請問共有土地可以這樣分割嗎?

種瓜得蟲

一塊1.2甲的土地，2位地主共有，可以分割為4塊，每塊3分左右的土地來轉賣嗎?
是不是要分割2次，第一次分割為2塊，每塊只剩下1位地主持有，每塊6分，
第二次再把那2塊各別分割為2塊，這樣就變成4塊每塊3分的土地，
我看了耕地分割執行要點，還是有點不太懂，請高手指點，上述分割方式正確嗎?
謝謝

104/2/12 補充一下： 1.2甲的土地，2位地主一個持有4分，另一個持有8分

種瓜得蟲

我去問了內政部地政司
除非符合農發條例第16條第一項的各款但書
否則真的是分割後每張權狀都要大於0.25公頃才得以辦理分割
而不是每筆土地大於0.25公頃就行

內政部地政司回文如下：
查「每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割。…」「其中所謂『每人所有面積』意旨耕地分割為單獨所有者，其分割後每筆之耕地面積應達0.25公頃以上，始得同意辦理分割，故不得有數筆面積合併計算達0.25公頃或數人共有單筆面積達0.25公頃之情事。…」 分為農業發展條例第16條、行政院農業委員會94年4月20日農企字第0940119312號函所明示；故耕地之分割，除有農業發展條例第16條第1項但書各款情形外，其分割後每人所有每宗耕地面積應在0.25公頃以上。

種瓜得蟲

笨羊 發表於 2015-2-13 12:05
> 1.2甲的土地，2位地主一個持有4分(A)，另一個持有8分(B)
> 想要直接分割為4塊，
> 第一塊A 3分

我在想尚未分割的12分的土地直接賣給甲乙丙丁去共同持有，
然後請甲乙丙丁去作共有物分割
這樣就可以分割為4塊每一塊由一人單獨持有都是3分的土地
這樣跟您說的方法 "買賣與分割合併" 同時辦理 是不是類似呢?

笨羊

種瓜得蟲 發表於 2015-2-13 09:58
法規是這樣也只能想辦法繞過去了
個人還是覺得這樣規定有點奇怪
不允許分割出來的土地還是維持2人共有
...

> 1.2甲的土地，2位地主一個持有4分(A)，另一個持有8分(B)
> 想要直接分割為4塊，
> 第一塊A 3分
> 第二塊B 3分
> 第三塊B 3分
> 第四塊A 1分  B 2分
> 問題出在第4塊不知道可不可以

按照立法精神, 上述出現兩個問題:
1. 直接分割為4塊: 違反 '分割後土地數目 (4塊) 不能超過原先共有人數 (2人)' 的規定, 不行.
2. 分割出第四塊為 A 1分  B 2分: 違反 '分割共有物必須消滅共有關係' 的基本原則, 也不行.

你的目的是: 12分的土地想要分割為4塊，每塊各為 3分地.
只要達到此目的就好了.

1. 首先按共有人持分, 12分地分割為 A 單獨所有 4分地, B 單獨所有 8分地.
符合分割後每人每宗土地大於 0.25公頃之規定.

2. 接著 A 賣 3分地給甲, 賣 1分地給丁; B 賣 3分地給乙, 賣 3分地給丙, 賣 2分地給丁.
因為是買賣, 可 '買賣' 與 '分割合併' 同時進行, 讓丁得到 3分地.

大概只有這個辦法吧! 這是我的看法.

種瓜得蟲

笨羊 發表於 2015-2-13 02:15
查解釋令就知道了. 這裡面有兩個重點:

一. 共有耕地分割後, 是否可以維持共有?

法規是這樣也只能想辦法繞過去了
個人還是覺得這樣規定有點奇怪
不允許分割出來的土地還是維持2人共有
但是透過買賣卻可以跟別人共有土地
譬如預分割出的某塊土地是0.3公頃 其中A持分 0.1公頃 B持分 0.2公頃 這樣是不行的
但是如果B有一塊0.3公頃的土地，可以賣給A 0.1公頃，
就變成上述 A持分 0.1公頃 B持分 0.2公頃 這種買賣應該是可以吧?

