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樓主: tonychang

[綜合討論] 自行建屋暨如何保障自己權益:合約篇、違約事實搜証篇、如何善用工程檢討會議記錄 [複製鏈接]

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發表於 2019-3-12 19:55:07 |顯示全部樓層
自行建屋是很多人的夢想,其中之甘苦我想只有親身經歷過的朋友才能夠體會。
之前詳細記錄我的建屋過程及應該要注意的施工細節跟大家分享,現在要來跟大家分享我的另一項經驗,如何對付惡劣的包商並透過法律行動保障自己的權益,讓包商自食惡果。
雖然這個分享內容跟此區主題不是那麼符合,但我想這些經驗跟建屋工程是息息相關的,俗話說防範未然,有備而無患。如何在工程一開始就將所有包商會鑽的漏洞補起來,就算日後打官司也能立於不敗之地。
此經驗分享都是我親身經歷過的,佐以法院判決書可以說是有憑有據。既不是憑空捏造也不是自我優化,希望不要有不理性的留言。
我希望時間允許可以固定時間發表,此專欄大致上分為如何選擇建築師、合約內容設計、違約事實搜證、善用工程檢討會議、存證信函運用、鑑價報告重要性、如何選定稱職律師、如何進行假扣押保全債權、法庭上如何攻防及勝訴之後如何索賠等主題。希望可以藉由我的經驗可以讓後進的朋友不用再受不肖的包商剝削、或受制於別人而吃盡悶虧。也希望大家可以踴躍提供自己的經驗分享。
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發表於 2019-3-21 13:53:07 |顯示全部樓層
本帖最後由 tonychang 於 2019-3-21 13:54 編輯

建屋過程我想絕大多數的屋主都吃過包商的虧,尤其是外地人移居到新環境,人生地不熟的想要不被騙幾乎是不可能的事。有時就連在地人也很難避免。
一是建屋過程牽涉太多專業工種及政府行政手續(很多都是有關係就沒關係,沒關係就有關係),所以就應運而生一種生態很多土木包工業廠商的設立及任何工種工人都敢在外承攬建屋工程的亂象(當然也有好的工班只是比例太少了),偏鄉地區更是誇張到一個程度。基本上這些從業人員都沒有證照跟執照,所以借牌行為幾乎是公開的秘密,只有政府不知道(政府真的不知道嗎?)也就又提供另一種產業誕生跑照人員。
所以你為了可以成事,只能到處委託,或統包給相關人員,所以每個環節處處都是地雷隨時都有可能引爆,你就有可能深陷其中。
二是遇到了工程糾紛時,你完全沒有任何籌碼可以跟包商相抗衡。所有小包都是包商找來的,除非你認賠否則你既無法拿回工地所有權也無法繼續發包請其他工班進場(大部份的工班在工程糾紛未解決前是不會幫你淌這混水的)。所以這些惡劣的包商可以在他做不下去時還可以再向你勒索一筆金額,然後他全身而退繼續製造下一個受害者。
三是當你想要透過法律程序來討回公道時,你才發現你手上根本沒有任何有力或足夠的證據,當初也可能基於誠信原則而沒有立下合約僅口頭約定或則進行完整工地蒐證。當進行訴訟時法官常常會以不當得利的理由判屋主敗訴。既包商有做你是受益人你就得要付錢。所以讓這些惡劣的包商往往可以逃過法律制裁而有恃無恐地繼續為非作歹。
俗話說沒有三兩三,不敢上梁山。所以自行建屋為了不想要蒙受無謂的金錢損失及不要所託非人,自己一定要十八般武藝都要會。
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發表於 2019-3-21 15:52:11 |顯示全部樓層
感謝前輩願意分享!!
真是造福大家了
加油
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發表於 2019-3-26 09:46:53 |顯示全部樓層
從民國97年買地開始到104年開工興建,共花了七年時間來做前置作業的工作。
俗話說「沒先贏,先想輸」營建業界之黑暗面我想大家多多少少都有耳聞,也聽過很多人受害。以我們一個門外漢的資歷要如何跟這些人共事而立於不敗,需要自我充實準備的工作實在是太多了。
第一我自己要先看得懂建築施工圖,這裡指的不僅僅是建築平面配置圖或建築物立面圖。
包含每一個剖面的剖面圖、樓板配筋圖、樑柱配筋圖、地基配筋圖、水電圖(包含電力、弱電及進排水)及其它相關圖說。
我利用二年時間自學autocad製圖軟體,不能說技術很頂尖但有能力自己製圖及修改建築師畫好的圖面,並看出錯誤的地方。
第二我又花了兩年時間拿到相關工地管理證照,所以對現場放樣、模板施作、鋼筋綁紮、水電配管、灌漿、養護及後續裝修工項都有一定程度的瞭解及把握。雖然實作經驗比較缺乏但對於在工地現場分辨有沒有做錯及做錯後責任歸屬及如何預防錯誤發生都可以自己掌控。
第三在這段期間大量閱讀相關工程書籍、上網查閱相關資料,並在2HOME努力看各位前輩的分享。
萬事都具備了之後才開始進行建屋的第一項工作,開始尋找適合的建築師。
當然也是利用這段時間籌措建屋資金。
會這麼大費周章的自虐,我想跟我在職場的養成教育及個性有很大的關係。我不從事我不了解的工作,我不投資我沒有辦法風險控管的標的。畢竟蓋一棟理想中的房子是要花不少錢的,偏偏我又一次蓋兩棟。
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發表於 2019-3-27 21:30:35 來自手機 |顯示全部樓層
感謝Tonychang 大大分享寶貴經驗。
大大的民宿開始對外營業了沒?
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發表於 2019-3-28 13:05:36 |顯示全部樓層
快樂農夫 發表於 2019-3-27 21:30
感謝Tonychang 大大分享寶貴經驗。
大大的民宿開始對外營業了沒?

