資材室擴建是罰金還是稅金？

快樂農夫

笨羊 發表於 2018-4-27 11:58
從上一手起算。

甲，民國元年到 20年，移轉給乙。

To 笨羊大大

你的說法與我所認知的不同，我們之間的認知差異可能需要再小心求證。
農地移轉申請「不課徵」土地增值稅並非免稅，而是「緩繳」由接手的人那天違規使用，移轉時一次清算。
因此是根據地籍謄本資料上的前次移轉時土地公告現值的移轉價格，注意哦！！那個數值在前幾手都未違規使用，因此移轉的公告現值的移轉價格都不曾調整過（除非上一手是繼承來的）。
因此我覺得，雖然我們之間觀點有差異，但比較簡單的方法就是直接根據地籍謄本的前次移轉價格為計算基礎去計算「不申請農地農用證明且不申請（不課徵）土地增值稅」情形下，要繳多少土增稅。做為決策依據。

笨羊

快樂農夫 發表於 2018-4-28 17:08
To 笨羊大大

你的說法與我所認知的不同，我們之間的認知差異可能需要再小心求證。

> 根據地籍謄本的前次移轉價格為計算基礎去計算

贊成您的說法。

甲，民國元年到 20年，移轉給乙。
乙，民國 20年到 40年，移轉給丙。
丙，民國 40年到 60年，移轉給丁。
丁，民國 60年到 89年1月28日，申請調整移轉土地現值（一般是墊高）。有農地農用，不課土地增值稅。
到107年，移轉給戊。移轉時，發現未農地農用。

從民國 89年1月28日開始計算土地增值稅，到民國 107年。

我買農地時，仲介有幫我申請調高農地現值。

臺灣法律網：移轉農業用地可調高原地價課徵土地增值稅
http://lawtw.com/article.php?tem ... mp;article_id=37631

太武小農夫

快樂農夫 發表於 2018-4-28 17:08
To 笨羊大大

你的說法與我所認知的不同，我們之間的認知差異可能需要再小心求證。

To:快樂農夫

1.如原地主將違建部分拆除，農地農用證明申請難易度會提高嗎？
2.農業設施容許證明、使用執照、建照，這是否會為非農地而被撤銷？

懇請解惑

2home

笨羊 發表於 2018-4-28 17:36
> 根據地籍謄本的前次移轉價格為計算基礎去計算

贊成您的說法。

再補充一下........

合法的農舍所佔的土地面積..再移轉時,不管整個地號有沒有農用,一樣要繳土地增值稅....但扣掉合法農舍的基地面積,其它部份若農用有申請農地農用證明就不用繳土增稅.....

但如果是違法建物,就會用整塊地號來算......,地號越大,所課的土地增值稅就越高, 所以有些人若有多塊地號的土地,就會把違建蓋在最小的地號的面積上......

另外繼承農地時,也是免費 調高公告現值的好時機.....

2home

太武小農夫 發表於 2018-4-28 19:47
To:快樂農夫

1.如原地主將違建部分拆除，農地農用證明申請難易度會提高嗎？

基本上賣方比較怕 土地增值稅.....因為是賣方要繳,買方反而會希望賣方把土地增稅繳掉....這樣就不會累積到買方的身上.....

但有些賣方....算一算,要繳的土地增值稅很高...,例 原本要賣400 萬(當初沒想到土增稅問題定的價格), 結果農證下不來,土增稅要100萬,扣掉後剩300萬,就會不想賣.....但買方又很想買的狀況下....買方才會替賣方想辦法....幫他分攤或想辦法幫賣方把農用證明辦下來...

太武小農夫

2home 發表於 2018-4-28 20:04
基本上賣方比較怕 土地增值稅.....因為是賣方要繳,買方反而會希望賣方把土地增稅繳掉....這樣就不會累積 ...

