農業設施無法過戶..........

米粒

有請版上 前輩解惑.......
這個月20號土地過戶完成並交地,然原地上有一農業設施於去年由前地主申請建造,
為何我買其地並包含所有地上/地下物,而此農業設施卻無法過戶到我的名下;
此案前地主是交由中X仲介處理,而代書也是該仲介公司專屬辦理,
我有問該代書為何農業設施無法辦過戶轉移,其告知現今法令為"農業設施為申請人專屬使用無法過戶轉移",
這真為如此嗎.......?
個人才初學遣有請版上 前輩解惑,地處屏東縣新埤鄉,先行感謝各位!

阿俊

他沒有設立稅藉..你請代書拿容許使用去設立稅藉後  再用稅藉過戶吧

不過  有可能會補徵5年的房屋稅後  才准設立稅藉...
並且過戶前  也要繳契稅

將來每年都要繳房屋稅(有可能)

米粒

感謝 俊大的回應,補充一下資料,此農業設施前地主有設籍並申請門牌,且也有繳交103年房屋稅,
依 俊大的見解這是何因?

山林雅境

既然過戶前的農業檢查已經過關，表示這些設施是合法申請已有執照。表示是既有的設施非新建。沒有違規上的問題。既然主管機關這樣說，
那就給它們用自己名義去再申請一次。當然延用原農主的種植作物，種種計劃（除非作物已更改才用新種種計劃）
我想主管機關想的應該就是這個吧！！？？
如果沒過頂多由原地主名義去耕作使用設施。合約已訂含地上物設施還是您的。我想主管機關在從新申請設施時，種種計劃沒違背過去的方式，還不致於繼續卡下去吧！

米粒

感謝 山林兄的建議.......
補充一下:
前地主本身有房子,再加上此地於102/01取得過戶,
因要回加拿大故先賣此地,其擁有此地上未滿2年,
代書告知"會繳到奢侈稅,除非分開辦理",這是我在前地主與代書私下談時側聽到的,
不知是否為此變通方式避稅,但畢竟"奢侈稅"不是此案完整過戶的阻礙,這是前地主個人之問題;
我明天再次問問代書,並將 俊大所告知的知識提出反駁.

阿俊

米粒 發表於 2014-8-23 22:42
感謝 俊大的回應,補充一下資料,此農業設施前地主有設籍並申請門牌,且也有繳交103年房屋稅,
依 俊大的見解這 ...

那你要去叫代書  辦理稅藉過戶  

你跟他說  你要辦理"稅藉過戶"  或是先辦保存登記再過戶(不是每一個縣巿都可以)
原屋主要再一張印鑑證明

頂多是再向稅捐處解釋一次

阿俊

米粒 發表於 2014-8-24 08:00
感謝 山林兄的建議.......
補充一下:
前地主本身有房子,再加上此地於102/01取得過戶,

唉..............
看來代書..............
農地的奢侈稅是對地  不對建物  ..除非此地領不到農證  否則不必課奢侈稅

如果每塊地都如此..那有農舍的人怎辦

只要農地可以取得農業證明  不管你地上物有多少間  買入是1天還是1年  都不必繳"奢侈稅"
如果領不到農證  表示他要繳土增稅了  

我們來整理一下奢侈稅
1)農地:必須取得農業使用證明  才可以符合免課...不管是都內  都外  是否課的到土增稅   取得農證是免課奢侈稅的唯一方法(例外是自用)
有的人很天真 ..以前法拍到農地  當年度移轉  就不須辦農證  結果奢侈稅就中了

2)都計內的土地..:不管有沒有建物  均須持有二年以上  否則就扣到奢侈稅
3)非都巿土地建地:
純素地  就沒有二年的管制..............
有建築物  就有二年的管制

工業用地 我沒有延究

如果版主的代書有這種問題  你可以建議他直接去問稅捐處奢侈稅專員..
有另一種可能是..
代書疏忽了  沒有先辦保存登記後  再房屋連土地一併過戶...或是沒有同一時間內一併土地建物一起辦..
造成土地已過戶結案  但是建物卻還沒過戶到..造成建物要單獨過戶..
這時提供你給代書几個作法:
1)廢稅藉  重新補辦農業設施  但是有可能會追邀土增稅及奢侈稅   更大條
2)叫地主辦贈與給你  因為土地是買賣  房屋是送的話  贈與不用繳奢侈稅...
3)叫地主把印鑑證明和卬鑑章蓋好在移轉書上(半年內有效)..等奢侈稅時效過了後再去辦過戶(假設半年內到期  否則他就要留全部的過戶證件在代書處  但是又卡到當時他不在國內  有可能政府又不承認)
4)去稅捐處解釋說  建物漏辦過戶

我看來看去如果真的閃不掉  只有贈與一途了

對了...
去年我有去稅捐處作過筆錄..
起源是  我在N年前有買一間房子  合法的建築物是2層樓  3樓是違章..
購入原因是法拍
但是  我一直不知道三樓的稅藉是第三人所有..直到去年我賣掉後(當初辦法拍和現在幫我賣的人是同一人)  才發現這個問題...當然幫我辦的仲介  他要處理這個問題..
結果他去找上三樓違章的稅藉所有人  跟他買回來..
但是他很天真  沒有直接過戶給買方  而是先過到他名下  再過戶給買方

經過了半年多  稅捐處就來文了  叫我們去解釋這種問題....我就把來龍去脈過程全部說出來  說三樓是違章的  只有稅藉...並沒有對價關係...最後  就不了了之了


http://www.2home.com.tw/bbs/foru ... 49&fromuid=1499



農業用地作農業使用認定及核發證明辦法
參考4.5.6條農用和非農用的定義

樂活族

阿俊 發表於 2014-8-24 14:09
唉..............
看來代書..............
農地的奢侈稅是對地  不對建物  ..除非此地領不到農證  否 ...

哇，這麼複雜

這只有專家才會

yuank

1.有點疑問，那個農業設施是「農舍」嗎？還是資材室？
   因為依農發條例18條4項「農舍應與其坐落用地併同移轉」，不能只過戶土地不過戶農舍阿。

2.在買方的立場，重點是契約標的物怎訂的？尾款給了沒？
   契約若有約定房地要過戶，就得全拿到，否則對方就違約，尾款先緩著。

copy

這個問題,看似簡單含合法申請的農業設施之農地買賣,好像有點難度!!
幾個農地買賣狀況~
1.含合法農舍無違規的買賣
2.違建(無建照或無申請)建物買賣
3.合法農業設施無違規的買賣
4.合法農業設施有違規的買賣

補充yuank大大的問題~
依農發條例有無規定農業設施可只過戶土地而不過戶農業設施?有無標準移轉方式?
   一、農業設施有農作產銷設施。
    二、林業設施。
    三、自然保育設施。
    四、水產養殖設施。
    五、畜牧設施。
    六、休閒農業設施。
    七、綠能設施。

以上設施或許皆可設立稅藉門牌,但如果沒有設置如何過戶移轉?
是否在訂立契約時註明農地與農業設施一同移轉即可?此法足夠保障買方的所有權益?