copy 發表於 2010-12-15 14:47:29

農地分割或合併後申請興建農舍有關其「取得時點」認定疑義

農地分割或合併後申請興建農舍有關其「取得時點」認定疑義?
                                                      撰稿:新聯成不動產  郭永元


壹、        緣起
一、  農地分割登記:
依現行規定申請興建農舍,建築面積不得超過該宗(筆)農地總面積10%且最大基層面積不得超過330㎡(實施區域計畫地區建築管理辦法第5條),但農地單筆面積常從數公頃大則數十公頃不等,申請興建農舍為達土地有效合理之利用,先行規劃申辦分割登記,實務上有其必要性。
    二、  農地合併登記:
農地常因地形畸零不整或未達0.25公頃面積限制,為利申請興建農舍而須申請界址調整或土地合併登記。
    三、  農地合併分割其取得時點應不變:
凡個別所有農地(非共有),申請興建農舍為符合需要申辦合併或分割登記其法律性質屬於原物分配,登記實務上僅由所有權人檢具土地複丈及標示變更登記申請書辦理標示變更登記無所有權移轉取得問題(土地登記規則第85條及地籍測量實施規則第207條)。綜上登記知,農地合併或分割登記,因未涉及所有權權利主體之變動,故,擬申請興建農舍其土地「取得時點」之認定並不因申辦合併或分割登記而有所改變。但行政院農業委員會及內政部(含地政司、營建署)等相關主管機關對農地經辦理合併分割登記之土地「取得時點」卻有了不同的認定標準???
貳、        土地取得時點認定標準(疑義?)
依行政院農委會及內政部97年7月29日會議決議,對農業用地經辦理合併分割之土地「取得時點」認定標準如下:
行政院農業委員會民國97 年8 月4 日農授水保字第0971843810 號函
主旨:土地經辦理合併分割,如權屬或面積變動,依土地法第43條規定:「依本法所為之登記,有絕對效力」,期土地取得時點計算,應以土地登記機關最後完成合併分割登記之時點為基準;農發條例修正前取得之共有耕地,於施行後分割單獨所有者,得依同條例第18條第3 項規定辦理,請   查照。
說明:
一、依據本會97 年7 月29 日邀集本會相關單位及內政部(含地政司、營建署)、縣(市)政府等,召開研商「土地合併分割交換調整後其取得時點計算基準、審查『 維護農業生產』『 不影響農村發展』及拍定取得 2 棟以上農會移轉疑義」會議決議辦理。
二、本會93 年6 月21 日農授水保字第0931811448 號函等相關函釋停止適用。

附 件【停止適用】
行政院農業委員會民國93 年6 月21 日農授水保字第0931811448 號
主旨:釋農業發展條例修正施行後取得相毗鄰之二筆土地合併後面積達0.25 公頃,是否符合「農業用地興建農舍辦法」第3 條第1 項第3 款規定疑義案,復請查照。
說明:
一、復貴府93 年5 月21 日府農農字第0930051022 號函
二、所稱「該宗」農業用地,係指土地登記之單一筆地號農業用地而言;若有毗連二筆地號以上農業用地者,應先辦理合併為單一筆地號農業用地,且其面積在0.25 公頃以上者,始得申請,以利農業用地管理。
三、另,對於申請興建農舍之農業用地應取得滿兩年之起算點,係以土地登記簿所載時間為計算依據,應無疑義。惟對於為符合興建農舍之農業用地最小規模而辦理相毗鄰農地之合併部分,因土地合併制度僅為利於土地利用與管理,無涉權利之移轉,亦不影響原土地所有權之關係,若相毗鄰農業用地個別取得時間已滿兩年,辦理合併後需重新計算者,似影響人民權利,故對於相毗鄰之每筆農地取得已滿兩年,其為符合興建農舍之農業用地最小規模而辦理之合併,得視之符合農業用地興建農舍辦法第3條第2款土地取得兩年之條件。
參、        申請興建農舍因取得時點認定不同所衍生之相關問題
一、        因土地取得時點不同申請興建農舍之差異性
擬興建農舍之申請人依規定 → 應為農民 → 而農民資格認定,又因土地取得時點於「農業發展條例」修正生效(89年1月28日)前、後而有所不同,茲表列如下:
資格認定