現在是在想說如果分割和過戶併案辦理，是否可以避開分割後不能維持2人共有的規定
譬如預分割的第四塊土地 A持分 0.1公頃 B持分 0.2公頃，併案辦理過戶給 C，
前三塊0.3公頃的土地併案辦理過戶給D,E,F
這樣最終都是每一人單獨持有0.3公頃，從結果來看是符合農發第16條的規定
只是不知道能這樣辦理嗎? 我再打去地政問看看好了

山羊

個人認知

可以做到

1.先分割4筆各自持分 A 2/3 B 1/3
2.分割後4筆均已成為個別地號,進行第2次分割......共有物分割,只處分1.2.3筆成為 A 2筆單獨所有及B 1筆單獨所有,第4筆仍維持共有不參與共有物分割

法規無規定4筆都要一起坐共有物分割

笨羊

種瓜得蟲 發表於 2015-2-12 23:27
抱歉我沒寫清楚
我補充一下
1.2甲的土地，2位地主一個持有4分(A)，另一個持有8分(B)

查解釋令就知道了. 這裡面有兩個重點:

一. 共有耕地分割後, 是否可以維持共有?
答案: 兩個人不行.

三個人可分割為: 一筆1人單獨所有, 一筆2人共有,
四個人可分割為:
(1) 一筆1人單獨所有, 一筆1人單獨所有, 一筆2人共有;
(2) 一筆2人共有, 一筆2人共有;
(3) 一筆1人單獨所有, 一筆3人共有.
但各種分割方式, 都要符合 '得分割' 之條件.

a) 根據內政部91年2月25日台內地字第0910003153號令
http://www.land.moi.gov.tw/law/p ... enum=2&Lid=5643

該解釋令提及:
] 民法有關分割共有物之規定，原則上係以消滅共有關係為目的，
] 因而共有物分割後，各分割共有人取得單獨所有權。

按照民法 '分割共有物' 之概念, 分割必須讓共有關係消滅.
可見: 耕地分割, 基本上必須分割為多筆單獨所有物, 不能分割成多筆共有物.

b) 再根據內政部92年3月31日台內地字第0920005340號函
http://www.land.moi.gov.tw/law/p ... enum=2&Lid=5643

該解釋令提及:
] 最高法院69年臺上字第1831號判例意旨謂：
] 『分割共有物，以消滅共有關係為目的。
] 法院裁判分割共有土地時，除因該土地內部分土地之使用目的不能分割（如為道路）
] 或部分共有人仍願維持其共有關係，應就其該部分土地不予分割或准該部分共有人成立新共有關係外，
] 應將土地分配於各共有人單獨所有。

耕地分割執行要點  第11點
] 依本條例第十六條第一項第三款及第四款規定申請分割之耕地，應分割為單獨所有。
] 但耕地之部分共有人協議就其應有部分，仍維持共有者，不在此限。

可見: 分割共有物, 可以只消滅 '某些人的共有關係', 而維持 '另一些人的共有關係'.

二. 分割後土地宗數可以超過共有人數嗎?
答案: 不行.

a) 根據內政部89年12月29日台內地字第8917570號
http://www.land.moi.gov.tw/law/pda/openframe.asp?lid=5643

該解釋函引用更早的解釋函:
] 行政院農業委員會89年9月1日（89）農企字第0890142994號函說明二函以：
] 關於耕地共有人之一於農業發展條例修正第16條第1項第4款分割為單獨所有後，
] 始得主張同條例第3款規定之適用，
] 以達產權單純化之目的，並免衍生分割後土地宗數超過共有人數之疑慮。

b) 再根據內政部92年5月26日台內地字第0920008075號函
http://www.land.moi.gov.tw/law/pda/openframe.asp?lid=5685

該解釋令引用行政院農業委員會的回復函:
] 有關農業發展條例第16條第1項第1款規定『因購置毗鄰耕地而與其耕地合併者，得為分割合併；
] 同一所有權人之二宗以上毗鄰耕地，土地宗數未增加者，得為分割合併。』

] 實務上如土地所有權人申請分割、移轉合併登記後，
] 反造成分割後各筆土地地形位置更形複雜、面積細碎，應非條文制定意旨

] 從該款後段條文『土地宗數未增加者，得為分割合併』之原則規定，
] 則如申請第2次分割合併時，造成土地宗數增加，由原來2筆變為3筆或更多筆，
] 實已違反該原則規定，理應不同意辦理。

可見: 分割後不能造成土地數目大於原先的共有人數,
其立法目的係為避免土地過度細分，致影響合理經營利用.

