光電20年合約"有詭"?種電前請三思

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https://youtu.be/ymNNwv4pirg

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smhu 發表於 2023-8-21 09:33
我們這邊剛好有申請菇寮種電的，要不要來問一下，地目有變更了嗎？

以前農地租給種電業者,是不用變更地目,只要符農電比例規定,但後來都是超用就一直被檢舉農地未農用,種起電來5566的,後來政府才變出變更事業用地這種方法出來..所以現在只要私人農地要種電就要變更地目.至於公家的我就不知道了.


繼承土地應該是不用繳土地增值稅,,但會計入遺產稅,原本農地有農用就不會計入遺產稅,如果種電了農地改變成特定事業用地,就沒有農用了,就會被列入遺產稅,而通常計算特定事業用地的公告現值又比農地的公告現值高很多....  

所以當面積很大的農地變更成特定事業用地的公告現值當計算基準,因己不是農地了,未來就會面臨每年要繳的地價稅和買賣移轉繼承下來的土地要繳的土地增值稅是比種電租金會高出很多倍..

如果種電業種肯幫繳租期的地價稅,但20年後沒租或因倒閉擺爛..地主還是要面臨大面積x特定事業用地的地價稅...如果特定事業用地想恢復成農用,先要清掉太陽能板和水泥再種上農作物,這個花費應該很驚人....

所以農地種電真的有詭? 要三思... 除非種電業者用比市價更高的價格直接買下,這個可以考慮..否則用租的後患無窮..

1. 繼承不用繳土地增值稅,但農地未農用,會用特定事業用地的公共現值計算列入遺產稅..
2. 未來變更成特定事業用地繼承後,要移轉,還是逃不了土地增值稅..甚至更高的房地合一稅.
3. 租賃不破買賣,租期間的特定事業用地,沒有人敢買這種地...
4. 資本額只有100~200萬左右..而有些公司是登記在英屬維爾京群島的種電業者遇到天災倒閉擺爛機會很高,受害者有可能是地主和放貸的銀行...,除非政府下來擔保,目前看起來是沒這個機制..

   所以為了每年一公頃不到30萬~40萬的租金去換上面的問題,值得嗎?

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albert01 發表於 2023-8-21 10:52
說明的非常清楚，利弊得失都分析的有條理，
但....實際狀況是....

這問題很像我15年前在新屋堪地碰到的一個問題....

老農要賣地,結果兒子不肯....

原因很簡單... 老農賣了地,有了現金,想要娶大陸老婆,活在當下...

兒子的角度看,除了未來少塊地可繼承,未來還可能多個小孩來持分其它農地...

老農種電,沒少塊地,老子走了..兒子繼續領..但也要處理後面的風險...

所以老子沒問題爽爽領都ok,但兒子等著接招..

不種電被污染被嫌惡的農地能幹什麼? 賣不掉,又要繳一直吸血的地價稅....

擺爛不繳可以嗎?   當然可以,就等政府拍賣你其它財產,拿去扺稅..

另外一個方法是拿這塊地去銀行低押貸款,再擺爛不還..等拍賣...看銀行願不願意..

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smhu 發表於 2023-8-21 11:11
繼承農地要不要繳交遺產稅，這裡有說明...遺產中之農業用地減免遺產稅之規定如何？

換個方式想，因為土 ...

這要看使用狀況和地段... 農地變更地目,不用農用...合法做停車場 ,坪效高,一台車了不起1.5坪,就有3000元租金,拿去繳地價稅還有找,這求之不得... 未來轉手容易,非常滑算...


但種電這就不好說了,面積大,變更成特定事業用地,有其使用類別目的,只能種電,20年期滿後有機會改成老人院嗎? 以後上路管區域的國土計畫法可以這樣搞嗎? 可以賭一賭.