取得時點        農民資格認定        農民資格應符合條件        移轉時間限制
農業發展條例修正前取得之農地        申請興建農舍時,申請人自行切結:「實際從事農業生產且無專任農耕以外之職業或勞動工作」。        (自行切結負責)        無
農業發展條例修正後取得之農地        申請興建農舍前,由縣(市)政府主管機關核定資格,並取得核准文件,始得申請。        一、年滿20歲或未滿已婚
二、戶籍及農地需在同一縣(市),且登記均應滿2年(集村除外)。
三、申請興建農舍之該宗(筆)農地不得小於0.25公頃(集村及離島除外)。        自使用執照完成日起,滿5年始得移轉。
二、        農地以合併分割登記完成日為取得時點之問題
若依行政院農委會前述89年8月4日農授水保字第097184381號函釋示,單獨所有(非共有)農地一經合併分割,其土地「取得時點」之計算,應以最後完成合併分割登記之時點為認定基準,則申請興建農舍將衍生出許多問題,試列舉如下:
(一)農業發展條例修正生效「後」取得之農地:
      取得時間雖已滿2年,但若經申辦合併或分割,則取得滿2年之時間自登記完成日起,再重新起算2年。
例1、甲95年取得二筆農地 →  97年合併為一筆


0.1公頃        甲
0.15公頃       

0.25公頃

例2、甲95年取得單筆農地 →  甲97年分割0.25公頃出售予乙

0.5公頃                甲
0.25公頃        乙
0.25公頃

                              


註:農業發展條例修正生效後取得農地,申請興建農舍未滿5年不得移轉(繼承、法拍例外)
(二)農業發展條例修正生效「前」取得農地:
      原申請興建農舍不受登記滿2年、面積0.25公頃及興建完成未滿5年不得移轉之規範,但若經申辦合併或分割,則全受限制。
例1、甲88年取得0.5公頃單筆農地 →  97年分割為2筆

0.5公頃       

0.25公頃        甲
0.25公頃

    例2、甲88年取得0.4公頃非耕地 →  97年分割0.25公頃出售予乙
                                          

0.4公頃
        甲
0.15公頃        乙
0.25公頃

例3、甲88年取得0.3公頃非耕地 →  97年分割為3筆擬分次興建出售


0.3公頃       

0.1公頃        甲
0.1公頃        甲
0.1公頃

                           

例4、甲85年取得農地面積5公頃 →  97年擬分割0.3公頃興建農舍

5公頃                甲
4.7公頃        甲
0.3公頃


註:於登記實務上,農地單筆面積從數公頃大到數十公頃比比皆是,但申請興建農舍為達有效之整體利用,必先行申請分割或合併登記。但依現行規定,分割後擬申請興建農舍之土地,仍須受登記滿2年、0.25公頃面積及興建完成未滿5年不得移轉之限制?
肆、        結語
依「農業發展條例」第18條(第1項及第3項)所定,修正前、後「取得」的農業用地,其「取得」的定義乃指所有權權利移轉變動而言(如繼承、贈與、買賣、法院拍賣、交換等)而以個別所有農業用地申請合併或分割,本為原物取得,尚非屬權利移轉變動且行政院農委會及內政部均曾函釋在案(詳參農地取得時點,歷次函釋)。
解釋函令,主要在闡明法規之真義,而依97年7月29日行政院農委會邀集相關單位及內政部與縣(市)政府會議決議發布之農授水保字第0971843810 號函釋,似已逾越「農業發展條例」第18條之規定,其法律效力尚有爭議且相關函釋皆已遵循申辦多年,今卻以內容不一致,相互矛盾牴觸之函釋作為縣(市)政府主管機關准駁之依據,則民眾及地政士業者,將無所適從,且將衍生出許多業務上之問題與困擾,有待業界積極與相關主管機關溝通協調解決。
農業用地「取得時點」歷次相關函釋參考
文  號        農輔字第900050675號        發布日期        90年07月04日
案由摘要        釋執行農業用地興建農舍辦法第3條規定審查案
※註:依據本會90年6月20日召開「研商農業用地興建農舍辦法」第3條規定執行事宜會議紀錄辦理。
一、申請興建農舍之申請人資格條件審查表修正如:附件一,並增加申請人切結書定型稿(範本)如附件二。
二、有關申請人取得土地與戶籍登記均應滿2年之限制,其登記時間不能合併計算,以採持續性為準。其土地取得原因為繼承,依民法第759條規定,其起算日以繼承原因發生日為依據;其他土地取得原因(如買賣、贈與等),依民法758條規定,其起算日期以登記日為依據。
三、對於「一宗土地」之定義,依「建築技術規則」建築設計施工編第1章第1條第1款規定「一宗土地:本法第11條所稱一宗土地係指一幢或二幢以上有連帶使用性之建築物所使用之建築基地。但建築基地為道路、鐵路或永久性空地等分隔者,不視為同一宗土地。」而對於個別申請興建農舍之毗連兩筆地號以上農業用地,請辦理合併為單一筆地號農業用地,以利農業用地管理。
四、有關直轄市、縣(市)主管機關應由農政單位哪一部門承辦興建農舍申請人資格審查業務,依「農業用地興建農舍辦法」第3條規定申請興建農舍之農民資格條件由直轄市、縣(市)主管機關核定,故請直轄市、縣(市)農業主管機關首長依前述規定所賦之權責,就本案業務性質明確指定承辦單位。
附件一:申請人資格條件審查表修
附件二:申請人切結書定型稿