三. 版主 #4 提及
> 我打去地政問，1.2甲的土地，2位地主共有要分割成4塊，第一次只能分割成2塊，不能直接分割成4塊
> 她說 "耕地分割執行要點" 第11點規定共有土地分割就是要消除共有狀態，所以分割後不能還是維持2人共有。

地政承辦人員說的沒錯, 必須先分割為兩塊單獨所有, 再各自分割為大於 0.25公頃的土地.

1.2甲的土地 2位地主, 一個 A 持分1/3，另一個 B 持分2/3.
(1 公頃 = 1.031034 甲, 大約相等, 姑且等同使用.)

首先按持分比例分割為2塊，A單獨所有 4分, B單獨所有 8分. (兩個人不能分割後維持共有)
接下來 A 無法分割, 因為分割後變成 0.25 公頃 + 0.15 公頃, 違反 '分割後每宗耕地面積須達０•25公頃' 之規定;
但 B 可以分割為 0.25 + 0.25 + 3 公頃三塊.

最後得到 1.2 = 4 + 0.25 + 0.25 + 3 公頃等 4塊地,
必須進行 2次分割, 共申請 2個分割案件: 一個分割給 A和 B 共 2塊, 一個 B那塊地再分割為 3塊.
分割之後, 都是單獨所有的土地, 沒辦法有兩個人繼續共有的土地.

knc

種瓜得蟲 發表於 2015-2-13 01:24
我覺得直接講面積比較直覺不需要再換算一次所以沒有特別標註持分比例

第四塊沒有符合農發條例第16條第 ...

假如一塊土地1公頃且沒有符合農發條例第16條第一項的任何一款
只要有1平方公尺被有心人士持有，
這土地是永遠無法分割，那有心人士就可以藉機談條件
不知道有沒有類似這種案例在真實世界上演?
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請參考：
土地法第三十四條之一規定：共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部份，合計過半數之同意行之；但其應有部份，合計逾三分之二者，其人數不予計算。此所稱”處分”包括買賣、交換及法律上及事實上之處分，且該共有土地無論是否公私共有均有適用。

種瓜得蟲

knc 發表於 2015-2-13 01:22
可以請問地目使用地類別嗎？

所謂耕地：

山坡地保育區農牧用地

如果A只持有一分又不願意賣給B
那這塊土地永遠不能分割啦(假設沒有符合農發第16條第一項任何一款除外條件)
那B想要賣土地也很難賣
只好繼續耕作 增產報國

種瓜得蟲

yuank 發表於 2015-2-12 23:52
有個觀念要先釐清，依照法律，共有土地有的是"應有部分"=俗稱"持分"
這是一種比例，例如：1.2甲，A持分 ...

我覺得直接講面積比較直覺不需要再換算一次所以沒有特別標註持分比例

第四塊沒有符合農發條例第16條第一項的任何一款
所以看樣子是沒辦法直接分割為4塊
必須A賣給B  1分土地才能直接分割為4塊
這感覺是很奇怪的規定
因為第四塊還是大於0.25公頃並不會造成農地過於被細小分割
只差在是2人共有，一人持有1分另一人持有2分，
但聽各位前輩的解說以及農發條例第16條的規定就是不行這樣分割

假如一塊土地1公頃且沒有符合農發條例第16條第一項的任何一款
只要有1平方公尺被有心人士持有，
這土地是永遠無法分割，那有心人士就可以藉機談條件
不知道有沒有類似這種案例在真實世界上演?