現在正在進行室內裝璜工程(希望慢工出細活),室外正在進行環控型溫室及道路的申請作業。
目前還在跟縣政府搏鬥中,所以整個區域都要保持農用狀態,以便隨時應付會勘。
屆時又可以再來跟大家分享我如何申請並通過大面積的農業設施流程。
一切合法無違建是我追求的目標。



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發表於 2019-3-28 22:24:53 |顯示全部樓層
chang 大 佩服你執事的態度與精神 超過專業 凡事謀定而後動
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發表於 2019-3-31 12:16:55 |顯示全部樓層
本帖最後由 tonychang 於 2019-3-31 12:34 編輯

建築師的生態
社會上很尊崇所謂「三師」這些行業,即醫師、律師、建築師。這三年來,我可以說跟這一領域的人有非常密切的接觸,對其生態也有一定的認識。
首先來談談建築師,你想蓋農舍一定跑不掉要找建築師來代勞。建築師有所謂正牌跟黑牌。
正牌就是有建築師執業執照,特色就是收費較高、姿態較高、妥協性較差、脾氣較差。
黑牌顧名思義就是沒有建築師執照,但仍從事相關繪圖設計等工作。通常依附在建設公司、營造廠、建築事務所或流浪在外自行接案,然後再請有牌的建築師簽證。
花東地區建築師事務所編制成員都不會很多人(所以會常常找不到人,或留言不回)。
建築師也是一種職業,最大的重點還是要賺錢,俗話說「先顧八肚,才能顧佛祖」。
花東農舍案件一般建築師接案收費大概會在20-30萬之間,包含全套施工圖(不含水電圖)、請建照、及興建中每層樓進度的會勘動作。這期間大概要進行1年到1年半的時間方能結案。
所以說,一般建築師是不會親自花太多時間在你的設計案子上面,也就是因為這樣,所以農舍大多是鋼筋混凝土結構(這種工法建築師最熟悉),看起來也都是大同小異(因為都是套圖只做細步修改)。如果你想量身定做、意見超多又付不出設計預算,一般有牌的建築師會用很技巧的方式把你推掉(因為太難賺了)。目前農舍大多是走日式加台式風格,對很多建築師而言這種風格房子,結構差不多,外觀差不多,格局差不多,這種案子他們最喜歡。因為結構技師已經算好所有結構計算式不用重算,地基選用一種基礎來配合、樑柱大小也差不多。他只要畫平面位置圖、外觀立面圖、開門動線、格局開窗位置等等規劃基本上就好了(多輕鬆愉快)有一點像是工廠大量生產的現象。他只要把相關的配筋圖放進來就大功告成了。另外最重要一點,基本上所有的圖說資料都會是助理代勞完成,有些建築師連autocad都不會使用。
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發表於 2019-4-7 14:40:22 |顯示全部樓層
本帖最後由 tonychang 於 2019-4-7 14:53 編輯