文  號        農輔字第0910153058號函        發布日期        91年10月02日
案由摘要        釋農業發展條例修正後發生繼承之農業用地,其繼承人申請興建農舍需受「農業用地興建農舍辦法」第3條之相關限制案
申請興建農舍之相關資格予限制分別為「農業發展條例」第18條第1項、第3項、第5項及「農業用地興建農舍辦法」第3條所明定,查上揭法令規定申請興建農舍,係依農業用地取得日期之不同而有所差異,在「農業發展條例」修正公佈生效日(89年1月28日)前取得(包括繼承、贈與、買賣、拍賣等)之農業用地,得依據有關土地使用管制及建築管理規定申請興建農舍。對於在該條例公佈生效日(89年1月28日)後取得農業用地,無自用農舍而需申請興建者,應依「農業用地興建農舍辦法」規定辦理,故本案因繼承取得農地,係屬該條例修正施行後取得農業用地而申請興建農舍,應依該辦法規定辦理。

文  號        農輔字第0920174345號函        發布日期        92年12月31日
案由摘要        釋共有農地分割後面積相差一平方公尺,申請興建農舍得否依修法後規定辦理案
一、依據內政部92年12月10日內授中辦地字第0920020154號函說明二:「……共有物分割係屬原物取得尚非屬權利移轉變動……」。
二、本案分割後所取得之面積僅相差1平方公尺,乃土地測量與分割所難以避免之公差,本案得依修法前相關規定辦理。

文  號        農授水保字第0931811448號        發布日期        93年06月21日
案由摘要        釋農業發展條例修正施行後取得相毗鄰之二筆土地合併後面積達0.25公頃,是否符合「農業用地興建農舍辦法」第3條第1項第3款規定案
一、所稱「該宗」農業用地,係指土地登記之單一筆地號農業用地而言;若有毗連二筆地號以上農業用地者,應先辦理合併為單一筆地號農業用地,且其面積在0.25公頃以上者,始得申請,以利農業用地管理。
二、另,對於申請興建農舍之農業用地應取得滿兩年之起算點,係以土地登記簿所載時間為計算依據,應無疑義。惟對於為符合興建農舍之農業用地最小規模而辦理相毗鄰農地之合併部分,因土地合併制度僅為利於土地利用與管理,無涉權利之移轉,亦不影響原土地所有權之關係,若相毗鄰農業用地個別取得時間已滿兩年,但辦理合併後需重新計算者,似影響人民權利,故對於相毗鄰之每筆農地取得已滿兩年,惟為符合興建農舍之農業用地最小規模而辦理之合併,得視符合農業用地興建農舍辦法第3條第2款之土地取得兩年之條件。

文  號        農授水保字第0931815301號        發布日期        93年07月30日
案由摘要        釋農業發展條例修正施行前持有2筆農業用地,於本條例修正施行後,經合併分割後,申請興建農舍時是否應受土地取得滿2年之限制案。
一、農業發展條例第16條第1項第1款明定:「…一所有權人之二宗以上毗鄰耕地,土地宗數未增加者,得為分割合併。」是以同一所有權人之二宗以上毗鄰耕地,因需調整以利使用,而擬予重行合併、分割,並未涉及權利之移轉,自非屬新購農地,內政部92年4月10日台內地字第0920005408號函釋有案。
二、農業發展條例修法前所擁有之二筆土地,合併為單筆土地,如未涉及權利之移轉,自非屬新購農地,得依「農業用地興建農舍辦法」第2條規定申請興建農舍,土地取得應不受滿二年之限制。

copy 發表於 2010-12-15 15:18:52

本文章最後由 copy 於 2010-12-15 15:23 編輯

原文為word檔,複製貼上後,段落實有點難看懂.
原想編輯,但可能會不好意思刪減了原作文.
我轉pdf,這樣比較容易閱讀.