這樣說起來，直接買他違建的資材室似乎比較妥當？買完後在自行拆除違建部分，如農地使用下不來，可避免日後累積的增值稅？

2home

太武小農夫 發表於 2018-4-28 20:17
這樣說起來，直接買他違建的資材室似乎比較妥當？買完後在自行拆除違建部分，如農地使用下不來，可避免日 ...

問題是這70幾萬的土地增值稅,誰要吸收? 如果是對方說要違建就要你買單,就是你要付土地增值稅....,你願意嗎?

從您第一篇來看...仲介似乎是賣方擴建部份造成農證下不來的土增稅,是買方要付擔....,若這些違建總和值70幾萬就可以考慮...,至於買下後,日後違建可能產生的風險,就只能見招拆招了.....

太武小農夫

[quote]2home 發表於 2018-4-28 20:04

快樂農夫

太武小農夫 發表於 2018-4-28 19:47
To:快樂農夫

1.如原地主將違建部分拆除，農地農用證明申請難易度會提高嗎？

看來你是很小心的人,問題是賣方的問題都不是你能處理的.因此最簡單的方式:

1.買賣採用履約保證. 買賣合約寫明必須有[農地農用證明]買賣才成立.  若買賣不成,經過一定期限若在限定日期日到達還無法完成則買賣自動失效. 已發生的費用買賣雙方分擔方式如下:.....

1-1. 坦白說:如果你買來是要自用而不是轉手賣掉.那些你認為的違建可都是賣方花很多心血才弄出來的.若賣方不必拆除就能過戶到你手中,我如果是你,我是樂意他保留情形下過戶過來的.因為它之所以違建就是你日後有那個需要.你短期內沒有要賣出,其實不用太在意你目前擔憂的問題.(若只是水泥土方面積、魚池及擴建廚房浴廁等輕微違規而不是違章工廠等嚴重問題,過戶完之後沒有得罪鄰居,應該沒有人會去找你麻煩的.)

2.農業設施容許證明、使用執照、建照，這些合法證照在目前農宅核准很難情形下,別人眼中可是很珍貴的. 也不會影響農地農用的.怎麼會影響呢?
從你提過的問題等等來看,你似乎都沒有了解農地與農宅...等等相關法規以及土地買賣相關事宜.

3.人生苦短既然你家人喜歡,若金額還負擔得起,只要出發點不是房地產投資炒作而是家人喜歡拈花惹草,農地位置離你的1home在可達距離與時間範圍內,我建議你就放手買進來就對了.相關法律與稅金等問題,仲介(來自合法有品牌的土地仲介公司+合法的代書(有國家地政士執照)的再加上履約保證(費用買賣價萬分之6,一人一半)幫你辦買賣事宜應該就不會出問題.你不用怕東怕西. 家人喜歡一旦沒有買成那將會是一輩子的遺憾.

4. 你若還害怕,依慣例代書可以由買方指定.(但已經有履約保證,其實不必太害怕.)

但請注意:做陶淵明和做專業農夫是兩碼子事.
在台灣從農幾乎不會讓你賺到錢,除非你有農業技術且農地面積超過2甲甚至還需要更大面積.才有可能達到經濟規模混一口飯吃. 注意是混一口飯吃,不是賺到錢.
如果只是種菜給自己吃,全家人一起拈花惹草,那真是健康快樂的事. 150坪的農地就夠你和太太忙了.如果是千坪農地又要有機又要.....,那雖然很快樂但鐵定累死你.

問你幾個問題,
A.你說的土地有多少坪?總金額多少?
B.車子可到達嗎?
C.離你的1home有多遠?
D.你和家人買來要玩農的嗎?(拈花惹草種種菜,不是種來賣換取生活費的吧?)
E. 有水有電吧?
F.農地價格看跌,但買離家近可供拈花惹草的條件好的小農地,正是時候.此時出手可以圓夢.

2home

太武小農夫 發表於 2018-4-28 20:27
[quote]2home 發表於 2018-4-28 20:04

土地增值稅的算法.....

可以參考下面網站.....

https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/front/ETW158W9