房市長線恐崩七成！

brown發哥

2年後勞動人口衰退！資金大逃殺，房市長線恐崩七成！ (2012 06 25 蔡佑駿╱北美智權報編輯部)
  
根據經建會的數據，台灣的勞動人口比例將在2014與2015年開始衰退，表示台灣的人口紅利屆時將消失；
而且2023年的時候台灣死亡的人會比出生的多，
總人口數開始減少。在這個影響下，台灣的房貸風暴最快在明年就會發生。
比對日本、美國、西班牙等各國經驗，一步步走入人口紅利消失的階段、國際資金就開始大撤退、經濟進入長期低迷，房地產價格更是走向崩潰，因此只要台灣少子化與人口衰退的趨勢不變，未來3年內，2015年之前，房市大跌3成是機率極高的現象；
以10年的長線來看，台灣這一波的房市下修更可能高達7成，
而這是台灣過去50年來所沒有的經驗，過去民眾對房地產的印象恐怕要大調整，否則在這一波台灣的人口與房地產巨變中，一般民眾將成為財富縮水最大的族群。
  
在各國房地產崩盤的經驗中，最著名莫過於日本。
  
1985年9月的日本，與美國、法國、德國、英國等國財政首長簽訂「廣場協議」，五國財長同意讓美元貶值；美元貶值後，由於當時德國政府全面防堵熱錢流入房地產，所以國際資本選擇進入當時全球最強勢的日本國內，其中大部分又流進日本的不動產，大量熱錢炒作迫使日本房價上漲，日幣大幅升值，而當時日本政府為了刺激經濟，施行相對寬鬆的貨幣政策，鼓勵資金流入房地產以及股票市場（與過去四年的馬政府相同），飆漲的房地產，引誘許多日本人紛紛拿出畢生積蓄投資不動產（與台灣有積蓄的公教、菜籃族紛紛搶當投資客相同），1990年3月，日本六大城市(東京、名古屋、大阪、神户、橫濱、京都)房地產價格達到不可思議的價格，這是空前的產業榮景，談房地產泡沫只會被看成笑話。
  
當時日本全國土地面積只有美國面積約4%，大約等於美國加州(California)面積大小，但整個房地產市值總額卻相當於當時整個美國房價的四倍，美國全國的房地產總價也不過等於東京的房地產價值，普通勞工階層即使花費畢生積蓄也沒辦法在日本主要城市買下一套住宅。
與台灣很類似的，當時多數日本人「相信不動產價格只升不降」的神話，爭相購買房地產。但很可惜，泡沫總有破滅的時候，從無商品例外。
  
1990年秋季，東京房地產交易量突然大幅下滑，然後價格從東京為中心開始崩盤，1991年，六大都市房地產價格平均下跌20%，隨著國際資本獲利了結後撤退， 由外來資產與本土資金一起狂炒的日本房 地產泡沫迅速破滅，日本人一輩子沒看過房地產崩盤的現象，直到2000年，日本商業不動產平均價格跌幅達到70%以上。
  
當時的銀行放款只顧拼命做業績、卻疏忽了房市一但趨勢反轉的風險，持續不斷地提供源源不絕的房貸，而且認為如果這些企業或個人出現資金緊縮時， 只需將手裡的房地產賣掉就可以解決問題，整個銀行的房地產抵押貸款就這樣像滾雪球一樣迅速擴大，最後，全日本的銀行一個一個淪陷、落進呆帳與壞帳的噩夢中，房地產業和金融業徹底全面崩潰。
  
直到現在，日本的房地產不僅還未止跌，甚至還有走跌空間，2050年以前，日本房地產長線仍是走跌。
  
圖1:日本不動產價格指數
房地產的衰退程度決定在該國人口紅利的分布。當國家勞動力源源不絕時，外資會選擇進國內投資，市場景氣一片榮景，反之，當該國勞動力達到顛峰的前夕，
外資就會將資金轉往下個人口紅利正在上漲的地區，該國缺少了外國資產的投資，資金被釜底抽薪，不管實施任何政策，房地產都無法再恢復。
  
如同下面的圖中可以看到，日本的勞動人口上漲是分成兩段的，一段是1970年，另一段是1993年，經濟體規模在全球前40的國家，人口紅利上漲是房地產上漲的必要條件，
資金流是導火線，1973年日本房地產衰退不致於太嚴重是因為日本還有第二波人口紅利上漲期，第二點則是當時全球資金還未大量流入日本，
日本房地產還不至於出現劇烈性的膨脹，但1991年日本即將失去人口紅利的優勢，加上利率調升至通貨膨脹水準之上時，這些資金便大舉撤離房地產，轉而進入其他投資項目。
  
