請教站上大大_農牧用地的地上物問題

Spring_Chien

又過了一/兩年,
因工作太忙沒理它.
最近非常有空要處理了,
沒想到委託仲介不到一週就賣了(簽了合約書),
當然問題不要留給別人,
所以請了怪手要拆小屋,
沒想到仲介希望以和為貴,
讓新地主和鄰居好好相處,
想當初我們也是要和前前地主(鄰居)好相處,
希望互惠(我們將環境弄好,他們的農產品也好銷售),
沒想到他們執意認定小屋及屋旁小路是他們的.

空照圖都給他瞧了(鑑界的先生也告訴他們小屋的地及小路不是他們的),
他們是碰到好心人(新地主和我們)都不會封路不讓他們過也告知他了,
因為進去他們的建地的路是我們的.

<<他們都不知道理虧,若我們不小心賣給壞人可能會把路封起來,他們的建地就會變成袋地了.>>

總之,這一兩個月會處理完,再分享處理的狀況給大家.
最差的狀況是再申請鑑界並把怪手及警察找來,
鑑完立即拆除,
其實是我們拆的應該對新地主不會太困擾吧!

唉!! 為何非得要弄到這麼難堪呢?

Spring_Chien

目前雖然尚未完全處理完畢,
但可以做一些分享.

壹 買地前若有地上物有幾點可以做的:
     若有合法的申請使用執照,土地登記簿可以看到建物資料.
     若土地登記簿沒有建物資料,可至所屬鄉鎮公所查詢是否有登記資材室.
         (不知道是否可以在哪些系統可查,可以請版上有登記過資材室的大大提供經驗)
     若以上兩項沒有那就只能看旁邊是否有住址的住宅,以地址查是否有稅籍,
       目前很多縣市都開放網站查詢,我也是前兩天才發現的,之前打電話去稅務局,
       他們還一付很機密不可告知的態度,說是要本人才可以查(我已上縣長信箱請
       縣長加強承辦員應有的専業了),但前提是以地址查,以我的例子是以旁邊的地
       址查,因為是選單式,故直接查到的是xx號前面,我還有看到其他的如xx號右邊,
       xx號左邊............),若是土地附近沒有有地址的房屋我也不知要如何查了.
       (去務局查是用身份證號碼,誰知道地上物所有人的身份證號碼啊,而且要用方法,
       不然給他身份證號碼,他還要問是否為本人,非本人不提供)
以上第1點必需過戶,第三點是去稅務局辦理稅籍移轉.至於第二點我就沒有經驗是否有可以做過戶或移轉的文件或機關(所屬鄉鎮公所?).

貳 若不小心買了有地上物的地且沒有做任何轉移要如何處理:
     我的經驗主要是針對沒有登記建物也沒有登記資材室的處理情形,  
     因為有登記建物的,應該很單純,代書在買賣過戶時就都會完成了.
     有問題的是沒有保存登記的地上物.
     若有稅籍就得評估地上物價值給稅籍所有人,但地主可主張要求
     稅籍所有人支付土地租金.
         (有沒有很奇怪,政府為了收稅金又無力管違章建築,局然給它一個稅籍編號,
         好讓它可以用來向地主收取$)
     若沒有稅籍就可以直接給它拆拆掉

我這次的經驗是原本不知它是否有稅籍資料,也不知如何是好?!
經過高人指點及縣府承辦員的協助用檢舉違建的方式處理,
沒想到引出原地主拿出稅籍資料,才知道有稅籍資料,當初不知網路可以查到,
目前等30日一到(違建需要補照,我不會去補,原地主也無法補,因為我不會
出具租賃契約給原地主)縣府會強制拆除,處理電錶及強制拆除鐵皮屋.

之前因為要拆屋找台電請他們移除(電錶安裝地址是裡面約20公尺距離的房子,而非這棟鐵皮屋,我以地主之名請求移除也不行,他們指稱要使用者申請移除,因為電錶在上面所以我也無法請怪手拆鐵皮屋.
詢問台電電錶的安裝是否安裝在申請的地址,他的回答是,但針對現況不合理的事他卻推說以前申請的他不清楚.

整件事讓我覺得很無力的是稅籍的問題及台電的問題(因為有了稅籍及電錶而不能拆屋).

若不是有違建的這條路可以走,真不知道走上法院訴訟要花的金錢和時間要多少?
我得感謝及稱讚縣府承辦人員的熱心,態度及専業.

買地後十年來因為上班沒有空理它,剛好趁著生病在家休養的空閒好好的把它處理一下.
只是原本夫妻兩想在山上完成的夢想就這樣延宕著.

唉,我們的政府好多事要改進,至少這些黑洞要可以查的到啊,查不到就只能等碰到問題再處理了.

Spring_Chien

我的問題終於解決了.
因為買賣契約的時間問題,
沒有等到縣政府的強制拆除,
我付了錢給前前地主(請他寫下拆屋同意書,移除違建上的電錶及稅籍註銷),
由於有了縣政府的違建函我省下2/3的錢.
昨天終於請了怪手順利將鐵皮屋拆了,
明天可以將地交給地主辦理農業使用證明及過戶手續.

yzlin

感謝 Spring大的經驗分享，又長了知識。

fruiter

Spring_Chien 發表於 2012-4-15 20:47
我的問題終於解決了.
因為買賣契約的時間問題,
沒有等到縣政府的強制拆除,

這篇是地上建物的所有權歸屬問題，
看起來是不好處理，
感謝Spring的經驗分享，
如果是水井、圍牆及瓜棚，
前地主主張契約上沒有寫地上物歸買方，
土地已經過戶給我，卻要求我要另外付費買回水井、圍牆及瓜棚，
請問站上有人知道該怎麼處理嗎?
水井沒有登記是前地主偷挖的，我可以去補登記這口井的所有權人是我嗎?
謝謝

Spring_Chien

水利法第42條 ，您可以參考看看，您應該不需要做水權等記。
您是跟賣方直接購買土地嗎？怎麼感覺賣方不友善。買賣土地除了地上房屋（有權利）之外，實在無法理解有什麼狀況是其他地上物不隨土地轉移而轉移，難道賣方可以隔空取水？你不買他可以有什麼主張？還是你有簽ㄧ張地上物使用權給他，若沒有，好像也可以不用那麼擔心。（個人認為沒什麼問題）

http://laws.mywoo.com/10/102/3227/4.html

第42條        左列用水免為水權登記：
一、家用及牲畜飲料。
二、在私有土地內挖塘。
三、在私有土地內鑿井汲水，其出水量每分鐘在一百公升以下者。
四、用人力、獸力或其他簡易方法引水。
前項各款用水，如足以妨害公共水利事業，或他人用水之利益時，主管機關得酌予限制，或令其辦理登記。