快樂農夫想請教農舍增建或改建的相關問題

快樂農夫

快樂農夫想請教2 home 達人大大們，關於農舍增建或改建的相關問題
本農舍（我是在民國90年6月買的，也是我目前的1 home），內人一直抱怨目前農宅，兒、媳、孫等人回來時沒有地方睡，加上當初起造人蓋的這農宅的建築品質與格局規劃都無法滿足我們想要三代同堂的需求，再加上在921時這建物有輕微受損，但打掉卻又相當可惜也浪費資源。

因此我目前的想法是將目前的農宅繼續保留著，日後當農機具與農產品等的倉庫使用。希望在基地A的既有農宅旁邊，以合法的方式新蓋一個較符合理想的農宅。

1.        我該如何進行？向哪個單位提出申請？
2.        以增建的名義或是新建的名義申請？
3.        在基地A上，總建築面積是否可以蓋到四百九十五平方公尺（既有農舍的面積加上新增加的面積）？
4.        在基地A上，總最大基層建築面積是否可以蓋到三百三十平方公尺？
5.        既有農舍，目前的1home，是否可以完整保留下來？
6.     目前已有2個門牌號碼,新建的會增加到3個門牌號碼嗎?

農宅相關資訊如下：
1.        位在實施區域計畫地區特地農業區 農牧用地。
2.        使用執照，核發日期 民國72年6月28日
3.        建築物用途：自用農舍，建築物高度一層
4.        所有權狀：土地所有權狀有一張，建物所有權狀有兩張（有兩個門牌號碼）
5.        自用農舍使用執照有一張
6.        基地面積：7625平方公尺（A 3298平方公尺， B 2660平方公尺， C 1667平方公尺，合計：7625平方公尺。但農宅建築僅座落在基地A這一塊，我民國90年買到的農地產權權利也僅止於基地A這一塊，其餘B與C 仍然是他人的產權。）
7.        建築面積：170.36 平方公尺
8.        總樓地板面積：170.36平方公尺
9.        建蔽率為2.76％，170.36/7625=2.76％
10.        三面臨路，路很寬，拖車可達。目前既有農宅座落在兩面臨路的一角。
11.        既有農宅面寬9.34米（4.67+4.67=9.34米），
12.        深度18.24米（6.43+4.30+4.30+3.21=18.24），
13.        高度3.48米
14.        基地A是重劃過的長方形農地，面寬約27米，長度約118米。




按這裡顯示圖片


相關法令，我目前找到的如下：

經法院拍賣或其他途徑「繼受」取得農舍後，欲申請該農舍增建、改
建、修建，其申請人應檢具之資格文件乙案
內政部營建署97年8月21日營署建管字第0970043771號函
主旨：經法院拍賣或其他途徑「繼受」取得農舍後，欲申請該農舍增建、
改建、修建，其申請人應檢具之資格文件乙案，復請查照。
說明：
一、依據行政院  農業委員會97年7月23日農授水保字第0970140126號函轉貴處97年7月21日營陽建字第0976001508號函辦理。
二、農業發展條例第18條第4項規定，農舍起造人應為該農舍坐落土地之
所有權人。另據行政院  農業委員會90年1月4日90農輔字第890167386號
函示略以：「農業發展條例第18條規定係指無自用農舍而需申請興建
者之規範，非屬現有農舍增建規定」，是有關現有農舍申請增建乙
節，請依都市計畫法省市施行細則或實施區域計畫地區建築管理辦法
及建築法等有關規定辦理，本署90年5月15日90營署建管字第027648
號函如附件已有明示。本案法院拍賣或其他途徑「繼受」取得農舍
後，欲申請該農舍增建、改建、修建乙節，請依前開有關法令規定辦
理。

實施區域計畫地區建築管理辦法：
第五條  於各種用地內申請建造自用農舍者，其總樓地板面積不
得超過四百九十五平方公尺，建築面積不得超過其耕地
面積百分之十，建築物高度不得超過三層樓並不得超過
一○˙五公尺，但最大基層建築面積不得超過三百三十平
方公尺。
前項自用農舍得免由建築師設計、監造或營造業承造。
第六條  申請建造農舍時，應填具申請書(其格式另定)，並檢附
左列圖書文件向當地主管建築機關申請辦理：
一、現耕農身份證明。
二、無自用農舍證明。
三、地籍圖謄本。
四、土地權利證明文件。
五、基地位置圖。
六、農舍配置圖，其比例尺不得小於一千二百分之一。
七、農舍平面、立面、剖面圖，其比例尺不得小於百分
之一。
利用原有農舍拆除重建、增建、改建者，得免附前項第
二款証明文件。選用主管建築機關製訂之標準建築圖樣
者，得免附第一項第七款圖件。

