請教站上大大_農牧用地的地上物問題

Spring_Chien

土地買賣現為第三手,
土地上有一間小房子(為原地主n年前所建),
但在公家機關均查無資料
(鄉公所/縣政府均沒有登記-資材室,稅捐處也找不到稅籍資料).

在第二手賣給第三手時,
買賣契約裡明載買賣含地上物時,
第三手可以有何主張?

1. 請第一手拆除 (寄存證信函? 或 ?? )
2. 補申請資材室轉為第三手所有?
(目前正在使用此法,但鄉公所承辦員要求補雙方產權協議書)
但第三手與第一手地主並無任何交情,要如何下手?
請問鄉公所承辦員要求於法有據?
3. 可否自行拆除??
4. Others 其他: 是否有更好的建議??
感謝!!

Spring_Chien

呼叫俊大,
是否有好建議啊!!
還是哪位大大可以給個建議,
期待好的方法可以以較好的方式處理.

taiwanbigmary

是說您不要這小房子嗎  既然公文書都沒記載  就拆啦  還原回素地的模樣  許多廠商是經營這種工程生意的

ax5589

按法令規定: 未保存建物為起造人所有.
文中所提研判應是第一手所搭建,若欲拆除應由第二手拆除後再交給你.
(第二手與你的買賣契約有言明含地上物, 但不一定表示當初第一手與第二手的買賣契約上也有.)

finhisky

既然在第二手賣給第三手時,買賣契約裡明載買賣含地上物時
那就叫第二手寫產權協議書給第三手囉
不寫叫他退房屋差價 或賠償拆屋費用

可否自行拆除??
有風險，如果第一二手都不處理
最好還是提起所有權確認(為第三人所有)之訴訟或訴請一手拆屋

其他: 是否有更好的建議??
問第一手多少錢願意處理
叫第二手出
不然第二手憑什麼在買賣契約裡明載買賣含地上物時
除非三手也知道產權情況，那就自己處理吧

copy

不好意思,個人認為農地移轉怎會有第一(幾)手人的複雜關係依存呢?
如果某地主在n年前賣了一筆土地,之後轉了幾手也不知,
現在收到存證信函必須拆除n年前之地上物,此地主有何感想?
即使當年其有地上物所有權,土地連地上物一併移轉在其當時責任已了,
更無權利去拆除目前地主之地上物.
(假設前每任地主都各違章某項地上物?那該如何)

法規在農地與地上物之登記移轉有不可分割的認定,基於此~
未合法登記之建築物我認為於農地移轉時根本沒有所有權認定的問題.
也就是是土地所有權人即是地上物之所有權人.
差別在有不合法地上物,現任地主無法取得農地農用證明,在移轉時必須繳交土地增值稅.
不想繳就必須拆除以取得農用證明或者無法辦理移轉.
如有意願之購買者必須承接相同的責任與義務如此而已.

所以我認為,樓主選擇之~
第1項方式是不可行.
第2項買方可以主張請現任地主取得合法建物,方式及責任在現任地主.
第3項是不行.
第4項是以上3項您尚未完成移轉之過戶手續.如已完成,您的權利只有第3項!

有誤請前輩補充!

ax5589

不好意思,個人認為農地移轉怎會有第一(幾)手人的複雜關係依存呢?
如果某地主在n年前賣了一筆土地,之後轉了幾手也不知,
現在收到存證信函必須拆除n年前之地上物,此地主有何感想?
即使當年其有地上物所有權,土地連地 ...
copy 發表於 2010-12-3 21:50

小弟才疏, 願更詳聞copy大的法律見解~  有謝在先!
依不才的認知: 土地與定著物為兩獨立之"物" ,自得分別成立物權(民法66條)..
假設一例: 若農地所有權人將土地出租予某甲,某甲在其上搭建一農具室(未辦保存登記),半年後農地所權人將農地出售予某乙,某乙屬投資性質故繼續將農地出租與某甲, 又半年後某乙再將農地售予某丙..  此時某丙是否可逕行拆除此農具室??
.

copy

x5589大大您好,小弟一樣才疏學淺,粗淺認知如有誤請不吝指正!

民法上有獨立物權的分別.
在農地法規有一項不可分割的依存關係即是起造人即為所有權人.
法規保障合法申請及登記的物權,違建糾紛關係現任二兩造雙方,
所以後續可能的演變建立在契約認知上的訂定,儘量不要造成難以收拾的結果.
依您所述的例子,在土地所有權人與某甲之間的物權關係必須先確認.
某甲搭建農具室是否經過所有權人同意或者雙方有任何協定暫不研究,
所有權人在土地移轉於某乙時即必須確認二造雙方的物權認定,
某乙不能介入所有權人與某甲之間的協議,所有權人自行解決.
認定無誤才可能合法性移轉.
相同的,某乙與某丙在買賣時有相同的依存關係,
而某丙與原所有權人之物權關係已不存在.

另外某乙與某甲的租賃關係在物權及時間上定有相當契約認定,
除非某甲(違建起造人)從來不知地主是誰,沒有契約,認定自己是所有權人,
這個糾紛開始於此....一切的一切現任所有權人頭會很大.

某乙再移轉給某丙,那某丙是否有拆除的權利?
這個問題實務上有請達人解惑,
如果我是某丙,在過戶前我會請某乙拆除,如果已移轉成功我會逕行拆除.

假設,此例最終出現某丙與某甲物權的爭議.
不談任何不法方式解決,尋求法規很容易判定物權所有權人.

ax5589

copy大果是高人, 法律涵養厚實. 2home裡也真是臥虎藏龍.
因小弟工作上偶得對抗惡意心懷不軌者, 總覺未保存建物在法律規定裡留有太多夾縫.
不動產物權,依法律行為而取得...,非經登記,不生效力; 未保存建物本即未經登記,故易生糾紛; 所以阿,若買賣時若欲求百分百, 請賣方拆了或是可參考的良策.

阿俊

土地買賣現為第三手,
土地上有一間小房子(為原地主n年前所建),
但在公家機關均查無資料
(鄉公所/縣政府均沒有登記-資材室,稅捐處也找不到稅籍資料).

在第二手賣給第三手時,
買賣契約裡明載買賣含地上物時,
第 ...
Spring_Chien 發表於 2010-11-29 23:07

對不起..我今天才看到

這裡面的問題..你現在要怎麼作呢?
1)你是怕拆了建築師被人告?
2)還是你要將那建築物補照
理論上你只要對前手就好了..前手說地上物附給你..就是你的了(除非這間房子有稅藉..且是別人的)...你要怎麼作都可以的..因為你是善意第三人..如果第一手對此屋有意見..你可以在知悉後一年內向前手訴以詐欺..逼迫前手出面處理
要不..就狠一點  你直接申請補照或無預警推倒
要是你想叫第一手出錢拆除當然是無理由..叫第二手拆也是...因為你答應別人附送給你了...要不就買賣前叫前手拆好再賣你囉..