另外,農地合併與分割的實例在這不是很完整.
可否請網友分享自己"農地分割或合併後有關其「取得時間點」"實例?
http://homepage8.seed.net.tw/web@3/copy/10001.pdf

阿俊 發表於 2010-12-15 16:44:45

此篇建立文章的時間點?
分割的行政命令已取消了啊..

行政院農業委員會民國97 年8 月4 日農授水保字第0971843810 號函
主旨:土地經辦理合併分割,如權屬或面積變動,依土地法第43條規定:「依本法所為之登記,有絕對效力」,期土地取得時點計算,應以土地登記機關最後完成合併分割登記之時點為基準;農發條例修正前取得之共有耕地,於施行後分割單獨所有者,得依同條例第18條第3 項規定辦理

上面的命令已被前立委現任縣長傅崐萁先生給推翻了  當時他當立委時率眾去水保局抗議 沒1個月水保局就廢了這個命令了

ufa 發表於 2010-12-15 22:48:58

同屬一人多筆大小面積農地已達農業用地興建農舍辦法時間規定可申請興建農舍,為何不先行以大面積農地申請興建農舍,待建成後取得使用執照,在依農舍面積換算申請界址調整後,再就其他小筆農地等解農舍套繪,亦可達土地有效合理之利用。

copy 發表於 2010-12-15 23:23:26

阿俊大,
我不知其撰文時間耶?
新舊命令或法規交雜,越想去瞭解卻越看腦筋越打結,有點走入死胡同!:L
可知的是農地無論是合併或分割除了取得時間點規定可申請農舍的權益外,
其面積大小可利用方式也影響我們各人的需求及權益.
我還沒搞清楚的是土地往後的需求利用是否大於取得時間點的部份.

阿俊大,
那天向您請教的問題,我打電話問了農業課人員,他的答案是不會:funk:.
不知是他電話中沒聽清楚還是搞錯了.
我想用發文的方式來取得正式的回應.

taiuanlang 發表於 2010-12-15 23:34:59

很直接的問一下。

98年10月買了一筆6分的農地,戶籍也遷到了當地。

99年11月把6分地分割成各3分的兩塊地,持有人的名義都和98年10月過戶時一樣,沒有變動。其中之一的3分地保留原有的地號,另一塊3分地新增了另一個地號。

請問,我何時可以申請蓋農舍?

copy 發表於 2010-12-15 23:39:10

本文章最後由 copy 於 2010-12-15 23:42 編輯

ufa大大,同人持有多筆的問題不大,只要其中一筆達申請興建農舍規定,
即沒有其它小筆解套繪的問題.
如果是合併多筆面積才達可申建農舍,在土地持有時間點就有不同的法規解釋.
以新農來講只有先合併才能申建,但是多筆持用時間不同或不鄰地也是沒辦法.
即使合併可申建,往後小筆農地是否可分割或解套繪,我想可能有難度.
老農蓋房問題較少,但偏偏這個不是他們在乎的問題,
其它於利的部份一樣有很多要傷腦筋的地方.
呵,我們每個"農人"對往後農地處分利用的需求可能無法掌握(想法及法規隨時會變)
儘量簡單化較佳.

copy 發表於 2010-12-16 00:04:20

taiuanlang大大,
我在找資料時有看到一份新的命令,發佈時間我沒特別留意.
以您的情況土地持有時間點會以98年10月為準.(如有誤,希望有前輩特指正)
我再搜尋一下.

jeep5631 發表於 2010-12-16 08:47:23

6# taiuanlang
法規真是多如牛毛,要搞得懂還真不簡單
這是"俊大"所討論的
參考看看http://www.2home.com.tw/bbs/viewthread.php?tid=8171&highlight=

corey 發表於 2010-12-16 09:07:53

關於分割或合併的取得時點認定有很多不同的規定  分割與合併規定就不同   法規修訂前後處理方式又有不同  另外連建好農舍後要再分割也有不同的規定  所以我上課時就明白告訴學員   土地在剛開始買時就要先規劃好  要分割就先分割  要合併就先合併   要合併分割也行  不僅能省事還能省錢   尤其土地越大越要注意  這些會牽涉以後農舍及農業設施的興建 節稅  買賣  申請程序  總之會影響到所有的佈局  弄得好可以省很多錢  
但麻煩的是  很多的東西不適合在網路上公開的講  所以很難在網站上收集到很特別的作法
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