找到一位適合自己建築師的重要性
每一件自行建屋的過程,都是一個夢想實踐。對於農舍的規劃,不同的屋主有不同的需求跟理想。
不管建屋預算多或少,規模大或小,那都是一個人一輩子最重要的一件事。所以都是大事。
如何溝通、表達你的訴求跟需要是很重要的一個環節,建築師不是你肚子裡的「蟲蟲」。也不是算命仙可以未卜先知你的需求,所以不要有太多幻想。
當一個建築師沒耐心聽你訴說你的需求跟理想時(不管你講的是不是天馬行空的概念),那他不適合你。
當一個建築師只想套用他的思路跟制式的規格時(一味地否定跟說服你),那他不適合你。
當一個建築師處處以金錢還衡量所有細節時(用心跟用錢你應該可以很清楚地分辨),他不適合你。
建築師除了繪製建築施工圖申請建照之外,大家都可能忽略掉一件很重要的事,那就是建築師還兼有監造者的角色。整個房子是否按圖施作,建築師必須要付完全責任(但仿間有十之八九的建築師都只是來工地拍拍照,就交差了,反正都灌在水泥裡面誰也不知道,一定要等到你的房子倒了才有辦法揪出他來負責),所以大家都有恃無恐。
我的建築師是一位女性建築師,當初也是過濾掉很多位才確認交給她來負責。因為我本身會畫圖,所以基本上所有設計圖面都是我先畫好之後再提供給建築師。這樣不但可以減輕建築師的工作量,我也可以預先在我的腦中建構一遍又一遍所有的施工面向。我是先規畫好室內空間需求後再開始設計建築物外觀,所以難度很高,需要修改的圖數非常多。我的建築師角色比較像是我的顧問,設計階段我畫好圖請他修正,施工階段我回報所有工地施工細節請他評估安全性,大家都有同道中人的感覺,所以溝通、相處都非常愉快。
另外我也要強調我的建築師是一位非常有正義感不怕惡勢力,且敢於說真話的人。所以我跟包商所有工程會議、簽約、檢討會、協調會。一定請他參與當公證第三者。這在我之後的訴訟過程中建築師成為我最有力的證人。
所以說建築師選擇怎可兒戲呢!
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發表於 2019-4-11 16:57:29 |顯示全部樓層
本帖最後由 tonychang 於 2019-4-11 17:02 編輯

建築師的三套圖
一般建築師會因為工程需要總共繪製三種設計圖,供屋主在不同階段使用。
一.建照申請圖:這一部分提供給建管單位審圖用,大都不會有問題。
二.工程施工圖:這一部分非常重要就是蓋房子實際會用到的。一般屋主會在意建築師一坪收多少錢,設計費斤斤計較。但往往忽略建築師所提供的工程施工圖是否完整有否漏圖。這一部分牽涉到很專業的領域,大部份的的屋主是看不懂的。你殺他設計費用,他少畫圖給你,最後吃虧的還是你自己。
好的建築師會將所有建築細節都交代清楚(尤其是鋼筋部分)。差勁的建築師就會馬虎用文字交代或幹脆直接漏掉(反正你也看不懂,包商就憑自己經驗自行施作)。當然屋主本身要負很大一部分責任(誰叫你自己看不懂),很多建築師並不是所有工項都懂都會,依我的案子來說,屋頂鋼瓦結構收邊、天溝,GRC施工工法,壁爐煙囪結構,懸臂樓梯,鍛造鐵件,中空樓板等這些工法建築師都不懂,所以我必須提供所有相關技術圖面資料給建築師請他都畫進施工圖。圖面沒有畫完整的後遺症就是包商就會有藉口,日後就會有追加款的糾紛產生。
三.變更設計圖:會有需要變更設計不外乎屋主在設計當初沒想清楚,當房子在興建期間才發覺有很多不適宜的地方,邊做邊改(一般建築師對太有想法或固執的屋主都會採取放任的態度,反正好不好用能不能用跟他的沒多大關係,等蓋出來時你就只能默默承受)。所以最後蓋好就跟當初的設計圖不一樣所以需要辦理變更設計否則拿不到使用執照。
所以奉勸各位準屋主一定要在事前多花時間確認好每個需求細節。變更設計一次依變更規模約莫收費5-7萬元。另一種就是包商太爛,蓋出來的房子跟圖面尺寸誤差大過1%,這也需要辦理變更設計,同樣屋主自行買單。
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