圖2:日本人口比例變化
圖4:美國人口結構變化

對照圖4的美國人口結構，1988~1993剛好是人口紅利緩和走弱的時期，後來到了Bush時代，透過向全球大舉債的方式，搭上美國的人口結構轉好的順風車，房地產一舉大幅上漲，到了2008年 人口紅利高點一到，龐大的貸款壓力在維持一年的相對高利率情況下，利空引爆次級房貸，美國房地產終於崩潰。
  
觀察美國1950年後3波房地產的升值，幾乎都是搭上人口紅利的順風車，加上當時市場充足資金的點火，才能讓房地產大幅攀升，2008年以後，美國房地產暴跌未嘗不是好事，近幾年內美國房地產可以出現小規模反彈，但超過前波高點只怕現況是沒辦法了。
  
圖5:台灣勞動人口趨勢變化圖
至於台灣勞動人口比例在2011~2014達到顛峰，2014開始就往下走，這四年內勞動人口佔全國總人口約穩定停在74.4%的比例，2015年加快往下降，使台灣的人口結構正快速進行轉變，新生兒出生數量快速下降，2023年開始，就算加入外來移民，台灣總人口數依然會開始減少，國家的勞動人口衰退速度幾乎是全球最快，與日本比較，台灣未來的衰退速度將超越日本，人口快速減少。
最重要的是台灣的人口紅利在2014年就要反轉向下，國際資金在這一兩年內就會陸續撤離，房市根本支撐不到2年。
  
因為人口紅利才是真正吸引國際資金來台投資炒作的主力，沒有人口紅利的掩護，表示國家缺乏經濟成長的動能，不管利率高低，都不容易吸引國 際資金進來投資，現有的國際資金也都將陸續撤出，轉往其他有更高成長機會的國家。
處在2012年的台灣，投資客買盤在無利可圖下、「進場即套牢」；而手上物件被奢侈稅套牢；
想「以租代變」的投資客則還在苦苦等待解套的時機。
現在的房市，是靠著建商以廣告、買遍媒體的置入性行銷新聞，來唬弄消費者繼續 苦撐。
在人口紅利空頭即將來臨的台灣，最大的威脅，不只是龐大國際資金的撤離，而是來自2018年、甚至經建會預估可能提前到2014年、也就是2年後的人口長期負成長，在2023年開始台灣的總人口數更將開始長期減少。
因此，未來台灣房地產將至少維持25年的超長期低迷， 在國際資金大筆撤離台灣與房市需求大幅衰退的情況下，房價在未來5年內下跌3成根本輕而易舉，以2023年為期的10年長線價格修正甚至可能達7成。
過去，台灣近代的經濟發展完全沒有經歷過人口紅利消失所帶來的長期房市空頭，因為台灣已經走了50年的人口紅利，並且享受這一波由92年起漲、長達9年的房市多頭， 這是台灣第一次面臨人口紅利下降的情況，許多台灣人就如同當年的日本人一樣，迷信著房地產只漲不跌的神話，迷信著建商所編織出來的美夢、跟著建商一起暗夜吹口哨、為自己手上持有不動產壯膽。
  
如果此時台灣人還不醒悟，趕緊從充滿危機的房市中撤離，那麼未來高額房貸的沉重壓力，加上房市泡沫化可能造成的經濟與失業危機，
將成為台灣民眾生活中即將來臨的夢靨。
尹衍樑已對今年下半年的房市閉口不提、手上建案轉賣別的建設公司。
10年後,很快就會見分曉啦!!!
這是一篇對台灣房地產分析極為透澈的文章，值得大家參考！

whp5241

如果是沒貸款的應該還好吧…反正大家的房子一起跌也沒差…有貸很多的就糟了…

mydvd589

經濟總有循環 房價也有起伏
這波房市多頭已經走了許多年
台北都會區的房價也漲到一般受薪階級無法負擔的水準
只是短期內資金仍源源不絕湧入
支撐房價欲小不易
市場上有死多頭認為房價易漲難跌
也有唱衰派一天到晚喊房價應該下修五成才合理
這一喊也喊了許多年~~
我倒希望郊區土地可以合理反映一下
這樣對於想要買地圓夢的2home族應該會是較實質的利多!!

nenghsin

害怕國際資金離開後房市會崩盤，但大家可有想過房價暴漲不多是他們的資金在炒作。
金融夢想家虛擬一些東西，垮了臨走時還能領幾億的美金，土木工程師建橋樑建大樓，退休後頂多領個幾時萬美金罷了！
金融風暴紀錄片再HBO上映時，連那些未出社會的高國中生看了都會笑，根本是在逃避責任。
崩盤是正常的，夜市旁的租金一個月一坪近兩萬租金，能撐多久我是很懷疑！
減少就減少，回到1950年代的6-800萬人又何妨。

STSHAOWW

財富的不合理是相對的
以前黃金一兩一萬出頭 現在五 六倍
20年前三重一間房子可以買上海3間房 現在哪
以前百萬叫富翁 現在沒有上億怎麼叫富
是房子變貴 還是錢變小