Ryan

我最近才剛拿到建造，增建2樓完成，也完成保存登記。
如果先前的地基夠建2樓，往上增建是最簡單最容易的方法，
我的建築師說往“橫的”增建一樣需拿到“農民資格”。

albert01

從法條來看，似乎是夫妻可各自申請興建農舍。
但是現在都會引用民法：夫妻有履行同居的義務，
所以請地方政府去審查其必要性！
所以.....你是老百姓你就得去講清楚為啥各自蓋農舍而不履行同居義務！

若有同居，那就請你說明另一半還要蓋農舍的「必要性」！
對，就是文字遊戲！

BoBChenWho

快樂農夫 發表於 2021-1-23 00:58
請問各位大大們兩個假設性問題，
1.我在彰化縣已經有農舍了，依農宅興建辦法的規定，我是不能再申請要蓋 ...

1、是的，先生不能再蓋了。
2、可以，太太可以獨立再蓋一間，不受先生影響。

夫妻可否各自申請興建農舍呢：https://bobchenwho.com/2020/09/05/news011/

2home

快樂農夫 發表於 2021-1-23 00:58
請問各位大大們兩個假設性問題，
1.我在彰化縣已經有農舍了，依農宅興建辦法的規定，我是不能再申請要蓋 ...

一個人當下只能有一間農舍，

第一的方案是不行，除非您把農舍賣了，否則買農舍時，會寫切結書提出證明當下無農舍證明才能過戶。至於若只買農地，不買農舍，這比較特殊。例先生買農地，妻子買農舍，還是農舍和農地是一起的綁在一起，要同時一起過戶給一個人。

第二的方案是可以，因是農舍條件是個人，妻子從税捐處列印個人財產，好像也不會跑出先生的，所以應該不會影響，不過還是要問專家和有經驗的人。

快樂農夫

BoBChenWho 發表於 2021-1-22 21:07
1、如果是在旁邊申請新的農舍，一樣也要「農民資格」審查，然後一定會因「申請農舍之必要性不足」而被退件， ...

請問各位大大們兩個假設性問題，
1.我在彰化縣已經有農舍了，依農宅興建辦法的規定，我是不能再申請要蓋第二棟農舍，但我是否可以跑去花蓮買一棟他人蓋了農宅的農地？
2.我在彰化縣有我名下的農宅，如果我太太跑去花蓮買一塊登記在她名下的農地，也實際耕作從事農業活動，日後用她的名義申請蓋她的農宅是否可以過關，會不會因為她先生在彰化有農宅而不能申請農宅？
感恩！

BoBChenWho

1、如果是在旁邊申請新的農舍，一樣也要「農民資格」審查，然後一定會因「申請農舍之必要性不足」而被退件，因為你旁邊就有房子在住了，不構成再蓋一棟新農舍的理由，所以只能用原農舍擴建。

2、現有農舍增建，一樣需要重新審過「農民資格」這塊，也就是現今農舍最難的那一關。

註：農舍申請常見問題：https://bobchenwho.com/2020/10/09/news017/
註：更多農舍申蓋資訊可參考：https://bobchenwho.com/house/
註：農民資格可參考：https://bobchenwho.com/agriculture/

阿俊

快樂農夫 發表於 2019-12-18 23:08
很感謝阿俊的指引. 感謝!
請問 農業單位指的是鄉公所的農業課?還是縣政府的農業課?還是農業改良場?
我 ...

健保依附在農會投保.
那你就屬於第三類健保  依法是可以申請農民資格

但是
要看縣巿  有的縣巿承辦人員很機車  
明明只要
1)農保
2)第三類健保
3)二年的農業經營績效
以上擇一即可..可是有的承辦就堅持要二種以上證明


你的案子可以申請無論申請增建  改建都沒什麼問題
農地上只要有可以收作的農作物  基本上都可以申請的
(我們故縣長去當主委時  是故意刁難人家申請農舍的)

阿俊

vickysun 發表於 2019-12-19 08:45
所爬文中都說需原起造人才行且土地須725坪才行  但我確實於今年四月拿到拆除執照與增建建照  所以才希望去 ...

只要大於756.5坪就不須要原始起造人了
原始起造人是針對不足756.5坪的地

vickysun

阿俊 發表於 2019-12-18 19:54
他的地比0.25公頃大  可以再申請增建

所爬文中都說需原起造人才行且土地須725坪才行  但我確實於今年四月拿到拆除執照與增建建照  所以才希望去問問建築師   我的2home 在新竹縣或許每個地區都不同吧