不可不知的房貸狀況

森林小屋

各位親朋好友：
剛剛有個同學的同事李先生，捅下一個大簍子，這個錯誤，會影響他一輩子，所以我特別寫了下來，希望以後不要再有人重蹈他的覆轍。內容有點長，不過還是認真看一下比較保險......
1.李先生5年前賣掉了在基隆的房子，房子原本向銀行抵押貸款借了600萬，賣房子時借款還未滿一年，如果當時還銀行錢的話，必須支付銀行提前還款的違約金。
2.為了省下違約金的開銷，所以李先生就要求買方先直接承接原來的借款600萬，按月支付銀行利息，等貸款滿一年，不必支付違約金時，買方再另外貸款把錢還給<銀行也就是日後再"舉新債，還舊債">。
注意喔，這裡的重點是，房子賣掉了，也過戶了，但是債務人仍然是李先生，不是買方
3.如果買方依約定在貸款滿一年時，另外去"舉新債，還舊債"，那麼李先生就和房子的貸款沒有任何瓜葛了。但是，買方並沒有這麼做，而且根本沒有還一毛錢利息給銀行。
更慘的是，買方已不知去向了。基隆的房子被查封拍賣，但卻流標賣不掉。
4.今天，銀行的人去李先生在宜蘭的房子估價，他們大概打算連這間房子了也要查封拍賣！
5.如果這兩間房子拍賣的金額不夠還銀行〈 600萬加上5年的利息，還有法院的相關費用以及稅金〉，那麼李先生這輩子還得繼續還，銀行會一直緊緊追著他不放的。
再說一個"相反"的例子給你聽：
1.張三向李四買房子時，原本房子還有銀行貸款500萬元。
2.為了要省麻煩，買方張三直接承受了李四原先的貸款，沒有"舉新債，還舊債"。注意喔，債務人仍然是賣方李四。
3.張三夫婦努力工作，好不容易才終於還掉銀行500萬的貸款。很高興的跟銀行要"清償證明"時，被銀行拒絕了：因為賣方李四還欠銀行300萬元沒還，必須把這300萬還掉了，銀行才會開立清償證明。
4.補充說明一下，這筆貸款是設定"最高限額"抵押權，所以必須等賣方李四把欠銀行的錢"全部"都還清了，才能拿到清償證明。〈包括房子貸款，信用貸款，L/C......〉
這對買方張三來說，是非常非常不利的，因為萬一李四欠錢不還，銀行還是可以拍賣房子的。
通常當事人的反應都是很無辜："怎麼會這樣？這和我沒關係啊！！"
但是，抱歉的很，法律的規定就是這樣子......
所以，最保險的辦法就是，買賣房子一定要把所有的關係斬得乾乾淨淨，切忌藕斷絲連！！
即使是受過高等教育的人，也未必知道這些規定。這雖只是教育和現實脫節的"其中ㄧ節"而已，但卻足以讓一個人的前途完蛋外加信用破產，甚至妻離子散家破人亡。
〈以前上民法，商事法，也沒教過這些！！如果從事的是金融業，或許還有可能像我一樣，在工作後才知道有這些規定〉
看完故事後，請把文章轉寄出去，因為或許你周遭的親朋好友，可能就是下一個犯錯的人。

kevin

聽來真是悲慘的故事

抵押設定沒有塗銷?也可以過戶嗎?? 那不是等於送人??

山林雅境

買賣土地房地產等等,在簽約過戶前,就必需確認處理完這些貸款事宜後,才能繼續後面的買賣.這是基本又重要的一關.

bx2ah

"為了省下違約金的開銷"------>貪小錢的後果往往得不償失.

這與"買"原住民保留地類似: 原住民拿地去抵押, 法拍後你也一無所有

太陽神

post by ""kevin""
聽來真是悲慘的故事

抵押設定沒有塗銷?也可以過戶嗎?? 那不是等於送人??

設定歸設定,過戶歸過戶,抵押權是跟著不動產走的,所以雖然新所有權人自己沒借錢,但原抵押權的債務未清償,不動產仍有可能被拍賣 :cry:

阿俊

post by ""kevin""
聽來真是悲慘的故事

抵押設定沒有塗銷?也可以過戶嗎?? 那不是等於送人??

其實這是只買賣房屋其中一個陷井而已..
基本上這世上有很多騙局的..
1)沒几個人是買屋全部用現金的:通常是前屋主有向銀行借貸..買方買下後..扣除賣方銀貸部份..其餘款項須於過戶前繳納完畢..只能留點餘款來當交屋尾款的
2)如果賣方沒向銀行有借款..買方卻須向銀行借款..這裡頭就有粉大的問題了..如果代書沒有把關好(通常這種案件賣方可以指定代書)..仲介沒有注意好..就讓買方有機可趁了...宜蘭出現很多這種案例..前几年有一間店面出售..售價是1650萬...賣方沒貸款...但買方要求代1150萬....買方繳了500萬後就辦好過戶了..但貸款卻遲不辦理...結果呢..好在代書不肯讓買方代走權狀...因為買方主張他有認識的銀行..他要拿去辦..代書說...我幫你辦...你不能私自拿走權狀...結果這件案子..大家都叫兄弟出來....結果是代書自己協調..買賣不成立..房子過戶回來...(這個代書粉夠力..)
像這種案子..我的通常作法是..
1)叫賣方賣屋前先向銀行申請貸款..等買方辦好貸款後..由銀行代償之..
2)賣方先自行辦理私人設定..作法相同
不動產設定物權...並不影嚮產權過戶的...債權僅限於不動產本身及簽本票的人,所有權人不等於債務人...