施部長講法》七招把關 購買房地不吃虧

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施部長講法》七招把關 購買房地不吃虧
•經濟日報／施茂林         2006/10/24

最近有個房屋廣告做得很大，它是一個只賣房屋使用權，但不賣地的BOT建案，載明在約定期間內要繳地租和房屋稅，期間屆滿則一無所有。很有趣，它的消費者究竟買到什麼樣的權利內容，比如有無房屋所有權或者只有租賃權，持分是否可以保值或增值等問題，引起業界、法界高度注意。

法律內涵 先搞清楚

社會發達，工商交易型態多變，房市也是。不管從使用者的角度，或者出售者的創意，都創造出多樣而特殊的買賣型態。每個不同消費型態所發展出來的法律關係不盡相同。身為消費者的你，應充分了解其法律內涵，不能憑直覺接受，否則之後可能會覺得落差很大。舉幾個例子：

早期，市場和百貨公司的攤位或櫃位是用買的，事實上，只是買個位子罷了，連房屋所有權狀都沒有，所以發生過許多糾紛；現在則演變成用租的，不但便宜，而且因為權利義務簡單明確，糾紛也少。

買土地和房屋，使用權可能間接受到限制，比如陽明山溫泉區住宅、中部遊樂區附近房屋，都因為訂了契約，必須把房屋使用權交出去，給他（賣方）經營，再出租給別人，但是你（買方）可以收租金。不過，你自己要住的時候還得預約，反而不能自由使用房子。本來，你覺得當地風光明媚，又有溫泉資源，想要享受一番，結果事與願違。

另一個型態，類似中國大陸房市的情況──買到房子的所有權，但沒有土地，土地必須交租金。固然，租金比房價便宜，也有地上權，但終將發現其有不確定性，因為房屋會逐漸折舊，土地價值卻在上漲，與你當初想獲利的期待不同。

違章建築 無所有權

最沒保障的就是違章建築，因為便宜，就有人買，算起來卻什麼也沒有，房子隨時可能被拆，根本沒有所有權。住戶面臨拆除風險，只能過一天算一天。

購買房地實務上應綜合考量幾個重點：
（一）有無房屋和土地所有權皆備？如果只有其中一種，應該深入了解，再評估自己的需求，盤算之後覺得適合再買。
（二）使用權有無受限？是否充分？特別是像「海邊別墅，幫你經營」或「大樓旁小綠地」、「樓上頂樓」等標的，即使付了錢，契約內容也受限，中看不中用。
（三）如果房子用租的，則要注意有無地上權。
（四）如果房子不靠道路，要注意有無「袋地通行權」。
（五）若手頭緊，有無可辦房貸的條件？
（六）出售者的主體要單純，如果發現出售者由好幾人組成，應了解其之間的法律關係，以及他們和你的法律關係。
（七）特殊性質的房屋，如農舍或國宅，可能另有特別法令規定。

總之，愈新的型態和買賣，愈要注意，因為它當中的內容必然比較複雜，要弄清楚法律關係。

另外，企業界也注意到了，傳統以來，房屋買賣都強調所有權、使用權以及管理權、收益權、處分權由同一主體享用，似乎最能滿足擁有者的想望，但國外已有很多實例說明，這些權益可以進行切割，著重在使用權，所有權已不重要。

國內也有只有使用權的案子，比如渡假村或高爾夫球場。這對消費者來說也有好處—用小小資金，換來大大享受，很像分期買賣，不必花龐大資金、陷在其中，但要看清楚權利義務。可預期，有本事、創意的業者，將會開發更多新產品，特別在使用權方面，開發的空間可多著呢。