台灣沒有啥外債 所有的債務 例如
軍公教的終生俸
講難聽點只要多印台幣就解決了
持有台幣比較危險還是房子 土地比較危險
很難講

renoirlin

7 成我覺得太誇張了，若是指像台北市一坪幾百萬的，或許有可能吧。
但若是除台北市以外的地區，現在多數是十來萬到數十萬的。
舉例來說，若1000萬 -50坪的房子，跌70% =300萬。若一個已經有工作經歷的30歲的人來看，月薪4萬來看 (不多吧)，年薪=50~60萬，
工作只要5~6年就可以買，好像比買車容易。再說300/50=6 萬/坪，建造成本+土地成本+利潤，夠嗎？

日本的例子，主要是之前日幣大幅升值，股市在1989年的歷史高點38915.87點，現在只有9千點。現在日元對美元匯率不到1:80；
再來看台灣，匯率有9A的央行行長守著，一直在28~31 的區間守著，外資要走的話，匯率大幅升值的話外資就會撤走。

房價或許會跌個2成，但跌7成或5成 都不太可能。除非台股，只有2000點，即使上次到了3411點，房市也沒有大跌吧!
只有當大家都不要 “台幣”資產時，房市才會大跌的。資金會尋找去處的…只要相對有利可圖的話，例如大陸打房，資金就會轉移到不同的資產，不同的國家

山林雅境

如果知道將來土地房地產要跌七成 .相信此論的諸君:---------您怎麼還老神在在不急於賣出呢?---------------現在賣出的價格,將來可能買回三倍以上的土地房地產.是否考慮一下?只在想而不行動.徒費智慧而無功.
我在想另外一種可能----------只要貨幣持續浮濫下去 .以前讓我們否認不解氣憤的億來億去豪宅.或許有可能將來所有的都市住宅都是億來億去.
我看頭份這裡的房價,以前上千萬的不多.現在已經看到兩三千萬的 .上千萬的不稀罕.水果以前二三十一斤算好價格,現在好多都來到四五十或七八十.
兩岸投保協定談得差不多了.陸資持股比率也由三十上調到近五十.不把台灣好土地好公司買光談何兩岸和諧呢?只要地價稍有鬆動就把水庫水多放一點進來.新台幣多印一點就可以把土地換過來了.要是一籃子鈔票換不到一斤雞蛋.鄰居的鈔票或許就是"新新新台幣".
到底是崩盤好還是狂飆好?想想看吧.

阿俊

最好是跌大一點

kevin就爽到了偶可能也會很爽哦..........
當景氣大崩盤  政府才不會一天到晚搞鬼

你有沒有看過政府在大蕭條時改法令的?

你有沒有看過政府在大蕭條時呼籲投資客出來投資不動產的!

我是認為該跌

ping55

現在房價已是超出合理範圍..但是否就會崩跌很難說
因為對整体經濟影響很大.政府還是會進行干預及支持.
就像美國也一樣..除非一直到撐不住時..
但那時大家也一起跟著陪葬..因為用的也是我們的錢
所以不是做投資這行的.也就不用想太多了
過好自己的生活就是..

陳青

跌七成短期內是不可能的事。
這種論調大多是有心人釋放消息炒作。
台灣房地產將來最大的變數是股市大漲大跌和兩岸往來。
目前景氣連續9個藍燈，股票還維持7000多點不下墜，您想想將來要怎樣走？
如果藍燈轉黃綠紅，是否要噴出，實在難以預測。
股票大漲，房市是否也跟著大漲，實在也難以預料。

我小時候60年前，最大獎是愛國獎卷第一特獎20萬台幣，中獎的當下就是富翁了。
現在20萬，你家、我家、他家，大家都有，是一個很小的數目。
現在要中獎一億乃至7億，才是中大獎了。
這在60年前，是無人能料到的景況。
20年前486的電腦，用起來夏夏叫，當時人人嘆為稀有。
短短20年後的今天，電腦硬碟已經大到3TB（3000GB）了。
再過10年，電腦會到什麼境界，實在也無人能以預料。

未來難以預料，
走一步算一步。
我小時候鄉下普遍很窮，不但吃不到肉，連米飯都不容易吃飽。
很多家庭都吃蕃薯稀飯配菜補、鹹菜度日。
我常常聽到窮困的鄰居們，
閒話家常中說一句這樣的話：時到時當，沒米，煮蕃薯湯。
就是他們不怕窮苦，有米，就煮飯吃。沒米，就煮蕃薯湯吃。
再窮都不怕的意思。

60年前，很多家庭窮到身無分文。
穿著破爛的衣服，走來走去，我親眼所見，鄉下比比皆是。
後來都熬過來了。
如今家家都住樓房。
天天吃肉吃到怕。
更難以預料的是，如今青菜還大漲，漲到一斤幾百塊，這在60年前，是會笑死人的事。
說了沒人會相信，只有鬼才會相信。
不是嗎？