農地買賣熱絡 購買者往往不知農地移轉不必繳增值稅有但書

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http://www.mygonews.com/news/det ... 4%BD%86%E6%9B%B8%20


MyGoNews廖賢龍/台北報導】

幾年來的買農地蓋農舍的樂活熱潮未見衰退，但民眾購買後，有些想轉讓脫手，卻發現被課徵土地增值稅，稅務機關表示，農意移轉要符合法規才適用不課徵土地增值稅的作法。

稅務機關表示，民眾反應農地移轉不是不須要繳納土地增值稅嗎？為什麼地方稅務局卻還是課徵土地增值稅？地方稅務局表示，農地移轉必須取得鄉鎮公所核發的「農業用地作農業使用證明書」，才適用不課徵土地增值稅。

一般農舍在取得使用執照後往往會二次施工，增、改建屋舍，增加填土施作花圃、圍牆，等到要移轉時才發現拿不到「農業用地作農業使用證明書」，必須繳納土地增值稅而懊惱不已。

因此，稅務機關表示，改變農舍現狀時，一定要先作好租稅評估。另外，地方稅務局也表示，農舍未檢附「農業用地作農業使用證明書」辦理移轉，稅捐機關會主動查調相關資料，如合於自用住宅用地稅率，會主動輔導民眾申辦，減輕租稅負擔。

如果全部符合下列條件，民眾就可申請按自用住宅優惠稅率課徵土地增值稅。民眾也可自行檢視： 1、土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記。2、都市土地面積未超過3公畝部分或非都市土地面積未超過 7公畝部分。3、出售前1年內，未曾供營業使用或出租。4、地上之建築改良物屬土地所有權人或其配偶、直系親屬所有。5、一生一次。6、自用住宅之評定現值不及所占基地公告土地現值10%者，其建築工程完成應滿1年以上。

t0301647

太棒了  謝謝

pineman

    這篇文章講得太少，事實上因未農地農用，要繳稅的問題不僅只於此。

    首先是有奢侈稅的問題（農地屬於土地，因為奢侈稅第五條第四項（經核准不課徵土地增值稅者）而豁免，既然有部分不符此項規定，就變成要繳，至於是全部農地還是不符合部分繳納奢侈稅就要請教專家或國稅局人員。

    另外就是前手賣給你時免繳，但在你手中違反農地農用時，那要繳的增值稅是從更早（民國89年）算公告土地現值（等於你要幫前手繳）。（見後附條文）

    總而言之，農地農用事情就簡單很多。

土地稅法39-2條
作農業使用之農業用地，移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。
前項不課徵土地增值稅之土地承受人於其具有土地所有權之期間內，曾經
有關機關查獲該土地未作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業
使用，或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用
情事時，於再移轉時應課徵土地增值稅。
前項所定土地承受人有未作農業使用之情事，於配偶間相互贈與之情形，
應合併計算。
作農業使用之農業用地，於本法中華民國八十九年一月六日修正施行後第
一次移轉，或依第一項規定取得不課徵土地增值稅之土地後再移轉，依法
應課徵土地增值稅時，以該修正施行日當期之公告土地現值為原地價，計
算漲價總數額，課徵土地增值稅。
本法中華民國八十九年一月六日修正施行後，曾經課徵土地增值稅之農業
用地再移轉，依法應課徵土地增值稅時，以該土地最近一次課徵土地增值
稅時核定之申報移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅，
不適用前項規定。
   

黃瑞榮

農地確實做為農用,經過交易買賣，依法是免課土地增值稅及奢侈稅。但屬都市計劃內之農地兩年內有買賣行為,須先申請農用,再向國稅局申報,即免課徵奢侈稅。
大都數合法農舍,興建時當然是按圖施工,但竣工後取得使用執照後，礙於許可面積不足再行二次施工。增建廁所衛生間,車庫,永久磚造水泥性圍牆外加前庭後院泥作舖磚，本是合法農舍最終成為大違建。且完工農舍持有保存登記於五年內不得移轉買賣,贈與，但亦有閃法律漏洞之行為。
合法的農舍及無法取得農用之農地經買賣欲保留其地上物，也許有土地增值稅之產生，如果前次移轉公告現值小於今年現公告現值必須課增值稅，反之則免課土地增值稅。連違章建物及不屬農用之物件皆可保留。
農地保持農業使用不管前,後次公告現值，申請農用即免課税。故購置農地有預備變更使用時須墊高現公告現值。如該農地前有建物雖己滅失,但空照圖仍顯示有建物痕跡要申請地價墊高仍然不易。

當然必須要課土地增值稅反之則免。

Way

這篇實在是太重要了
價值好幾百萬甚至千萬吧!!!

mos190608

黃瑞榮 發表於 2013-12-22 23:20
農地確實做為農用,經過交易買賣，依法是免課土地增值稅及奢侈稅。但屬都市計劃內之農地兩年內有買賣行為,須 ...

想請問如果不是都市計劃內農地如果二年內就賣,如無法取得農業用地作農業使用證明書是需課奢侈稅?謝謝

superV

pineman 發表於 2013-12-21 18:49
這篇文章講得太少，事實上因未農地農用，要繳稅的問題不僅只於此。

    首先是有奢侈稅的問題（農地 ...

雖然還沒看得多懂, 但此欄文章很受用  再研究  謝謝大大們呵

taiwanbigmary

看到一個重點:
之前公告地價較高..
現在公告地價較低..
就不用徵增值稅..
那不知哪位前輩有實例?
又怎麼查詢之前的公告地價??

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taiwanbigmary 發表於 2014-12-8 23:27
看到一個重點:
之前公告地價較高..
現在公告地價較低..

可以參考下面的公告現值查詢網站!

http://www.land.moi.gov.tw/chhtml/landvalue.asp?cid=100

阿俊

mos190608 發表於 2014-12-8 21:19
想請問如果不是都市計劃內農地如果二年內就賣,如無法取得農業用地作農業使用證明書是需課奢侈稅?謝謝

要...
只要你是農地如果無法取得農證  就要管制二年..