請問公同共有與分別共有之區別~~

雯雯

各位達人們,請問公同共有與分別共有,此二者皆適用土地法34-1條款嗎?另外,條款中的優先購買權是屬於物權還是債權?先謝謝解答哦~~

leonardo

根據以上題目, ＂分別共有＂也適用條款中的優先購買權, 它是屬於債權, 有誤請幫忙更正。

笨羊

一、公同共有與分別共有之區別

http://hunhsin.pixnet.net/blog/p ... %9C%B0%E6%B3%9534-1

土地的所有權人人數超過一個，就稱為共有。

有明確之「應有部分」的共有，即明確知道某人擁有幾分之幾所有權，稱為分別共有。
沒有明確登記「應有部分」的共有，每個人都擁有全部所有權，稱為公同共有。

公同共有形成之原因，請參考：
http://www.justlaw.com.tw/ViewLawTxt.php?id=1647

] (1) 依法律規定：例如民法第1151條，繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對遺產全部為公同共有。
] (2) 依法律行為：依法律行為成立之公同關係，以有法律規定或習慣者為限，
]                           例如：民法第668條合夥財產之公同共有。
] (3) 依習慣：祭祀公業、同鄉會館等。


二、都適用<土地法>第34-1條

<土地法>第34-1條第1至4項是針對「分別共有」的規定，第5項則針對「公同共有」規定：

] 共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，
] 應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。

] 共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；
] 其不能以書面通知者，應公告之。

] 第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。
] 於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。
] 其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。

] 共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。

] 前四項規定，於公同共有準用之。


三、優先購買權是「物權之先買權」，不是「債權」

http://www.justuslaw.com.tw/news_detail.php?class=133

] 依照實務之一貫見解，土地法第34條之1第4項所規定之優先承購權乃物權之先買權，為形成權之一種，
] 一經行使，契約即成立於優先承購權人與出賣人之間。

] 此形成權之行使，須以行使時共有人與第三人間之買賣契約有效存在為前提
] （最高法院65年台上字第2113號判例、最高法院98年度台上字第734號民事判決、
] 最高法院87年度台上字第2776號民事判決參照）

也就是說，若不存在「某共有人與第三人間之買賣契約」，就不會有此「形成權」。

「優先購買權」是「物權」的「形成權」，「債權」則是一種「請求權」。

http://www.justlaw.com.tw/ViewLawTxt.php?id=1106

] 請求權與形成權的差別

] 請求權：要求他人為特定行為（作為或不作為）稱為請求權，
] 權利人不能直接支配義務人或支配管領標的物，必須有他人行為的協助，始能實現請求權的內容，
] 債權為最主要的請求權。

] 形成權：（形成新的法律關係〉
] 因權利人一方的意思表示，使法律關係直接發生、變更或消滅的權利，稱為形成權。

雯雯

謝謝leonardo大和笨羊大大的解說,但您二人解讀不同耶~~ 我在研讀土地法34-1條時,有說若是出賣人未通知共有人即出賣土地(共有人的優先購買權被剝奪),共有人只能請求賠償(債權),可若是物權,則可認定該筆買賣契約不成立,兩者差很大,而且當物權與債權競合時,物權優先適用,所以想確認一下,土地法34-1條是個非常可怕的法條呢

雯雯

再請教一個問題,若是要公同共有者要購買另幾位公同共有者的持分土地,是否跟分別共有的買賣程序一樣呢?感恩解說哦!!

笨羊

雯雯 發表於 2015-8-22 22:56
謝謝leonardo大和笨羊大大的解說,但您二人解讀不同耶~~ 我在研讀土地法34-1條時,有說若是出賣人未通知共有 ...

如果共有人「違反通知規定」且「已經登記」，
就變成只有「債權」關係，只能「請求損害賠償」了。

因為土地一經登記，第三人的所有權即生效力。
故關鍵之處，在是否「已經登記」。

笨羊

雯雯 發表於 2015-8-22 23:48
再請教一個問題,若是要公同共有者要購買另幾位公同共有者的持分土地,是否跟分別共有的買賣程序一樣呢?感恩解 ...

公同共有人一起持有「全部土地」，只有「潛在應有部分」，
沒有「應有部分」，也就沒有「持分」。

1. <民法>第828條第2項：
「除前項之法律或契約另有規定外，公同共有物之處分，及其他之權利行使，應得公同共有人全體之同意。」
在公同共有關係未終止前，各公同共有人不得處分「其潛在之應有部分」。

2. 可先辦理共有型態變更登記為分別共有後，再依<民法>第819條：
「各共有人，得自由處分其應有部分。」辦理持分移轉登記。

3. 也可經全體公同共有人同意，處分「全部」公同共有土地，
採「買賣或贈與」移轉，將公同共有土地出售或贈與給部分共有人。

笨羊

雯雯 發表於 2015-8-23 00:15
3. 也可經全體公同共有人同意，處分「全部」公同共有土地，
採「買賣或贈與」移轉，將公同共有土地出售或贈 ...

有一繼承人失聯，那如何辦理登記為「公同共有」？

只要在辦理「公同共有」登記時，有完成登記手續的「所有公同共有人」同意，
就可順便辦理「同意出售」。所以代書才會這樣建議。

雯雯

3. 也可經全體公同共有人同意，處分「全部」公同共有土地，
採「買賣或贈與」移轉，將公同共有土地出售或贈與給部分共有人。



所以要如何知道土地是否被共有人賣出了呢?物權瞬間變債權,損失頗大呀~~ 另外,出賣人未通知共有人即行出賣土地,有違法嗎?若是被賤價賣出,要用何種法規伸張自己的權益呢?

笨羊

雯雯 發表於 2015-8-23 00:27
3. 也可經全體公同共有人同意，處分「全部」公同共有土地，
採「買賣或贈與」移轉，將公同共有土地出售或贈 ...

只要符合<土地法>第34-1條第1項:
「共有人過半數及其應有部分合計過半數」，或是「應有部分合計逾三分之二」，
就可直接賣出共有土地。

雖然規定要通知其他共有人，但其實違反而未通知，
嚴格說已經違法，但其他共有人也沒轍，若是完成登記，只能請求損害賠償。

而且不一定要「通知」，用「公告」也可以。
只要里長簽名，公告在土地所在村里辦公處就算。

因此對自己的共有土地，要隨時留意。
若被出售，在登記前，仍可向地政事務所提出異議，阻止登記。
最好一開始就分割，各人管好各人的土地。

以上是分別共有的問題，
公同共有要全體共有人同意才能處分，所以應該沒有您擔心的問題才是。