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本帖最後由 笨羊 於 2018-6-28 01:43 編輯
笨羊 發表於 2018-6-26 16:48 
一般勞工如何以房養房（三）
最後，來看看改成投資股票的情形。
一般勞工如何以房養房（四）更實際的版本
把房產、房貸條件設嚴格一點，
再來看看一般勞工「以房養房」的可行性。
變更房屋增值率為 4%，貸款利率為 3%，貸款 7成。
房租報酬率 2％左右，取房租整數。
購屋前，每月薪資雙薪共 60000元，支出 30000元，儲蓄 30000元。
假定 22歲大學畢業開始工作，已經儲蓄 4年餘，擁有 150萬元。
（「努力儲蓄」是這個計畫的先決條件，
故假定每月儲蓄 3萬元，貸款購買第一間房屋之後還有儲蓄。）
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第 4年 26歲，
買第一間房屋總價 500萬元，坪數 30坪。
自備款 150萬元。
貸款 7成 350萬，利率 3%，貸款 20年，每月分攤本利 19411元。
每月淨儲蓄 30000 - 19411 = 約 10000元。
（假定薪資增長，抵銷物價指數增長。每月儲蓄不變。）
到第 14年，經過 10年。
儲蓄 10000元 x 120月 = 120萬元。
第一間房屋房貸 350萬只剩 10年。
已繳 10年，本金餘額 201萬元，還本 149萬元。
房屋每年增值 4%，10年增值到總價 740萬元。
可增貸 740萬 x 7成 - 201萬 = 317萬元。（提高籌資能力）
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第 14年 36歲，
買第二間房屋，總價 400萬元，坪數減為 30坪 x 400萬 / 740萬 = 16.2坪。
自備款 120萬元。
貸款 280萬（有能力），利率 3%，貸款 20年，每月分攤本利 15529元。
第二間房屋月租 400萬 x 2% / 12月 = 約 7000元。
每月淨儲蓄 30000 + 7000 - 19411 - 15529 = 約 2000元。
到第 24年，又經過 10年。
儲蓄 2000元 x 120月 = 24萬元。
第一間房屋舊房貸 350萬繳清，第一間房屋增貸 280萬只剩 10年。
第二間房屋無貸款。
第一間房屋由 740萬元增值到 1095萬元。
舊房貸 400萬繳清，增貸 280萬已繳 10年，本金餘額 161萬元，還本 119萬元。
可增貸 1095萬 x 7成 - 161萬 = 605萬元。（提高籌資能力）
第二間房屋由 400萬元增值到 592萬元。
可增貸 592萬 x 7成 = 415萬元。（提高籌資能力）
因有二間房屋，第三間房屋可全額貸款 10成。（提高投資能力）
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第 24年 46歲，
買第三間房屋，總價 600萬元，坪數為 30坪 x 600萬 / 1095萬 = 16.4坪。（坪數沒有更少）
貸款 600萬（有能力），利率 3%，貸款 20年，每月分攤本利 33276元。
第三間房屋月租 600萬 x 2% / 12月 = 10000元。
第 25-34年 56歲（10年），第一間房屋舊房貸 400萬繳清。
每月淨支出 30000 + 7000 + 10000 - 15529 - 33276 = -1805元，
10年淨支出 1805 x 120月 = 22萬元，由前 10年儲蓄 24萬支付。
第 35-43年 65歲退休（9年），第一間房屋增貸 280萬繳清，第一間房屋再增貸 600萬已繳 10年。
每月淨結餘 30000 + 7000 + 10000 - 33276 = 13724元，
9年淨結餘 13724 x 108月 = 148萬元，用來支付最後 1年貸款。
第 44年 66歲退休後 1年（1年），無薪資，由退休金提供日常消費，不計算。
每月淨支出 7000 + 10000 - 33276 = -16276元，
1年淨支出 16276 x 12月 = 20萬元。
合計現金剩餘 (24萬 - 22萬) + 148萬 - 20萬 = 130萬。
退休後第 1年 66歲，還剩現金 130萬，每月可用 130 / 12 = 10.3萬。
這部分若先每月留下房租 1.7萬，扣掉 1年 1.7 x 12 = 20.4萬，
剩下 130 - 20.4 = 109.6萬，投資殖利率 6%股票，每月可領股利：
109.6萬 x 6% / 12 = 0.548萬。
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第 44年 66歲之後：
三間房屋貸款都已繳清，每月還有房租收入 7000 + 10000 = 1.7萬。
加上 130 - 1.7 x 12 = 109.6萬投資股票的月股利 0.548萬，合計 2.248萬元。
還有三間房產：
第一間 30坪 1095萬 x 1.04^20 = 2399萬，
第二間 16.2坪 592萬 x 1.04^20 = 1297萬，
第三間 16.4坪 600萬 x 1.04^20 = 1315萬，合計 5011萬元。
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一般勞工換成「投資股票」：
第 4年 26歲，已經儲蓄 150萬元。
第 5年到第 43年（65歲退休），
每月房租 30坪 15000元，房租漲價忽略。
每月淨儲蓄 30000 - 15000 = 15000元，每年淨儲蓄 15000 x 12 = 18萬元。
假定寬鬆一點，股市殖利率 6％，每年發一次股利，年複利結果：
150萬 x 1.06^39 + 18萬 x (1.06^38 + 1.06^37 + ... + 1.06^2 + 1.06^1 + 1.06^0)
= (150 - 18) x 1.06^39 + 18 x (1.06^39 + 1.06^38 + 1.06^37 + ... + 1.06^2 + 1.06^1 + 1.06^0)
= 132 x 1.06^39 + 18 x [(1.06^40 - 1) / (1.06 - 1)]
= 1280.9 + 2785.7 = 4066.6萬元。
到退休後 1年（66歲），再複利 1次：
4066.6 x 1.06^1 = 4311萬元。
由原始 150萬 + 18萬 x 39年 = 852萬元，複利為 4311萬元。
除了股票市值 4311萬元，還有股利：
4311萬 x 6% / 12月 = 258.66萬 / 12月 = 每月股利 21.56萬元
無房產，繼續租房子，扣掉每月房租 15000 = 每月淨股利 20萬元。
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一般勞工「以房養房」，不但比「投資股票」「有利」：
房產（年增值 4%，利率 3%，房租投報率 2%）市值 5011萬，月收入 2.248萬，有自住房屋。
股票（年殖利率 6％）市值 4311萬，月淨股利 20萬，要租房子。
（哪種投資方法比較有利？正確的比較方法是：
退休後 1年 66歲，把「以房養房」的三間房產變現 5011萬 + 109.6萬，全數投入股票，
和「投資股票」一樣開始租房子，月租 15000元。
每月股利是 5120.6萬 x 6% / 12 = 307.236萬 / 12 = 25.6萬元，
每月淨股利是 25.6萬 - 15000 = 24.1萬元，高於「投資股票」的 20萬元。）
由長期看，「以房養房」也是比較「安穩」的：
只要投資 3次，如果房地產崩跌，房產含土地是「實體」的跑不掉，
要投資 40次，如果股市崩跌，公司可能「下市」，股票可能變「壁紙」。
多一個思考方向，多一種投資選擇。大家參考看看囉！ |
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佛法如是我聞，道心順其自然。佛為體，道為用。天人合一，萬物寂滅。
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發表於 2018-6-22 01:48:38
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發表於 2018-6-29 09:35:23
