私人土地（還是千千萬萬前人長輩的善意）。這些說法我已經道出矛與盾。
試想這些鄉村道路幾乎都會經過私人土地，當初他們有簽同意書嗎？（用善意的邏輯想一下）再來也有大大說過，有位老人路給人過可以，但是要成為既定道路他不同意，所以他不同意舖柏油路。（還有一堆仲介或網路奇奇怪怪的電桿電話線的認定道路法，又說換了地主道路同意書無效。太多沒邏輯的邏輯）。
所以在人心上有很多事情是雲淡風輕自成事實的。比如經常敦親睦鄰鄰居幫你支持，對方反而受到強大的道義約束，住久了戶數變多了，反而自然成為既定道路。反之，原本大家都沒簽道路同意書（這個在農村真的很習慣），為了完成這次交易，假如果真硬著頭皮（假如以前兩地主雙方有嫌隙）去請求對方簽道路同意書。搞不好原先對方本來心裡就認定這條路他已經同意了有這個給予通行的義務。因為這個要求簽同意書，反而變成對方認為這個他有這個權益反而不願意簽。甚或對方簽了，他的子女知道了，還永遠知道他們有這個權益，這樣是福是禍還要希望善良的基因永在人間。
假如真的很擔心，即使買了之後還會有家人一直想這個事。其實在協調過程不仿善意多一點，能夠各自退回解除契約，未嚐不是美事。

akirahsiao

先祝大家新春愉快 ! 諸事順利 !

其實事情要一起看才能看出原委!

1.買方一再主張簽契約前有提及路權有問題即不購買此筆不動產.

2.簽約後第二天買方老婆就開始大鬧仲介,認為太多疑點未澄清所以又另訂付款日期!

3.鑑界後確認路權僅1/3後,開始主張有買賣糾紛.請代書暫緩過戶.

4.依第17條第一項通知代書買方暫時停止付款,等糾紛排除.

5.所以買方完全依約行事,尚未有違約情事.至於糾紛還是買方一再主張的通行路權問題!

6.至於尾款本來銀行撥款就一定須等過完戶後才會撥款,此點非買方故意行為!

大家好好過年.或許有些小爭執,但好好溝通應該可以圓滿解決!

akirahsiao

真的要放棄了,已無法再接受每天的凌遲!

我家那一位一直主張

1.農舍我住可能不平安

2.農舍前道路有可能被封路

3.因道路問題買來農舍會有巨額跌價損失

4.地號154為水利用地在圍牆內,有可能要拆圍牆

基於以上的論述,寧可損失簽約金!

就這樣一直折磨我,真的好累!快崩潰了!